TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 12 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00482 – N° Portalis DB22-W-B7I-R6SW

Code NAC : 75D

AFFAIRE : Commune de [Localité 10] C/ S.A. BATIGERE HABITAT

DEMANDERESSE

COMMUNE de [Localité 10],

représentée par son Maire en exercice, Hôtel de Ville,, dont le siège social est sis [Adresse 16]

représentée par M^e Dominique REGNIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 141

DEFENDERESSE

S.A. BATIGERE HABITAT BATIGERE HABITAT,

Société anonyme d’habitations à loyer modéré, à conseil d’administration, dénommée anciennement dénommée « BATIGERE Grand Est » venant aux droits et aux obligations de la société « BATIGERE EN ILE DE FRANCE » par l’effet d’un traité de fusion-absorption, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nancy sous le numéro 645 520 164., dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Christian PAUTONNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L 159, M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Débats tenus à l’audience du : 08 Octobre 2024

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 08 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Novembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 30 décembre 2016 par Maître [G] [J], notaire à [Localité 15], la COMMUNE DE [Localité 11] a consenti à la société SOVAL ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DU VAL DE SEINE, aux droits et obligations de laquelle est venue la société BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE, et aujourd’hui après absorption, la société BATIGERE HABITAT, un bail emphytéotique portant sur des parcelles de terre lui appartenant, sises à [Adresse 12], cadastrées D [Cadastre 6], D [Cadastre 4], D [Cadastre 3], D [Cadastre 2] et D [Cadastre 1], afin de lui perrnettre « la construction et l’entretien d’une maison d’accueil rural pour personnes âgées composée de 23 logements locatifs aidés ».

Suivant acte sous seing privé en date du 14 mai 2018, la société SOVAL et L'[Adresse 9] [Localité 10] (MARPA) ont conclu une convention de mise à disposition des locaux à construire afin d’en assurer l’exploitation.

Suivant acte sous seing privé en date du 14 mai 2018, la société SOVAL et [Adresse 13] [Localité 10] (MARPA) ont conclu une convention de mise à disposition des locaux à construire afin d’en assurer l’exploitation.

Par lettre recommandée avec AR du 12 décembre 2018, le directeur général de la société BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE a informé la MARPA de la suspension des travaux de construction en raison de l’apparition de désordres susceptibles de porter atteinte à la solidité des

ouvrages construits.

La société BATIGERE EN ILE-DE-FRANCE a missionné un expert.

La MARPA a saisi le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Versailles afin de solliciter la désignation d’un expert.

Par ordonnance du 22 janvier 2021, le Juge des référés a ordonné une expertise et a désigné M. [L] [O] comme expert.

M. [O] a déposé son rapport le 31 octobre 2022.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 3 avril 2024, la Commune de Flins sur Seine a assigné la société BATIGERE HABITAT en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir, sur le fondement de l’article 835 alinéa 1 et alinéa 2 du code de procédure civile :

— ordonner à la société BATIGERE HABITAT de faire réaliser les travaux de réparation préconisés aux termes du rapport d’expertise déposé le 31 octobre 2022 par M. [L] [O], expert judiciaire, et les travaux de remise en bon état d’entretien de la maison d’accueil pour personnes âgées sise [Adresse 8] à [Localité 11] (Yvelines), sous astreinte provisoire de 3000 euros par semaine de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

— dire que le juge des référés se réserve la liquidation de l’astreinte,

— condamner la société BATIGERE HABITAT à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Elle rappelle que le bail a notamment été consenti et accepté par le preneur aux charges et conditions suivantes, à savoir :

— la construction au plus tard le ler janvier 2019, telle que définie dans le permis de construire numéro 078238 l4F 0007 accordé le 13 avril 2015, et l’entretien de ladite maison d’accueil rural pour personnes âgées ;

— prendre le terrain en l’état sans pouvoir exercer contre le bailleur aucune réclamation pour quelque cause que ce soit et sans recours contre lui pour mauvais état du sol ou des bâtiments ;

— entretenir les immeubles en bon père de famille et les conserver en parfait état d’entretien et de réparation pendant la durée du bail.

Elle relève qu’aux termes du rapport d’expertise judiciaire de M. [O], divers désordres ont été relevés, et que l’expert judiciaire reconnaît 1'obligation de la société BATIGERE HABITAT d’assurer la réparation de 1'ensemble des désordres constatés; qu’à ce jour, la société BATIGERE HABITAT n’a fait réaliser aucun des travaux préconisés par l’expert et laissé les bâtiments en l’état sans prendre aucune initiative pour les entretenir et en permettre l’exploitation, avec pour conséquence que ceux-ci se dégradent, semblant se désintéresser du bail et laissant sans réponse la commune et la MARPA ; qu’elle est ainsi défaillance dans l’exécution de ses obligations d’entretien et de réparation mises à sa charge aux termes du bail emphyéotique.

Elle soutient qu’en application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, il doit en conséquence être ordonné à la société BATIGERE HABITAT d’exécuter ses obligations contractuelles de réparation et d’entretien, et que par ailleurs, cette défaillance de la société BATIGERE HABITAT dans l’exécution des obligations du bail créée au demeurant un trouble manifestement illicite dans la mesure où les locaux destinés à l’usage de maison d’accueil pour personnes âgees ne peuvent être inaugurés et servir tant que les travaux d’entretien et de réparation n’auront pas été effectués.

Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir :

— in limne litis, se déclarer incompétent au profit du Président du Tribunal Administratif de Versailles,

— subsidiairement, dire n’y avoir lieu à référé pour ordonner la réalisation sous astreinte de travaux non chiffrés ni détaillés ni validés contradictoirement entre les parties et débouter la Commune de [Localité 11] de l’ensemble de ses demandes,

— juger que la Commune de [Localité 11] a, en demandant la réalisation de travaux dans un délai excédant le mois de la délivrance de la sommation visant la clause résolutoire, renoncé à

se prévoir de l’acquisition de ladite clause résolutoire, sinon suspendre les effets de la clause résolutoire le temps de la définition et de la réalisation des travaux dont les devis sont en cours d’établissement,

— à titre reconventionnel, sur la mise en œuvre d’une expertise judiciaire, lui donner acte qu’elle a fait établir des devis de réalisation des travaux à même de résoudre les désordres expertisés à la demande de la MARPA, et désigner un expert avec pour mission de :

— se rendre sur place [Adresse 7] à [Localité 11],

— se faire remettre par les parties les devis qu’elles auront fait établir avec le concours d’un maître d’œuvre pour la réalisation des travaux dont la Commune de [Localité 11] demande la réalisation et qu’elle détaillera dans le cadre d’un mémoire technique argumenté,

— donner son avis sur l’adéquation des travaux objets des devis avec le mémoire technique de la Commune de [Localité 11],

— donner son avis sur le coût des travaux qui auront été considérés comme adéquats,

— donner son avis sur le délai de réalisation des travaux qui auront été considérés comme adéquats,

— laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles et dépens.

Elle soulève in limne litis l’incompétence des juridictions judiciaires, soutenant que conformément à l’article L.1311-3 4°du CGCT, les litiges relatifs aux baux emphytéotiques conclus par une commune pour les besoins d’une opération d’intérêt général sont de la compétence des tribunaux administratifs.

Sur le fond, elle soutient que les demandes excèdent le pouvoir de la juridiction des référés.

Elle rappelle que suivant acte sous seings privés du 14 mai 2018, la SOVAL a donné à bail à la MARPA, représentée par le Maire en exercice de la COMMUNE DE [Localité 11], un ensemble immobilier sis [Adresse 7] à [Localité 11] ; cette convention, qui a pris effet le 14 mai 2018, stipule à titre de condition essentielle et déterminante sans laquelle la SOVAL n’aurait pas contracté, que la MARPA s’engage à utiliser les locaux conformément à l’usage défini dans le cadre de la convention APL ; toutefois, il est apparu que la Commune de [Localité 11] a changé d’avis et ne souhaite plus, au travers de la MARPA, ouvrir l’établissement ; c’est ainsi que, changeant de « casquette » d’élu ou de Président de la MARPA, le Maire de [Localité 11] a multiplié les procédures pour ne pas prendre possession des lieux, prétextant qu’ils seraient impropres à leur destination ; une expertise sera ordonnée et conclura qu’il n’y a, en l’état de l’absence de fissures structurelles traversantes, aucune impropriété à destination ; le représentant de la MARPA, édile de la COMMUNE DE [Localité 11], refusera de prendre les clés de l’établissement pour tenter de continuer à faire peser la responsabilité de l’entretien de la résidence à la société BATIGERE HABITAT venant aux droits de la SOVAL ; les lieux, non exploités par la MARPA, ont été de ce fait squattés et dégradés.

Elle fait vloir qu’en refusant de prendre « officiellement » les clés des lieux, le Maire cherche à éluder le point de départ du versement de la redevance convenue, laquelle est calculée sur le coût de revient de l’opération et donc en totale transparence, sans bénéfice ni perte pour la société BATIGERE HABITAT, et ce faisant, il viole l’esprit de l’opération qui consiste à avoir fait assurer la maîtrise d’ouvrage et le préfinancement de l’opération par la SOVAL aux droits de laquelle se trouve la société BATIGERE HABITAT, à charge pour la commune, au travers de la MARPA qu’elle préside, de payer le coût de l’opération au travers de la redevance stipulée

dans la convention du 14 mai 2018 ; il est pourtant constant que la MARPA, représentée par le Maire de la commune, a pris l’engagement d’exploiter les lieux, ce qu’elle ne fait pas alors que la résidence a été réceptionnée le 15 juillet 2019, soit il y a plus de cinq ans, alors même qu’il n’y a aucun doute sur le fait que ladite résidence ne connaît pas de désordres la rendant impropre à destination et qu’elle est exploitable en sécurité ; outre qu’elle viole ses engagements, en sa qualité de Présidente de la MARPA en n’exploitant pas les lieux, la Commune cherche désormais à faire résilier le bail emphytéotique qu’elle a consenti à la SOVAL aux droits de laquelle se trouve la société BATIGERE HABITAT, dans le seul but de se voir rétrocéder, par voie d’accession, les biens construits et ce sans bourse délier, en actionnant la clause résolutoire du bail emphytéotique, à laquelle la société BATIGERE HABITAT a régulièrement et dans les temps, formé opposition.

Elle souligne que le juge du fond est désormais saisi de la question, outre que l’absence de définition des travaux, dont le coût est in fine à la charge de la COMMUNE DE [Localité 11], ne permet pas, avec l’évidence requise en référé, d’ordonner leur réalisation.

Elle soutient qu’en l’absence d’urgence, au demeurant non alléguée par la demanderesse, et en l’absence de trouble manifestement illicite, faute de préjudice puisque ledit trouble ne s’apprécie pas de la seule violation éventuelle d’une norme, fusse-t-elle légale, réglementaire ou contractuelle, mais d’un manquement causant à l’évidence un préjudice au requérant, la demande de la COMMUNE DE [Localité 11] se heurte à l’insuffisance des pouvoirs juridictionnels du juge

des référés ; il n’y a donc pas lieu à référé sur les demandes de la Commune qui a de facto, par la présente procédure, renoncé à se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail, laquelle sera le cas échéant suspendue si la demande de production de ses effets devait être

formulée.

A l’audience du 8 octobre 2024, la demanderesse s’oppose à l’exception d’incompétence en faisant valoir que la société BATIGERE HABITAT est une SA et qu’il s’agit non d’un bail administratif mais d’un contrat d’ordre privé, et que la construction d’une maison de retraite n’est pas une opération d’intérêt général, ce sur quoi la société BATIGERE HABITAT répond qu’elle n’est pas un promoteur mais une société d’HLM, entreprise sociale pour l’habitat d’intérêt public.

Sur le fond, la demanderesse précise qu’elle fonde sa demande sur l’article 835 alinéa 2 relatif à l’obligation de faire, et subsidiairement sur l’alinéa 1er relatif à l’existence d’un trouble manifestement illicite. Elle s’oppose à la demande d’expertise.

La décision a été mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la compétence

L’article L.1311-2 du Code Général des Collectivités Territoriales dispose qu’ "Un bien immobilier appartenant à une collectivité territoriale peut faire l’objet d’un bail emphytéotique prévu à l’article L. 451-1 du code rural et de la pêche maritime en vue de la réalisation d’une opération d’intérêt général relevant de sa compétence (…).

Ce bail emphytéotique est dénommé bail emphytéotique administratif.

L’article L.1311-3 4° du même code précise que les baux passés en application de l’article L. 1311-2 satisfont aux conditions particulières suivantes : et notamment 4°) Les litiges relatifs à ces baux sont de la compétence des tribunaux administratifs.

En l’espèce, il s’agit d’un bail emphytéotique, conclu entre la COMMUNE DE [Localité 11] et la société SOVAL, aux droits de laquelle vient la société BATIGERE HABITAT, portant sur un bien immobilier, propriété de la commune, aux fins de la réalisation d’un projet de construction et d’entretien d’une maison d’accueil rural pour personnes âgées, mise à disposition afin d’en assurer l’exploitation, selon convention, de L’ASSOCIATION DE GESTION DE LA [Adresse 14] [Localité 10] (MARPA), représentée par le maire de la Commune.

Il sera rappelé que l’intérêt général est en droit français est, avec le service public, l’une des notions-clés du droit public. L’intérêt général est ce qui est pour le bien public ou bien commun. Il est l’expression même des buts communs que s’assigne la collectivité. Il détermine le champ des prérogatives de la puissance publique, et ce en fonction des besoins collectifs définis au gré de l’évolution des moeurs et des valeurs de la société.

Il est établi, selon la jurisprudence administrative, que l’accueil des personnes âgées constitue une mission d’intérêt général, même s’il ne constitue pas une mission de service public.

Le présent bail peut dès lors être considéré comme constitutif d’un bail emphytéotique administratif, relevant de la compétence des juridictions administratives.

Il y a lieu en conséquence de déclarer la présente juridiction judiciaire incompétente.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 81 alinéa 1er du code de procédure civile, lorsque le juge estime que l’affaire relève de la compétence d’une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Chacune des parties conserva ses frais irrépétibles.

La demanderesse sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Déclarons incompétent le juge des référés du Tribunal judiciaire de Versailles,

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir,

Disons que chacune des parties conservera ses frais irrépétibles,

Condamnons la COMMUNE DE [Localité 11] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DOUZE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Première Vice-Présidente

Virginie DUMINY Gaële FRANÇOIS-HARY