TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

_______________________

Chambre 3 – CONSTRUCTION

************************

DU 10 Septembre 2024

Dossier N° RG 23/08781 – N° Portalis DB3D-W-B7H-KCQ5

Minute n° : 2024/236

AFFAIRE :

S.C.E.A. CHATEAU CAVALIER C/ [H] [D], [X] [G], [A] [O], [T] [M], [S] [U], [F] [E], [Y] [E], [L] [K], [I] [K], S.C.E.A. DOMAINE DU FOTOGRAPH, prise en la personne de son représentant légal, [R] [W]

JUGEMENT DU 10 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO

JUGES : Monsieur Guy LANNEPATS

Madame Olivia ROSE

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET

GREFFIER FF lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Juin 2024

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Septembre 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision réputée

contradictoire et en premier ressort.

copie exécutoire à :

M^e Jérôme BRUNET-DEBAINES

M^e Florent LADOUCE

M^e Luc PLENOT de la SELARL PLENOT-SUARES-ORLANDINI

M^e Grégory KERKERIAN de la SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIES

M^e Katia VILLEVIEILLE

Délivrées le 10 Septembre 2024

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.E.A. CHATEAU CAVALIER, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 41]

représentée par M^e Florent LADOUCE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, M^e Alexis GAUCHER-PIOLA, avocat au barreau de LIBOURNE, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [D]

[Adresse 14] – [Localité 45]

non représenté

Madame [X] [G]

[Adresse 15] – [Localité 39]

représentée par Maître Luc PLENOT de la SELARL PLENOT-SUARES-ORLANDINI, avocat au barreau de NICE

Madame [A] [O]

Monsieur [T] [M]

tous deux domiciliés : [Adresse 57] – [Localité 41]

et représentés par Maître Jérôme BRUNET-DEBAINES de la

SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [S] [U]

[Adresse 16] – [Localité 41]

non représenté

Monsieur [F]

Madame [Y] [E]

tous deux domiciliés : [Adresse 44] – [Localité 23]

Monsieur [L] [K]

Madame [I] [K]

tous deux domiciliés : [Adresse 53] – [Localité 40] – DANEMARK

tous quatre représentés par Maître Jérôme BRUNET-DEBAINES de la

SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

S.C.E.A. DOMAINE DU FOTOGRAPH société civile d’exploitation agricole immatriculée au RCS de DRAGUIGNAN sous le N° 844.582.981, au capital de 1.000 €, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 41]

représentée par Maître Grégory KERKERIAN de la SELARL SELARL GREGORY KERKERIAN ET ASSOCIE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [R] [W]

[Adresse 54] – [Localité 42]T

représenté par M^e Katia VILLEVIEILLE, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

EXPOSE DU LITIGE

La SCEA CHATEAU CAVALIER est propriétaire d’un ensemble de parcelles en nature de vignes situées notamment Section BV n° [Cadastre 26] à [Cadastre 29] et [Cadastre 34], sur la commune de [Localité 41], au nord du ruisseau du Cavalier. Elle est également propriétaire des parcelles cadastrées section BV n°[Cadastre 5] à [Cadastre 7] et [Cadastre 9] situées au sud dudit ruisseau.

La SCEA CHATEAU CAVALIER a plusieurs riverains dont :

1) la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH, qui a acquis la propriété de la SCI LA BASTIDE DES MANONS par acte authentique en date du 17 décembre 2018, située [Adresse 3] à [Localité 41], cadastrée section BT n°[Cadastre 1] à [Cadastre 43], [Cadastre 22] à [Cadastre 25], [Cadastre 31] à [Cadastre 32] et [Cadastre 20] à [Cadastre 21] ;

2) Monsieur [H] [D] (Monsieur [D]), propriétaire des parcelles [Cadastre 36] à [Cadastre 38], dont la parcelle cadastrée section BT n°[Cadastre 37], parcelle contiguë à celle de la SCEA CHATEAU CAVALIER à l’est ;

3) Monsieur [W] [R] (Monsieur [W]), propriétaire des parcelles de terre en nature de vignes cadastrées section BV n°[Cadastre 13] et [Cadastre 35], [Cadastre 30] et [Cadastre 33], lieudit [Localité 55].

Par acte d’huissier délivré à la requête de la SCEA CHATEAU CAVALIER, les 5, 10 et 13 août 2020 à Monsieur [M] [T] (Monsieur [M]), Madame [G] [X] (Madame [G]), Monsieur [U] [S] (Monsieur [U]), la SCI BASTIDE DES MANONS, Monsieur et Madame [E] [F] et [Y] (Monsieur et Madame [E]), Monsieur et Madame [K] [L] et [I] (Monsieur et Madame [K]), et Madame [O] [A] (Madame [O]), propriétaires des parcelles contiguës à la propriété de la SCEA CHATEAU CAVALIER aux fins d’obtenir la désignation d’un expert relativement à l’enclavement de la propriété de la SCEA CHATEAU CAVALIER sur la commune de [Localité 41], correspondant aux parcelles cadastrées section BV n°[Cadastre 26] à [Cadastre 29] et [Cadastre 34] au Nord du ruisseau du Cavalier et mêmes sections n° [Cadastre 5] à [Cadastre 7] et [Cadastre 9] au Sud de ce même ruisseau.

Suivant ordonnance en date du 28 mai 2021, le Juge des référés du Tribunal Judiciaire de DRAGUIGNAN a désigné Monsieur [V] [B] en qualité d’Expert judiciaire, avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux situés à [Localité 41], parcelles cadastrées section BV n° [Cadastre 26] à [Cadastre 29] et [Cadastre 34] ;

— les décrire ;

— décrire, au regard des dispositions d’urbanisme applicables, leur usage possible ;

— dire si au regard de celui-ci, elles disposaient d’une issue et d’une issue suffisante sur la voie publique ;

— dans la négative, fournir les éléments permettant de déterminer le ou les passages permettant de le désenclaver par application des articles 683 et suivants du code civil après avoir recherché si les fonds des parties avaient une origine commune, s’il existait un tracé déterminé par 30 ans d’usage continu, le ou les issues susceptibles de faire cesser 1'état d’enclave et déterminer le cas échéant le tracé le plus court et le moins dommageable ;

— le faire figurer sur un plan comprenant les éléments permettant de le définir ;

— fournir les éléments permettant de déterminer l’indemnité due en application de l’article 682 du code civil ;

— proposer le cas échéant le mode de répartition des frais et charges d’entretien du chemin de servitude entre les propriétaires des fonds dominants.

Monsieur [U] [J], Expert judiciaire, a été désigné en remplacement

de Monsieur [V] [B] empêché.

Par actes des 29, 30 septembre et 6 octobre 2021, la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH a assigné la SCEA CHATEAU CAVALIER, Madame [G], Monsieur [U], Monsieur et Madame [E], Monsieur et Madame [K], Madame [O] et Monsieur [M], à comparaître en référé, devant le président du tribunal judiciaire de Draguignan, aux fins de recevoir son intervention volontaire et de lui rendre les opérations d’expertise communes et opposables.

Par acte du 25 octobre 2021, la SCEA CHATEAU CAVALIER a fait assigner en référé Monsieur [D] devant le président du Tribunal judiciaire de Draguignan aux fins de lui rendre les opérations d’expertise communes et opposables et d’ordonner la jonction des instances.

La jonction des instances a été prononcée le 19 janvier 2022.

Par ordonnance de référé du 11 mai 2022, Madame le Président du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN a :

— déclaré recevable l’action de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH ;

— reçu l’intervention volontaire de Monsieur [W] ;

— ordonné l’extension de la mission confiée à Monsieur [U] [J] aux parties suivantes : la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH, Monsieur [W] et Monsieur [D] ;

— ordonné un complément de la mission confiée à l’expert aux chefs suivants :

* se rendre sur les lieux situés à [Localité 41], parcelles cadastrées section BV n° [Cadastre 30], [Cadastre 33], [Cadastre 35] et [Cadastre 13] ;

* les décrire ;

* décrire, au regard des dispositions d’urbanisme applicables, leur usage possible ;

* dire si au regard de celui-ci, ils disposaient d’une issue et d’une issue suffisante sur la voie publique ;

* dans la négative, fournir les éléments permettant de déterminer le ou les passages permettant de le désenclaver par application des articles 683 et suivants du code civil, après avoir recherché si les fonds des parties avaient une origine commune, s’il existait un tracé déterminé par 30 ans d’usage continu, le ou les issues susceptibles de faire cesser l’état d’enclave et déterminé le cas échéant le tracé le plus court et le moins dommageable ;

— le faire figurer sur un plan comprenant les éléments permettant de le définir ;

— fournir les éléments permettant de déterminer l’indemnité due en application de l’article 682 du code civil ;

— proposer le cas échéant le mode de répartition des frais et charges d’entretien du chemin de servitude entre les propriétaires des fonds dominants ;

— dit que Monsieur [W] devrait consigner entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du Tribunal, au plus tard le 30 juillet 2022 à peine de caducité de l’extension de la mission de l’expert la somme de 4000 euros à titre provisionnel à valoir sur les frais et honoraires de l’expert ;

— ordonné à la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH de faire un passage sur ses parcelles aux machines agricoles de la SCEA CHATEAU CAVALIER et de Monsieur [W] pour des machines mesurant 3,80 m de largeur et d’une hauteur maximale de 4,50m jusqu’à leurs parcelles cadastrées section BV n° [Cadastre 29] et [Cadastre 30], le cas échéant en rétablissant les passages busés, en arrachant les vignes et oliviers récemment plantés, et en ôtant les chaînes, et ce dans l’attente d’une autre solution proposée par l’expert et validée par un titre, sous astreinte de 90 euros par jours de retard passé un délai d’un mois à compter la signification de la présente décision et dans un délai de huit mois, passé lequel il pourrait être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une nouvelle astreinte ;

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— dit que chaque partie conserverait la charge de ses propres dépens.

La SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH a relevé appel de cette ordonnance puis saisi le Premier président de la Cour d’appel d’AIX-EN-PROVENCE, par acte en date du 15 septembre 2022, afin d’obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance du 11 mai 2022.

Par arrêt rendu le 09 janvier 2023, Monsieur le Président de la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a notamment débouté la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire et condamné la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH à verser à la SCEA CHATEAU CAVALIER une indemnité de 2.500 euros et à Monsieur [W] une indemnité de 1.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Suivant ordonnance d’incident en date du 2 février 2023, Monsieur le Président de la Chambre 1-2 de la Cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a prononcé la radiation de l’affaire dans l’attente de la justification par la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH de l’exécution de la décision attaquée.

Le 09 mai 2023, Monsieur [J] a déposé son rapport d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 31 octobre 2023, le juge de l’exécution a condamné la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH à la liquidation de l’astreinte préalablement fixée et a fixé une nouvelle astreinte de 150 euros par jour de retard.

Par actes introductifs d’instance notifiés les 08 et 12 décembre 2023, la SCEA CHÂTEAU CAVALIER a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH et Monsieur [W] aux fins principales de constater l’état d’enclave et de fixer l’assiette et le mode de servitude selon les préconisations du rapport d’expertise judiciaire et sans octroi d’indemnité, et suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 11 mars 2024, elle a demandé au tribunal de :

— déclarer recevable et bien fondée la SCEA CHATEAU CAVALIER en ses demandes ;

— débouter la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH de sa demande de nullité du rapport d’expertise ;

— prononcer l’état d’enclave des parcelles situées section BV n°[Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29] et [Cadastre 34] Commune de [Localité 41] ;

— fixer l’assiette et le mode d’exercice de cette servitude comme suit : sur la commune de [Localité 41], depuis le [Adresse 49], prendre le tracé de 130 mètres environ, existant déjà, au bout des vignes, situé au sud de la parcelle BV [Cadastre 12] propriété du DOMAINE DU FOTOGRAPH, passant donc sur la parcelle BV [Cadastre 12] puis BV [Cadastre 31], tracé qui permet d’aboutir ensuite sur la propriété [W] parcelle BV [Cadastre 30] et BV [Cadastre 33], sur une longueur de 150 mètres, toujours en bout de vigne pour aboutir au fond CHATEAU CAVALIER parcelle BV[Cadastre 34], le tout étant réalisé sur une largeur de 5 mètres ;

— condamner la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH à 11.559 euros au titre de son préjudice ;

— débouter la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH de toute demande d’indemnité, après avoir constaté l’absence de d’un dommage à l’égard du domaine du FOTOGRAPH, et à tout le moins, ramener à de plus justes proportions l’indemnité chiffrée par l’expert sans qu’elle puisse dépasser 3.250 euros ;

— rejeter toute demande d’expertise ;

— débouter la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH de toutes demandes ;

— condamner tous contestants au paiement de la somme de 16.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— mettre à la charge de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH les articles 700 demandés par les parties appelées à la cause ;

— débouter les défendeurs de toutes demandes visant à voir écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Parallèlement, par actes en dates des 22, 25 et 30 janvier 2024, 05 février 2024, la SCEA CHATEAU CAVALIER a également fait assigner devant le Tribunal Monsieur [D], Madame [G], Madame [O], Monsieur [M], Monsieur [U], Monsieur et Madame [E], ainsi que Monsieur et Madame [K] pour demander au Tribunal de :

— déclarer recevable le présent appel en cause et le joindre à la procédure inscrite devant la juridiction de céans sous le numéro RG 23/08781 ;

— déclarer recevable et bien fondée la SCEA CHATEAU CAVALIER en ses demandes ;

— constater que l’ensemble de parcelles situées notamment, section BV n° [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29] et [Cadastre 34] Commune de [Localité 41] sont enclavées ;

— fixer l’assiette et le mode d’exercice de cette servitude comme suit : Sur la commune de [Localité 41], depuis le [Adresse 49], prendre le tracé de 130 mètres environ, existant déjà, au bout des vignes, situé au sud de la parcelle BV [Cadastre 12], propriété du DOMAINE DU FOTOGRAPH, passant donc sur la parcelle BV [Cadastre 12] puis BV [Cadastre 31], tracé qui permet d’aboutir ensuite sur la propriété [W] parcelle BV [Cadastre 30] et BV [Cadastre 33], sur une longueur de 150 mètres, toujours en bout de vigne pour aboutir au fond CHATEAU CAVALIER parcelle BV[Cadastre 34], le tout étant réalisé sur une largeur de 5 mètres ;

— constater qu’il n’est pas démontré l’existence d’un dommage à l’égard du domaine du FOTOGRAPH justifiant de l’octroi d’une indemnité ;

— débouter la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH de toute demande en ce sens ;

— à titre subsidiaire, ramener a de plus justes proportions l’indemnité chiffrée par 1'expert sans qu’elle puisse dépasser 3250 euros ;

— condamner tous contestants au paiement de la somme de 9000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

— mettre à la charge de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH les articles 700 demandés par les parties appelées à la cause ;

— débouter les défendeurs dc toutes demandes visant à voir écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Sur la recevabilité de ses demandes sans appel en cause de certains riverains, la SCEA CHATEAU CAVALIER a mis en avant le fait que ses demandes, qui ne constituent pas une action en bornage, tendent à obtenir un passage sur les seules parcelles de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH et de Monsieur [W]. Pour autant, elle a indiqué avoir procédé à l’ensemble des appels en cause réclamés, tout en relevant que toute condamnation à des frais irrépétibles devraient alors être mise à la charge de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH.

Au soutien de la validité du rapport d’expertise, la SCEA CHATEAU CAVALIER a soutenu que :

— l’expert a bien recherché l’éventuelle existence commune des fonds litigieux et a retenu en pages 46 et 73 l’absence totale d’origine commune entre les actuels fonds, suite à une étude des titres de propriété sur 50 ans ;

— l’expert n’a pas porté d’appréciation juridique, qui dans tous les cas, n’aurait pas entraîné la nullité de son rapport.

Pour démontrer la situation d’enclavement de ses parcelles agricoles, la SCEA CHATEAU CAVALIER s’est appuyée sur le rapport d’expertise et a fait état de l’impossibilité d’accéder à son fonds avec ses machines mesurant 3,80 m de largeur et une hauteur maximale de 4,50 m, mais également de l’absence d’accès direct sur la voie publique, chaque voie d’accès nécessitant de passer par d’autres propriétés (la propriété de Monsieur [D] depuis la RD 48, route de [Localité 56], les propriétés de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH et de Monsieur [W] depuis le [Adresse 48], les propriétés [U] et [G] depuis le [Adresse 50]). Elle a rappelé que jusqu’à fin 2021, elle utilisait suivant accord oral, les chemins de desserte depuis les parcelles appartenant précédemment à la SCI BASTIDE DES MANONS et acquises par la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH. Elle a ajouté que cette dernière avait fermé tout accès via notamment la plantation d’arbres et de plans de vigne.

Pour déterminer la solution de désenclavement à adopter, la SCEA CHATEAU CAVALIER a mis en avant l’absence d’origine commune des fonds en présence et a conclu au fait que seule la solution D reprise par l’expert respecterait les intérêts du fonds dominant et du fonds servant, en ce que :

— la solution A au départ de la route de [Localité 56], qui n’est pas la plus courte (environ 350 mètres), imposerait le passage de machines agricoles dans un secteur de villas individuelles à usage d’habitation, par un chemin étroit (de 4 mètres de large environ) avec un virage à angle droit, sur un ouvrage de franchissement du ruisseau inadapté pour supporter des engins agricoles ;

— la solution B au départ du [Adresse 47], qui n’est pas la plus courte (environ 440 mètres), imposerait le passage de machines agricoles par un chemin trop étroit (3 mètres environ) et la création d’un nouveau pont qui ne respecterait pas les contraintes environnementales relatives à la protection des berges et d’une espèce de tortues protégées ;

— la solution C depuis le [Adresse 49], qui n’est pas la plus courte (environ 340 mètres), ne respecterait pas l’évolution du vignoble de la SCEA DU DOMAINE DU FOTOGRAPH en « clos » et nécessiterait l’arrachage de plants ;

— la solution D depuis le [Adresse 49] jusqu’à la parcelle [Cadastre 30] de Monsieur [W], qui est la plus courte (130 mètres sur un autre fonds), respecterait toutes les contraintes des différents fonds concernés.

Dans l’hypothèse du désenclavement du fonds de la SCEA CHATEAU CAVALIER par la solution D, cette dernière a retenu l’absence de dommage, ou un dommage minime, subi par la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH, qui ne serait contrainte de procéder à aucun arrachage de plantation. Elle a retenu un dommage à hauteur de 3.250 euros au maximum, en raison de l’utilisation partagée du chemin de desserte en question.

Pour caractériser le préjudice subi du fait de l’attitude fautive de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH, la SCEA CHATEAU CAVALIER a produit un procès-verbal de constat et elle lui a reproché d’avoir coupé tout accès dès fin 2021 en plantant une rangée de jeunes oliviers sur le seul passage et en enlevant une buse permettant le franchissement d’un fossé bordant la voie publique, sans attendre un jugement au fond, empêchant purement et simplement les parcelles de la SCEA CHATEAU CAVALIER d’exploiter ses parcelles de vignes.

Par conclusions notifiées par RPVA le 31 janvier 2024, Monsieur [W] a réclamé du tribunal :

— la fixation de l’assiette de la servitude de passage tel que suit, en homologuant le tracé D proposé par Monsieur l’Expert Judiciaire [J] en l’annexe II de son rapport : Sur la commune de [Localité 41], depuis le [Adresse 49], prendre le tracé de 130 mètres environ, existant déjà, au bout des vignes, situé au sud de la parcelle BV [Cadastre 12] propriété du DOMAINE DU FOTOGRAPH, passant donc sur la parcelle BV [Cadastre 12] puis BV [Cadastre 31], tracé qui permet d’aboutir ensuite sur la propriété [W] parcelle BV [Cadastre 30] et BV [Cadastre 33], sur une longueur de 150 mètres, toujours en bout de vigne pour aboutir au fonds CHATEAU CAVALIER parcelle BV[Cadastre 34], le tout étant réalisé sur une largeur de 5 mètres ;

— le débouté de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— en cas d’indemnisation due à la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH au titre de la mise en place de la servitude de passage, un partage par moitié entre Monsieur [W] et la SCEA CHÂTEAU CAVALIER ;

— l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— la condamnation de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de Maître Katia VILLEVIEILLE sur ses offres de droit.

Au soutien de sa demande de désenclavement et de la fixation de l’assiette et du mode d’exercice de la servitude sollicitée, Monsieur [W] a mis en avant le rapport d’expertise ayant retenu la solution D.

Pour conclure au débouté de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH de ses demandes aux fins de nullité de l’expertise et d’homologation de la solution B, Monsieur [W] a mis en avant l’inadaptation de cette solution pour les raisons développées par l’expert. Il a en outre retenu l’absence de préjudice subi par la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH en cas de mise en œuvre de la solution D. En cas d’indemnisation, il a indiqué ne pas s’opposer à prendre en charge pour moitié ladite indemnisation, à fixer au maximum à hauteur de 6.500 euros.

Par conclusions en réponse notifiées par RPVA le 15 mars 2024, la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH a sollicité du Tribunal de :

— in limine litis, prononcer la nullité du rapport d’expertise de Monsieur [J] ;

— subsidiairement, déclarer la SCEA CHATEAU CAVALIER irrecevable en toutes ses demandes fins et conclusions sur le fondement de l’article 112 du Code de procédure civile ;

— à titre principal, débouter la SCEA CHATEAU CAVALIER et Monsieur [W] de toutes leurs demandes de passage sur le fonds appartenant à la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH ;

— à titre subsidiaire :

— ordonner une expertise judiciaire pour évaluer les préjudices subis par la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH sur l’appellation Bio et clos du fait de la création d’un passage ;

— condamner la SCEA CHATEAU CAVALIER et Monsieur [W] à payer chacun à la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH la somme de 6.500 € au titre de l’assiette de la servitude de passage ;

— condamner la SCEA CHATEAU CAVALIER et Monsieur [W] aux travaux de réalisation du chemin ainsi qu’aux frais de son entretien.

— condamner la SCEA CHATEAU CAVALIER et Monsieur [W] à payer chacun à la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de la nullité du rapport d’expertise, la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH a mis en évidence diverses irrégularités des opérations d’expertise ayant fait grief, à savoir :

— L’expert n’a pas vérifié s’il existait une origine commune entre la SCEA CHATEAU CAVALIER et les autres fonds et si l’état d’enclave allégué par la SCEA CHATEAU CAVALIER et Monsieur [W] ne provenait pas de la division d’un autre fonds, alors que cela aurait rendu le désenclavement obligatoire à partir de cette propriété ;

— L’expert a porté des appréciations d’ordre juridique pour conclure à l’état d’enclave :

en écartant la solution A pour cause d’étroitesse de la voie d’accès au vu de la largeur des machines agricoles de la SCEA CHATEAU CAVALIER, alors que cela n’est pas un critère retenu par la loi ; il a été rappelé que l’acte de propriété de Monsieur [W] ne mentionne aucune servitude de passage et que l’acte de propriété de la SCEA CHATEAU CAVALIER mentionne que l’accès à ses parcelles se fait par un chemin d’exploitation qui a permis la desserte de son fonds pendant de nombreuses années ; il existe en outre plusieurs accès à la parcelle appartenant à la SCEA CHATEAU CAVALIER, ce qui l’empêche de solliciter le désenclavement de sa parcelle sur la propriété de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH ; le constat du 13 septembre 2022 a permis de constater que la parcelle n°[Cadastre 29] de la SCEA CHATEAU CAVALIER avait été vendangée ;- en écartant la solution B au motif de l’état de vétusté du pont, alors que la SCEA CHATEAU CAVALIER a laissé se détériorer le passage existant qui permettait de désenclaver les parcelles (pont permettre le franchissement du ruisseau tombé en ruine) et au motif de l’existence d’un arrêté protégeant les berges du ruisseau alors que cela n’a pas été prouvé ; la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH a en outre mis en avant le fait que l’expert est géomètre alors qu’il aurait fallu désigner un expert foncier plus habitué aux problématiques des domaines viticoles ; il a ainsi produit le rapport établi le 11 mai 2023 par un expert foncier ayant conclu à la possibilité d’opter pour la solution B faisant passer par une voie publique, en mettant en œuvre une plaque de métal renforcé au-dessus du pont pour éliminer tout problème relatif au ruisseau, sans porter atteinte à l’environnement naturel ; il a été précisé que pour démontrer la présence éventuelle sur les lieux d’animaux protégés, il aurait fallu recourir à un spécialiste en biodiversité comme indiqué par l’OFB.

Pour conclure à l’irrecevabilité des demandes de la SCEA CHATEAU CAVALIER, la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH a indiqué qu’elle se devait d’appeler en cause les riverains des quatre solutions proposées par l’expert.

Pour démontrer l’absence d’état d’enclavement de la propriété de la SCEA CHATEAU CAVALIER, la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH a visé le rapport établi par l’expert foncier, ayant retenu la solution B comme étant une issue sur la voie publique.

A titre très subsidiaire, si la solution D devait être retenue, la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH a mis en avant la perte de chance pour son domaine d’obtenir le classement pour l’appellation « clos » ou même bio. De plus, elle a fait état de la nécessité, pour créer un passage provisoire le long de sa propriété, de réaliser des ouvrages conséquents pour traverser les fossés avec des engins de terrassement de plusieurs tonnes, via notamment la pose de buses, les seules buses existantes appartenant à la Commune de [Localité 41], qui n’a pas été sollicitée par l’expert pour une autorisation s’agissant de la pose de buses au niveau du canal. La SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH a ainsi réclamé qu’un complément d’expertise soit ordonné pour chiffrer les préjudices liés à la constitution d’une servitude de passage sur l’appellation bio et clos dans une telle hypothèse.

Par conclusions notifiées par RPVA le 08 mars 2024, Madame [O], Monsieur [M], Monsieur et Madame [E], ainsi que Monsieur et Madame [K] demandent au Tribunal de :

— débouter la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH et la SCEA CHATEAU CAVALIER ainsi que Monsieur [W] de toute demande qui pourrait être formulée en vue du désenclavement des parcelles de la SCEA CHATEAU CAVALIER et de Monsieur [W] utilisant l’assiette du [Adresse 51] depuis la route de [Localité 56] (solution A de l’expert) ;

— rejeter toute demande à l’encontre de Monsieur et Madame [E], Monsieur et Madame [K], Madame [O] et Monsieur [M] ;

— condamner la SCEA CHATEAU CAVALIER, la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH et Monsieur [W] à payer aux époux [E] d’une part, aux époux [K] d’autre part, et à Madame [O] et Monsieur [M] d’autre part chacun une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les condamner aux dépens.

A l’appui de leurs conclusions, les consorts [O] / [E] / [K] / [M] ont relevé l’absence de demande les concernant au vu des conclusions de l’expertise, ayant écarté la solution A depuis la route de [Localité 56] et le [Adresse 51] par rapport à la largeur du chemin et à sa configuration, à sa longueur, ainsi que par rapport aux conditions de franchissement du ruisseau et aux risques de dommages causé sur un chemin destiné à desservir des habitations.

Par conclusions notifiées par RPVA le 14 mai 2024, Madame [G] a conclu au rejet de la demande par la SCEA CHATEAU CAVALIER de son appel en cause, en l’absence de démonstration de l’utilité de passer par ses parcelles, mais également à la condamnation de la SCEA CHATEAU CAVALIER à lui payer la somme 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses conclusions, Madame [G] a mis en avant d’une part l’existence d’un accès utilisé par la société requérante correspondant au chemin le plus court longeant l’affluent du ruisseau du cavalier jusqu’à la voie publique [Adresse 52], d’autre part l’insuffisance de l’assiette du chemin passant sur les parcelles de Mme [G] pour garantir la sécurité. Elle a d’ailleurs précisé que la SCEA CHATEAU CAVALIER avait engagé des travaux sans autorisation sur ce chemin pour franchir le ruisseau du cavalier, site protégé au titre de l’article L123-1-5 7° du Code de l’urbanisme, pour accéder à ses parcelles mais qu’elle avait cessé ses travaux d’elle-même. Elle a ajouté que les parcelles n°[Cadastre 5], [Cadastre 6], [Cadastre 7] et [Cadastre 9] ne sont, selon elle, pas enclavées, et que la parcelle n°[Cadastre 4] lui appartenant est classée en zone naturelle protégée.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Après avoir entendu les parties conformément aux dispositions de l’article 844 du code de procédure civile et constaté leurs échanges de conclusions et pièces ayant permis l’exercice de la contradiction, les débats ont été déclarés clos à l’audience de plaidoirie du 11 juin 2024 et l’affaire a été mise en délibéré au 10 septembre 2024.

MOTIVATION

Sur la recevabilité de l’appel en cause des consorts [O] / [E] / [K] / [M] et sur la jonction des procédures

L’appel en cause de Monsieur [D], de Madame [G], de Madame [O], de Monsieur [M], de Monsieur [U], de Monsieur et Madame [E], ainsi que de Monsieur et Madame [K] par la SCEA CHATEAU CAVALIER par actes en dates des 22, 25 et 30 janvier 2024, 05 février 2024, est recevable. Il y a lieu de rappeler que la cause inscrite sous le numéro RG 24/1376 du rôle a d’ores et déjà été jointe par ordonnance du 12 mars 2024 à la cause inscrite sous le numéro RG 23/08781, l’affaire étant désormais appelée sous le seul numéro RG 23/08781.

Sur la validité du rapport d’expertise établi par l’expert [J]

L’article 233 du Code de procédure civile prévoit que le technicien investi de ses pouvoirs par le juge en raison de sa qualification doit remplir personnellement la mission qui lui est confiée. Les manquements à ces dispositions sont sanctionnés selon les dispositions de l’article 175 du Code de procédure civile qui renvoient aux règles régissant les nullités des actes de procédure des articles 112 à 121 du même code. Aussi, la partie qui invoque une telle irrégularité doit prouver le grief que lui cause celle-ci.

L’article 238 du même code précise que le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties. Pour autant, aucune disposition ne sanctionne par la nullité l’inobservation des obligations ici imposées au technicien commis.

En l’espèce, il ressort de la lecture du rapport d’expertise que l’expert [J] a bien répondu à sa mission en étudiant les titres des propriétés sur 50 ans et en retenant que cette étude n’a pas fait apparaître « d’origine commune des fonds en présence », ni de « servitude conventionnelle de passage ».

Quant aux appréciations d’ordre juridique qu’aurait portées l’expert pour conclure à l’état d’enclave, il y a lieu de rappeler qu’aucune appréciation juridique n’est susceptible d’entacher le rapport de nullité, le juge restant libre de l’écarter ou de se l’approprier en faisant une appréciation souveraine de la valeur des énonciations de l’expert.

En conséquence, il y a lieu de juger que le rapport d’expertise judiciaire déposé par Monsieur [J] est bien valable et de rejeter la demande de nullité du rapport de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH.

Sur la recevabilité des demandes formées par la SCEA CHATEAU CAVALIER

La SCEA CHATEAU CAVALIER est bien recevable en toutes ses demandes, ce qui n’est d’ailleurs plus contesté par la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH suite à l’appel en cause de l’ensemble des riverains des parcelles litigieuses de la demanderesse.

Sur l’état d’enclave des parcelles appartenant à la SCEA CHATEAU CAVALIER situées section BV n° [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29] et [Cadastre 34] Commune de [Localité 41]

L’article 682 du Code civil prévoit que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Est ainsi dans une situation d’enclave le fonds qui n’a pas d’issue ou qui n’a qu’une issue insuffisante sur la voie publique pour répondre aux besoins de son utilisation normale. La notion de voie publique s’entend des voies ouvertes à la circulation du public (terrain, route, chemin), y compris les voies d’eau. L’absence d’issue découle d’une impossibilité physique ou juridique d’accéder à la voie publique. L’insuffisance d’issue résulte d’une inadéquation de la desserte du fonds, en raison de la dangerosité ou de l’impraticabilité des accès auxquelles il n’est pas possible de remédier par des travaux d’un coût proportionné à la valeur du fonds. Le droit légal de passage est un passage de nécessité et non de convenance ou de commodité.

Il en résulte que le droit de réclamer le passage est exclu en présence d’une desserte suffisante du fonds enclavé au travers d’une servitude conventionnelle ou d’une tolérance. Il est également exclu en cas d’enclave volontaire.

Il y a lieu de préciser que l’octroi du droit de passage est subordonné à l’appréciation objective et concrète des besoins actuels du fonds afin de répondre à son utilisation normale. En cas d’évolution de ces besoins, une adaptation du droit de passage est possible.

Il convient d’ajouter que selon l’article L. 162-1 du Code rural et de la pêche maritime, les chemins et sentiers d’exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds ou à leur exploitation. Ils sont, en l’absence de titre, présumés appartenir aux propriétaires riverains, chacun en droit soi, mais l’usage en est commun à tous les intéressés. Un chemin d’exploitation se caractérise par son usage exclusif par les propriétaires des parcelles qu’il borde ou auxquelles il aboutit pour leur desserte. Du point de vue du propriétaire qui est riverain d’un chemin d’exploitation et qui se prétend enclavé, la présence du chemin est susceptible de conduire au rejet de sa demande de servitude de passage sur les fonds voisins si le chemin est regardé comme permettant un accès suffisant à la voie publique. La contiguïté du fonds au chemin d’exploitation n’exclut cependant pas nécessairement la reconnaissance de l’état d’enclave, les juges du fond devant apprécier, au cas par cas, si, notamment pour des raisons de viabilité, ce chemin constitue effectivement un accès suffisant à la voie publique. Du point de vue du propriétaire qui se prétend enclavé mais dont le fonds n’est pas riverain du chemin d’exploitation qu’il souhaiterait emprunter pour aboutir à la voie publique, le droit d’usage qui en résulte ne peut être étendu à des parcelles non limitrophes. Un fonds enclavé ne peut bénéficier d’un droit d’usage sur un chemin d’exploitation qui ne le traverse pas et dont il n’est pas limitrophe, un tel terrain ne pouvant être désenclavé qu’en vertu des dispositions de l’article 682 du Code civil.

En l’espèce, l’acte d’acquisition de la parcelle cadastrée section BV n°[Cadastre 34] en date du 24 mars 2016 par la SCEA CHATEAU CAVALIER contient la clause suivante relative à l’accès à la parcelle : « le VENDEUR déclare que l’accès à la parcelle objet des présentes se fait par un chemin d’exploitation. Etant précisé que l’état hypothécaire ci-après visé, ne fait ressortir aucune servitude dûment publiée qui justifierait un accès régulier à la parcelle cadastrée section BV numéro [Cadastre 34]. »

Toutefois, il ressort de l’expertise et des pièces versées aux débats que les seules voies susceptibles de desservir à ce jour les parcelles de vignes objets du litige de la SCEA CHATEAU CAVALIER ne sont soit pas ouvertes au public, soit non-praticables pour les besoins de son exploitation agricole :

— Depuis la RD 48 (route de [Localité 56]) : l’accès à la parcelle BV [Cadastre 27] nécessite de passer par le [Adresse 51] et par la parcelle BV [Cadastre 37] de Monsieur [D], en passant le long de villas ;

— Depuis le [Adresse 46] : l’accès aux parcelles de la SCEA CHATEAU CAVALIER nécessite de traverser les parcelles [Cadastre 24] et [Cadastre 22] ou la parcelle [Cadastre 12] appartenant à la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH ainsi que les parcelles [Cadastre 30] et [Cadastre 33] appartenant à Monsieur [W]) ;

— Depuis le [Adresse 50] : l’accès aux parcelles de la SCEA CHATEAU CAVALIER nécessite d’emprunter un chemin d’exploitation d’une largeur de 3 mètres environ, situé entre la parcelle BV [Cadastre 8] appartenant à Monsieur [U], les parcelles [Cadastre 5]-[Cadastre 7] et [Cadastre 9] de la SCEA CHATEAU CAVALIER, et de traverser la propriété de Monsieur [G] pour aboutir sur un très ancien petit pont de pierres sèches qui franchit le ruisseau CAVALIER franchissable à pied.

Rien ne permet d’affirmer que c’est en raison d’un défaut d’entretien volontaire de la part de la SCEA CHATEAU CAVALIER que le chemin d’exploitation mentionné dans l’acte d’acquisition de la parcelle BVn°[Cadastre 34] ne constitue pas un accès suffisant au passage des véhicules agricoles de la SCEA CHATEAU CAVALIER pour les besoins de son exploitation.

Il est en outre établi que l’ensemble des propriétaires riverains de la SCEA CHATEAU CAVALIER ont fait part de leur refus de tolérer le passage de ses machines agricoles sur leurs propres fonds.

Le fait que la SCEA CHATEAU CAVALIER et Monsieur [W] aient pu procéder à des vendanges, tel qu’il ressort des différents constats de commissaire de justice produits aux débats par la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH, ne démontre pas que la SCEA CHATEAU CAVALIER et Monsieur [W] bénéficient d’ores et déjà un accès suffisant et praticable pour l’ensemble de leurs machines agricoles, notamment à vendanger. La SCEA CHATEAU CAVALIER et Monsieur [W] ont d’ailleurs précisé avoir dû utiliser des véhicules plus petits pour passer par le tracé A repris par l’Expert dans son rapport et recourir à des vendanges manuelles, ce qui a également été constaté par le commissaire de justice en date du 19 septembre 2022 (« présence d’un tracteur avec une remorque bleue arrêté au milieu d’une rangée de vignes » et « d’environ une dizaine de personnes au niveau des vignes avec des seaux à la main et desservant de ces derniers un contenu noir dans la remorque »).

En conséquence, il y a lieu de juger que les parcelles cadastrées section BV n° [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29] et [Cadastre 34] Commune de [Localité 41] sont bien enclavées, étant rappelé qu’il n’est pas contesté que les parcelles BV [Cadastre 30], [Cadastre 33] et [Cadastre 35] de Monsieur [W] sont également enclavées.

Sur la fixation de l’assiette de désenclavement des parcelles de la SCEA CHATEAU CAVALIER et de Monsieur [W]

L’article 683 du Code civil prévoit que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

En l’espèce, quatre possibilités de désenclavement ont été étudiées par l’expert.

La première solution (A) consisterait à partir depuis la route de [Localité 56] en passant par le [Adresse 51] et le chemin privé traversant les propriétés [E] (BT [Cadastre 18]), [K] (BT [Cadastre 17]) et [O]-[M] (BT [Cadastre 24] et [Cadastre 19]), puis par un pont sur un affluant du Ruisseau du Cavalier et enfin par la propriété [D] (BV [Cadastre 37]).

Il y a lieu relever que cette solution impliquerait de traverser avec des machines agricoles un secteur de villas individuelles à usage d’habitation. De plus, il a été constaté que le chemin mesure à certains endroits 4 mètres et comporte un virage à angle droit. Enfin, ce chemin qui ne serait pas le plus court (environ 350 mètres) conduirait à devoir franchir un pont insuffisant pour supporter le passage d’engins agricoles de plusieurs tonnes.

La deuxième solution (B) consisterait à partir depuis le [Adresse 50] en passant par le chemin d’exploitation d’une largeur d’environ 3 mètres, situé entre la propriété [U] (BV [Cadastre 8]), les parcelles [Cadastre 5]-[Cadastre 7] et [Cadastre 9] de la propriété SCEA CHATEAU CAVALIER, et la propriété [G] (parcelles BV [Cadastre 4], [Cadastre 10] et [Cadastre 11]), puis par un pont de pierres sèches traversant le ruisseau du Cavalier.

Il y a lieu d’observer que la largeur de 3 mètres ne permet pas le passage de certains engins agricoles pour les besoins de l’exploitation de la SCEA CHATEAU CAVALIER. De plus, les dispositions de l’urbanisme de la commune de [Localité 41] prévoient une protection des berges du ruisseau du Cavalier pour le passage de certaines espèces animales et une protection des populations de tortues d’Hermann sur la rive Sud. Enfin, l’utilisation d’un tel chemin qui ne serait pas le plus court (environ 440 mètres), impliquerait la création d’un nouveau pont pour supporter le passage d’engins agricoles volumineux et lourds, et donc des travaux d’ampleur, coûteux et susceptibles de ne pas respecter les contraintes environnementales, la parcelle n°[Cadastre 4] appartenant à Madame [G] étant d’ailleurs classée en zone naturelle protégée.

La troisième solution (C) consisterait à partir depuis le [Adresse 49] en passant par l’ancien chemin traversant la propriété de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH (parcelles BV [Cadastre 22] et [Cadastre 24]).

Au-delà de ne pas être le chemin le plus court, la création d’un tel accès aurait des conséquences dommageables trop conséquentes sur l’activité agricole de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH, qui a planté de nouvelles vignes et des oliviers sur l’ancien chemin, qui souhaite conserver l’appellation « bio » et qui a pour projet d’obtenir le classement de son vignoble en « clos », car elle impliquerait l’arrachage de rangées de vignes et le morcellement du terrain.

La quatrième solution (D) consisterait à partir depuis le [Adresse 49] en passant par le tracé existant en bout de vignes situé au sud de la propriété de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH (parcelle BV [Cadastre 12]) jusqu’à une première propriété de Monsieur [W] (parcelles BV [Cadastre 30] et [Cadastre 33]), puis en passant le long de cette dernière propriété en bout de vignes jusqu’à la propriété de la SCEA CHATEAU CAVALIER (parcelle BV [Cadastre 34]), et enfin en passant le long de cette dernière propriété en bout de vignes jusqu’à la deuxième propriété de Monsieur [W] (parcelle BV [Cadastre 35]).

Un tel tracé, qui ne traverserait une propriété privée d’un tiers (celle de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH) que sur 130 mètres, correspondrait au chemin le plus court et n’aurait que des conséquences limitées sur l’activité de l’exploitation agricole de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH, dont les nouvelles plantations seraient préservées et le vignoble pourrait être clôturé conformément au projet du domaine. De plus, la largeur de ce chemin, d’environ 5 mètres, permettrait sans difficulté à la SCEA CHATEAU CAVALIER et à Monsieur [W] de reprendre l’exploitation normale de leurs vignobles respectifs.

S’agissant de l’absence de buse pour franchir le ruisseau bordant la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH, il appartiendra aux propriétaires des fonds enclavés d’effectuer les démarches nécessaires auprès des autorités compétentes pour en faire installer, étant précisé que la suppression de buses par la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH a été mise en évidence par constat d’huissier de justice s’agissant de l’accès précédemment utilisé par la SCEA CHATEAU CAVALIER. Ceci ne constitue donc pas un obstacle insurmontable pour mettre en œuvre la solution D.

Il convient dès lors de fixer l’assiette et le mode d’exercice de la servitude de désenclavement des propriétés de la SCEA CHATEAU CAVALIER et de Monsieur [W] la fixation de l’assiette de la servitude de passage tel que proposé via le tracé D par Monsieur l’Expert Judiciaire [J] en l’annexe II de son rapport, comme suit : sur la commune de [Localité 41], depuis le [Adresse 49], prendre le tracé de 130 mètres environ existant déjà, au bout des vignes, situé au sud de la parcelle BV [Cadastre 12] appartenant à la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH, en passant sur la parcelle BV [Cadastre 12] puis la parcelle BV [Cadastre 31], poursuivre en bout de vignes des parcelles BV [Cadastre 30] et [Cadastre 33] appartenant à Monsieur [W] sur une longueur de 150 mètres, pour aboutir à la parcelle BV [Cadastre 34] appartenant à la SCEA CHATEAU CAVALIER.

Sur l’indemnité due à la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH consécutivement à la création d’une servitude de passage sur son fonds au profit de la SCEA CHATEAU CAVALIER et de MONSIEUR [W]

Il résulte des dispositions de l’article 682 du Code civil que le propriétaire du fonds enclavé doit aux voisins sur les fonds desquels le passage va s’exercer le versement d’une indemnité proportionnée au dommage occasionné.

En l’espèce, la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH affirme que la mise en œuvre de la solution D de désenclavement engendrerait des conséquences dommageables non-négligeables sur son activité risquant de perdre l’appellation « bio » et sur son projet de classement de son vignoble en « clos ».

La SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH démontre l’effectivité de son activité comme relevant de l’agriculture biologique par la production d’un document justificatif établi par le Bureau Veritas certification pour la période du 06 juin 2021 au 31 décembre 2022. Elle justifie également d’un contrôle positif de l’AVPI en date du 03 juin 2021, s’agissant de l’appellation d’origine contrôlée Côtes de Provence s’agissant de son vignoble.

Pour autant, la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH ne démontre pas, au-delà des affirmations de l’expert foncier mandaté par ses soins, en quoi la solution D proposée par l’expert judiciaire [J] pour désenclaver les parcelles de la SCEA CHATEAU CAVALIER et de Monsieur [W] aurait pour effet de conduire à une perte de chance de conserver l’appellation « bio » s’agissant de son vignoble, qui jouxte d’ailleurs certains vignobles non « bio » et est longé par une voie publique ([Adresse 49]), l’accès préconisé se situant au surplus en dehors des plantations constituant le vignoble que la SCEA CHATEAU CAVALIER envisage de clôturer par une clôture végétale ou métallique pour obtenir le classement de son vignoble en « clos ».

L’ensemble de ces éléments conduit à ne pas faire droit à la demande de complément d’expertise formulée par la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH pour évaluer le préjudice subi.

Il n’en demeure pas moins qu’il y a lieu d’indemniser la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH du préjudice subi consécutivement à la mise en œuvre de la solution D pour permettre l’accès aux propriétés de la SCEA CHATEAU CAVALIER et de Monsieur [W].

L’expert [J] a retenu une indemnité à devoir à la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH à hauteur de 6.500 euros en se basant sur la valeur vénale du m2 d’un délaissé non planté en bout de vignoble à hauteur de 20 euros.

Tenant compte de l’estimation de la valeur vénale et la modérant au vu de l’assiette de la servitude de passage créée par la solution D, à savoir l’aménagement d’un chemin de 130 mètres de longueur sur 5 mètres de largeur en bout de vignoble sur une partie de la propriété de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH non planté, et du désagrément causé à cette dernière par le passage de machines agricoles appartenant aux propriétés SCEA CHATEAU CAVALIER et [W] pour les besoins de leur exploitation, la somme de 5.000 euros apparaît à même de réparer le préjudice subi par la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH par le désenclavement des parcelles de la SCEA CHATEAU CAVALIER et de Monsieur [W] via la solution D.

Il y a lieu de prendre acte de l’acceptation par Monsieur [W] de prendre en charge pour moitié l’indemnité due à la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH.

En conséquence, la SCEA CHATEAU CAVALIER sera condamnée à payer à la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH la somme de 2.500 euros à titre d’indemnité due pour le dommage causé par la mise en œuvre de la servitude de passage. Il en sera de même de Monsieur [W] qui sera également condamné à régler à la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH la somme de 2.500 euros.

La SCEA CHATEAU CAVALIER et Monsieur [W] seront en outre condamnés à assumer la charge financière des travaux de réalisation du chemin d’accès jusqu’à leurs parcelles ainsi que des frais de son entretien.

Sur le préjudice invoqué par la SCEA CHATEAU CAVALIER

La SCEA CHATEAU CAVALIER n’a pas justifié d’une servitude conventionnelle pour accéder à ses parcelles par le chemin situé en bout d’une parcelle appartenant à la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH. La SCEA CHATEAU CAVALIER a expliqué, sans preuve à l’appui, avoir bénéficié d’une tolérance du précédent propriétaire (la SCI BASTIDE DES MANONS) s’agissant du passage le long de la propriété de ses machines agricoles pour les besoins de son exploitation. Elle a fait état d’un accord verbal qui n’a cependant pas pu être démontré.

Quoi qu’il en soit, il ressort du constat d’huissier établi le 17 novembre 2021 que la SCEA CHATEAU CAVALIER avait bien procédé à des plantations récentes d’arbres (oliviers et vignes) sur des passages busés dont les buses, qui permettaient la jonction des différentes parcelles, avaient été détruites et qu’elle avait installé une chaîne pour bloquer le passage des véhicules, empêchant ainsi la SCEA CHATEAU CAVALIER d’accéder à leurs parcelles avec leurs machines agricoles pour les besoins de leurs exploitations.

Par ordonnance de référé du 11 mai 2022, au vu de la fermeture brutale par la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH de l’accès précédemment utilisé par la SCEA CHATEAU CAVALIER, il a d’ailleurs été ordonné à la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH de faire provisoirement un passage sur ses parcelles aux machines agricoles de la SCEA CHATEAU CAVALIER et de Monsieur [W] pour des machines mesurant 3,80 mètres de largeur et d’une hauteur maximale de 4,50 mètres jusqu’à leurs parcelles cadastrées section BV n°[Cadastre 29] et [Cadastre 30], le cas échéant en rétablissant les passages busés, en arrachant les vignes et oliviers récemment plantés, et en ôtant les chaînes, et ce dans l’attente d’une autre solution proposée par l’expert et validée par un titre, sous astreinte de 90 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision et dans un délai de huit mois.

Par arrêt rendu le 09 janvier 2023, la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH a même été déboutée de sa demandé d’arrêt de l’exécution provisoire et elle a été condamné à verser à la SCEA CHATEAU CAVALIER une indemnité de 2.500 euros.

S’agissant de l’appel en cours, suivant ordonnance d’incident en date du 2 février 2023, la radiation de l’affaire a été prononcée dans l’attente de la justification par la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH de l’exécution de la décision attaquée.

Par ordonnance du 31 octobre 2023, le juge de l’exécution a condamné la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH à la liquidation de l’astreinte préalablement fixée et a fixé une nouvelle astreinte de 150 euros par jour de retard.

La SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH a ainsi d’ores et déjà été sanctionnée pour avoir obstrué de manière brutale le passage précédemment utilisé par la SCEA CHATEAU CAVALIER et ne pas l’avoir rétabli provisoirement durant le temps de la procédure.

Il y a lieu de relever que la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH justifie bien d’autorisations de plantation de nouvelles vignes appartenant au classement des variétés de vignes à raisins de cuve en date du 29 juillet 2020. Elle n’avait en effet pas à demander l’autorisation de la SCEA CHATEAU CAVALIER pour ce faire, s’agissant de sa propriété privée sans servitude de passage conventionnelle au profit de la SCEA CHATEAU CAVALIER.

Au-delà de la non mise à exécution de l’ordonnance de 11 mai 2022 qui a conduit à la liquidation de l’astreinte prévue, la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH ne peut se voir reprocher la commission d’une faute distincte pour avoir réalisé de nouvelles plantations et avoir fermé l’accès passant par sa propriété, qui justifierait l’octroi d’une indemnisation au profit de la SCEA CHATEAU CAVALIER en réparation du préjudice invoqué.

De plus, il y a lieu noter que la SCEA CHATEAU CAVALIER a indiqué avoir perçu une somme dont le montant est inconnu, faute de production de l’ordonnance qui a été rendue par le Juge de l’exécution le 31 octobre 2023, consécutivement à la liquidation l’astreinte mise à la charge de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH en cas de non-rétablissement d’un accès provisoire via sa propriété au profit de la SCEA CHATEAU CAVALIER. A la place, elle a versé en pièce n°29 une assignation du 27 avril 2023, par laquelle elle a sollicité la liquidation de l’astreinte financière à hauteur de 21.870 euros et la condamnation de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH au paiement de ladite somme. Elle a en outre demandé à ce que soit prononcée une nouvelle astreinte financière de 500 euros par jour de retard pendant 18 mois.

En conséquence, les éléments produits aux débats ne permettent pas de démontrer l’existence d’un préjudice spécifique susceptible d’être invoqué par la SCEA CHATEAU CAVALIER. Elle sera dès lors déboutée de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du même code précise que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH succombant à titre principal, sera condamnée aux entiers dépens de la présente instance, étant précisé que Maître Katia VILLEVIEILLE pourra recouvrer directement contre la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provisoire.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile prévoit notamment que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, il apparaît équitable de condamner la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH à payer à la SCEA CHATEAU CAVALIER la somme de 8.000 euros et à Monsieur [W] la somme de 8.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, il y a lieu également de condamner la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH à payer la somme de 1.500 euros :

— aux époux [E] ;

— aux époux [K] ;

— à Mme [O] et Monsieur [M].

Il ne sera par contre pas fait droit à la demande formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile par Mme [G] à l’encontre de la SCEA CHATEAU CAVALIER, cette dernière ayant attrait Mme [G] à la procédure suite aux conclusions d’irrecevabilité de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH et au vu de la solution B de désenclavement susceptible d’être préconisée par l’expert judiciaire dans le cadre de ses opérations d’expertise.

Sur l’exécution provisoire

Eu égard à l’ancienneté de l’affaire et aux difficultés rencontrées par les demandeurs pour poursuivre normalement l’exploitation de leurs vignobles en dépit de l’astreinte fixée à plusieurs reprises aux fins de rétablissement provisoire d’un accès, il convient de prononcer l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

DECLARE recevable l’appel en cause de Monsieur [D], de Madame [G] [X], de Madame [O] [A], Monsieur [M] [T], de Monsieur [U] [S], de Monsieur et Madame [E] [F] et [Y], ainsi que de Monsieur et Madame [K] [L] et [I] par la SCEA CHATEAU CAVALIER par actes en dates des 22, 25 et 30 janvier 2024, 05 février 2024.

JUGE que le rapport d’expertise établi le 02 mai 2023 par l’expert de justice [U] [J] N° 21/00000449 est valable et REJETTE la demande de nullité présentée par la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH.

DECLARE recevables les demandes formées par la SCEA CHATEAU CAVALIER.

JUGE que les parcelles cadastrées section BV n° [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29] et [Cadastre 34] Commune de [Localité 41] sont enclavées.

FIXE l’assiette et le mode d’exercice de la servitude de désenclavement des parcelles BV n° [Cadastre 26], [Cadastre 27], [Cadastre 28], [Cadastre 29] et [Cadastre 34] situées sur la Commune de [Localité 41] et appartenant à la SCEA CHATEAU CAVALIER ainsi que des parcelles BV n°[Cadastre 30], [Cadastre 33] et [Cadastre 35] situées sur la Commune de [Localité 41] et appartenant à Monsieur [W] [R], tel que proposé via le tracé D par Monsieur l’Expert Judiciaire [J] en l’annexe II de son rapport, comme suit : sur la commune de [Localité 41], depuis le [Adresse 49], prendre le tracé de 130 mètres environ existant déjà, au bout des vignes, situé au sud de la parcelle BV [Cadastre 12] appartenant à la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH, en passant sur la parcelle BV [Cadastre 12] puis la parcelle BV [Cadastre 31], poursuivre en bout de vignes des parcelles BV [Cadastre 30] et [Cadastre 33] appartenant à Monsieur [W] sur une longueur de 150 mètres, pour aboutir à la parcelle BV [Cadastre 34] appartenant à la SCEA CHATEAU CAVALIER.

CONDAMNE la SCEA CHATEAU CAVALIER à payer à la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH la somme de 2.500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) à titre d’indemnité due pour le dommage causé par la mise en œuvre de la servitude de passage.

CONDAMNE Monsieur [W] [R] à payer à la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH la somme de 2.500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS EUROS) à titre d’indemnité due pour le dommage causé par la mise en œuvre de la servitude de passage.

CONDAMNE la SCEA CHATEAU CAVALIER et Monsieur [W] [R] à assumer la charge financière des travaux de réalisation du chemin d’accès de désenclavement jusqu’à leurs parcelles ainsi que des frais de son entretien.

DEBOUTE la SCEA CHATEAU CAVALIER de sa demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH.

CONDAMNE la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH aux entiers dépens de la présente instance, étant précisé que Maître Katia VILLEVIEILLE pourra recouvrer directement contre la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH les dépens dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provisoire.

CONDAMNE la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH à payer à la SCEA CHATEAU CAVALIER la somme de 8.000 euros (HUIT MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH à payer à Monsieur [W] [R] la somme de 8.000 euros (HUIT MILLE EUROS) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH à payer la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) à Monsieur et Madame [E] [F] et [Y] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH à payer la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) à Monsieur et Madame [K] [L] et [I] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNE la SCEA DOMAINE DU FOTOGRAPH à payer la somme de 1.500 euros (MILLE CINQ CENTS EUROS) à Madame [O] [A], Monsieur [M] [T] au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

DEBOUTE Madame [G] [X] de sa demande formée à l’encontre de la SCEA CHATEAU CAVALIER au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

DEBOUTE les parties de toutes leurs autres demandes plus amples ou contraires.

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan aux jours, mois et an susdits.

LA GREFFIERE, LE PRESIDENT,