MINUTE N°

N° RG 24/00280 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFUN

Société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, venant aux droits et obligations de l’OPIEVOY

C/

Monsieur [N] [W]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Décembre 2024

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, venant aux droits et obligations de l’OPIEVOY, société anonyme d’habitations à loyer modéré à Directoire et Conseil de Surveillance, inscrite au R.C.S. de Versailles sous le numéro 308 435 460, dont le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité, représentée par Maître Margaux BRIOLE, avocat de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, société d’avocats du barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [W], né le 21 janvier 1970 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4], comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sylvie JOUANDET, vice-présidente

assistée de Madame [K] [Z], auditrice de justice

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à la SELARL CABINET SALLARD CATTONI

1 copie certifiée conforme à Monsieur [N] [W]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 1er décembre 2016, l’OPIEVOY donnait à bail à Monsieur [N] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, venant aux droits et obligations de l’OPIEVOY, faisait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 22 avril 2022.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [N] [W] devant le juge des contentieux de la protection de Saint- Germain-en-[Localité 7] par un acte de commissaire de justice du 11 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

A l’audience du 10 octobre 2024, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE – représentée par son conseil – reprenait les termes de son assignation pour demander à titre principal de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; à titre subsidaire de prononcer la résiliation judicaire du bail, et en tout état de cause d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [W] ; d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de le condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 7 447,95 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Monsieur [N] [W] comparaissait en personne et reconnaissait le montant de la dette locative, mais demandait à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 120 € par mois en règlement de l’arriéré. Il disait bénéficier d’une allocation de 680 euros mensuelle. Aucune reprise du paiement du loyer courant n’était constatée, mais la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE déclarait ne pas s’opposer aux délais et à la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire était mise en délibéré au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 12 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 5 octobre 2021, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention des parties quant à l’application de la clause résolutoire prévaut, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans son ancienne mouture, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 1er décembre 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 avril 2022, pour la somme en principal de 3527,14 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22 juin 2022, conformément à l’article 641 du code de procédure civil.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME produit un décompte démontrant que Monsieur [N] [W] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 7 145,23 € à la date du 4 octobre 2024.

Monsieur [N] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à verser à la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE cette somme.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:

— "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”

— “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.

— “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Monsieur [N] [W] n’a pas repris les paiements. Toutefois, son bailleur est favorable à l’octroi de délai de paiement avec effet suspensif de la clause résolutoire.

Eu égard à l’ancienneté du bail, à la situation précaire de Monsieur [N] [W] et à l’accord du bailleur, Monsieur [N] [W] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, dès lors que la finalité des délais de grâce, dans le cadre d’une dette locative avec occupation du logement, est d’éviter une expulsion.

Par conséquent, les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [N] [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [N] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande en revanche de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans le souci de concentrer les efforts financiers de Monsieur [N] [W] sur la reprise du paiement des échéances courantes et sur le respect de l’échéancier qui lui a été accordé.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er décembre 2016 entre l’OPIEVOY, aux droits et obligations de laquelle vient la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, et Monsieur [N] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 22 juin 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] à verser à la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE la somme de 7 145,23 € ( décompte arrêté au 4 octobre 2024) ;

AUTORISE Monsieur [N] [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 120 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DITqu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [N] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Monsieur [N] [W] soit condamné à verser à la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] aux dépens ;

DÉBOUTE la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE de ses prétentions plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 3 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sylvie JOUANDET, vice-présidente, et par, Monsieur Thomas BOUMIER greffier.

Le greffier, La vice-présidente,