MINUTE N°

N° RG 24/00214 – N° Portalis DB22-W-B7I-SD7Q

Monsieur [L], [G] [B]

C/

Monsieur [G] [V] [R]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Novembre 2024

DEMANDEUR :

Monsieur [L], [G] [B], né le 17 février 1943 à [Localité 7] ([Localité 6]-Atlantique -44) – demeurant [Adresse 3]

Non comparant, représenté par Maître Hélène ROBERT, avocat au barreau de VERSAILLES, substitué par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [V] [R], né le 10 décembre 1978 à [Localité 10] (Cameroun) – demeurant [Adresse 8]

Comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Sylvie JOUANDET, vice-présidente statuant en qualité de juge des contentieux de la protection

Greffier : Victor ANTONY

En présence de Yohan DESQUAIRES, magistrat en formation

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Hélène ROBERT

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [G] [V] [R]

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [L] [B] donnait à bail à Monsieur [G] [V] [R] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] par contrat du 17 mars 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [B] faisait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner Monsieur [G] [V] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

A l’audience du 24 septembre 2024, Monsieur [L] [B] – représenté par son conseil – demandait à titre principal de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 20 février 2024; à titre subsidiaire de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 11 mars 2024, et en tout état de cause d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [V] [R], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et de condamner ce dernier au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 18 810,67 € avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 800€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Monsieur [G] [V] [R] comparaissait. Il reconnaissait le montant de sa dette locative, mais demandait à pouvoir rester dans les lieux et de bénéficier d’un délai de paiement pour le paiement de sa dette. Il était constaté qu’aucun paiement n’avait été réalisé depuis novembre 2023. Le bailleur s’opposait à tout maintien dans les lieux.

L’affaire était mise en délibéré au 12 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 17 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 17 mars 2023 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 janvier 2024, pour la somme en principal de 6152,58€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 8 mars 2024, conformément à l’article 641 du code de procédure civil.

II. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Monsieur [L] [B] produit un décompte démontrant que Monsieur [G] [V] [R] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 18 410,43 € à la date du 18 septembre 2024 (loyer de septembre inclus).

Le défendeur ne produit aucun élément pouvant contester ce montant, qu’il reconnaît par ailleurs à l’audience. Par conséquent, il sera condamné à la somme de 18 410,43€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6152,58€ à compter du commandement de payer (8 janvier 2024), sur la somme de 3 044,74€ à compter de l’assignation (14 mai 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III- SUR LA DEMANDE DE DELAI:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:

— "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”

— “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.

— “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, il n’est pas constaté de reprise des versements du loyer courant.

L’expulsion de Monsieur [G] [V] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Monsieur [G] [V] [R] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois d’octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [G] [V] [R] , partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [L] [B] , Monsieur [G] [V] [R] sera condamné à lui verser la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mars 2023 entre Monsieur [L] [B] et Monsieur [G] [V] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 8 mars 2024;

DEBOUTE Monsieur [G] [V] [R] de sa demande relative à l’obtention de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [G] [V] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [G] [V] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [L] [B] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Monsieur [L] [B] de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [G] [V] [R] à verser à Monsieur [L] [B] la somme de 18 410,43€, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 6152,58€ à compter du commandement de payer (8 janvier 2024), sur la somme de 3 044,74€ à compter de l’assignation (14 mai 2024) et à compter du présent jugement pour le surplus;

CONDAMNE Monsieur [G] [V] [R] à verser à Monsieur [L] [B] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Monsieur [G] [V] [R] à verser à Monsieur [L] [B] une somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [V] [R] aux dépens;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 12 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sylvie JOUANDET, vice-présidente et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier La vice-présidente,