TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

6ème chambre civile

N° RG 18/02390 – N° Portalis DBYH-W-B7C-IUKR

N° JUGEMENT :

EN/MD

Copie exécutoire

et copie

délivrées

à :

M^e Ariane KABSCH

la SCP LACHAT MOURONVALLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 22 Mai 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. CEGEMEN, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Ariane KABSCH, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [Z], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

Madame [R] [Z] née [L], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

A l’audience publique du 20 Février 2025, tenue en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, par Eva NETTER, chargée du rapport, assistée de Magali DEMATTEI, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré, après audition des avocats en leur plaidoirie.

Le prononcé de la décision a été renvoyé au 22 Mai 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du délibéré

Après compte rendu par le magistrat rapporteur, le Tribunal composé de :

Eva NETTER, Juge

Marjolaine MAISTRE, Vice-Présidente

Marie FABREGUE, Juge

Assistés lors du rendu par Magali DEMATTEI, Greffier

a statué en ces termes :

EXPOSÉ DU LITIGE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte de vente conclu le 4 août 1993, la SCI CEGEMEN a acquis de Madame [Y] [M] veuve [U] les lots 19 et 28 de la copropriété de l’immeuble sis [Adresse 1].

Par actes de vente conclus respectivement les 13 juillet 2012, 08 juillet 2015, 16 juillet 2015 et le 23 septembre 2016, Monsieur [I] [Z] et Madame [R] [L] épouse [Z] ont acquis des époux [K], de l’indivision [H] et de l’indivision [F] les lots 21, 23, 26, 27 et 29 du même immeuble.

Suite à un incendie s’étant déclaré dans les combles de l’immeuble le 10 novembre 2016 et aux travaux de rénovation ensuite effectués, la SCI CEGEMEN s’est plainte d’avoir été dépossédée de son galetas.

Par acte en date du 06 juin 2018, la SCI CEGEMEN a fait assigner Monsieur [I] [Z] et Madame [R] [L] épouse [Z] devant le tribunal de grande instance de Grenoble, devenu tribunal judiciaire de Grenoble depuis le 1er janvier 2020, aux fins d’obtenir la restitution du galetas sous astreinte et d’ordonner l’expulsion de époux [Z].

Par jugement du 24 septembre 2020, le tribunal judiciaire a ordonné une expertise et a désigné Monsieur [D] [V], remplacé par ordonnance du 27 janvier 2021 par Monsieur [N] [B], pour y procéder.

L’expert a remis son rapport le 28 novembre 2023.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 09 novembre 2024, la SCI CEGEMEN sollicite, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner les époux [Z] à restituer à la SCI CEGEMEN le galetas correspondant au lot 19 sis [Adresse 2] sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— ordonner l’expulsion des époux [Z] de ce galetas ;

— condamner les époux [Z] à payer à la SCI CEGEMEN une indemnité d’occupation de 350 euros par mois à compter du jour où leur ont été remis les clés du galetas par le syndic ;

— à titre subsidiaire, ordonner le transport de la juridiction sur les lieux ;

— condamner les époux [Z] à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 2.500 euros en raison de leur résistance abusive ;

— condamner les époux [Z] à supporter les entiers dépens ;

— condamner les époux [Z] à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes tendant à obtenir la restitution du galetas 19 dont elle se revendique propriétaire, la SCI CEGEMEN fait valoir que les lots 19 et 21, propriétés respectives de la SCI CEGEMEN et des époux [Z], sont des galetas distincts. Elle soutient que le rapport d’expertise rendu par Monsieur [N] [B] présente des erreurs et s’oppose aux conclusions de l’expert selon lesquelles aucune modification des combles n’aurait été effectuée durant les travaux entrepris suite à l’incendie de 2016. Selon la demanderesse, les galetas des lots 19 et 21, sont distincts puisque le premier lot n’a pas de fenêtre alors que le second en présente une. Elle précise que la désignation de cette fenêtre n’est pas compatible avec l’état des lieux effectué par l’expert. En outre, elle se base sur une précédente expertise judiciaire ordonnée en 1999 pour indiquer que le lot 19 est sensé se trouver dans l’alignement du lot 21, ce qui correspondrait à l’état descriptif de division établi le 18 septembre 1961.

Dans le cas où la juridiction retiendrait que le lot 19 et le lot 21 sont un seul et même lot, la SCI CEGEMEN s’oppose à l’avis de l’expert selon lequel la propriété du galetas doit être attribuée aux époux [Z] en raison de leur possession des lieux. Pour cela, elle indique avoir acquis le lot par acte de vente du 04 août 1993 alors que les époux [Z] auraient acquis leur propre lot par acte de vente du 13 juillet 2012. Elle précise payer la taxe foncière sur le lot 19 depuis son acquisition en 2013, ce qui démontre sa propre possession des lieux. Elle ajoute avoir été mise en difficulté par le syndic pour occuper les lieux, ce qui aurait motivé la saisine du tribunal de grande instance en 1998 visant à revendiquer la possession du galetas.

Pour demander à ce que la prescription acquisitive invoquée par les époux [Z] ne soit pas retenue, elle fait valoir que ces derniers n’occupent le galetas que depuis l’année de leur achat, en 2012, et sont de mauvaise foi. Elle demande ainsi à ce que les attestations versées au débat par les époux [Z] pour démontrer une occupation paisible, publique et continue ne soient pas retenues, considérant que l’occupation des lieux par le locataire des anciens propriétaires du lot était précaire. Elle considère enfin que la prescription acquisitive n’est pas fondée car les époux [Z] ne justifient pas d’un acte de notoriété acquisitive. Elle précise que la procédure ayant été engagée en 2018 et qu’une autre ayant été engagée en 1998, la prescription a été interrompue à deux reprises.

Dans leurs dernières écritures notifiées par voie électronique le 10 septembre 2024, les époux [Z] sollicitent de :

— rejeter l’ensemble des demandes de la SCI CEGEMEN ;

— condamner la SCI CEGEMEN à supporter les entiers dépens ;

— condamner la SCI CEGEMEN à leur payer la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour demander le rejet des demandes de la SCI CEGEMEN, les époux [Z] font valoir leurs différents titres de propriété sur les lots 21, 27 et 29. Selon eux, bien que la SCI CEGEMEN bénéficie d’un titre de propriété relatif au lot 19, elle échoue à démontrer que ce dernier est actuellement occupé par les époux [Z] dès lors qu’elle ne peut justifier de l’emplacement exact de ce galetas. Pour démontrer que la SCI CEGEMEN ne connaît pas la situation exacte de son galetas, les époux [Z] se réfèrent à la précédente procédure initiée en 1998 et expliquent que durant ce litige, la société demanderesse s’opposait déjà au rapport d’expertise rendue en 1999 et exigeait la restitution de son lot 19 au propriétaire du lot 3, et non à celui du lot 21. Enfin, les époux [Z] se réfèrent au rapport d’expertise judiciaire rendu par Monsieur [N] [B] pour faire valoir que suite à une erreur dans l’établissement de l’état descriptif des divisions établi en 1961, le galetas litigieux a été inscrit deux fois sur le document sous les numéros 19 et 21. L’ancienne propriétaire du galetas l’aurait alors vendu une première fois en 1950 à Monsieur [T], aux droits duquel viennent les époux [Z], puis une seconde fois en 1993 à la SCI CEGEMEN. Dès lors, les époux [Z] demandent à ce que l’acquisition initiale du galetas effectuée en 1950 soit privilégiée par la juridiction.

En outre, ils expliquent avoir une possession continue, paisible, publique, non équivoque et conforme à leurs titres de propriété alors que la société CEGEMEN reconnaît elle-même ne pas exercer sa possession des lieux, n’ayant aucun moyen d’accéder à sa propriété depuis son acquisition en 1993. Ils précisent que la prescription acquisitive prévue à l’article 2272 du code civil peut leur être accordée par décision de justice sans qu’il ne soit besoin d’obtenir un acte de notoriété acquisitive.

Enfin, ils se basent sur les dispositions de l’article 2265 du code civil pour expliquer que la possession paisible des anciens propriétaires peut s’adjoindre à la leur pour compléter la prescription. Ils précisent que cette possession n’était pas précaire, les anciens propriétaires ayant loué paisiblement leur lot sans qu’il ne soit démontré par la partie adverse un acte de possession concurrent.

Pour répondre au moyen selon lequel la SCI CEGEMEN ferait acte de possession par le paiement d’une taxe foncière, les époux [Z] font valoir que le paiement de cette taxe ne peut être assimilé à un acte de possession.

Enfin, ils se défendent de toute ingérence de leur part dans le syndic visant à empêcher la possession de la SCI CEGEMEN et à l’exclure des travaux faisant suite à l’incendie de 2016, expliquant que les réunions et assemblées étaient accessibles à tous mais que la société ne s’y est pas présentée.

Pour un complet examen des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs pièces et conclusions, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION

Sur la demande en revendication et restitution du galetas

Aux termes de l’article 544 du code civil, « la propriété comme le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Il est possible, pour la personne qui s’en estime privée, d’agir en justice pour revendiquer la propriété d’un bien.

L’action en revendication immobilière est une action réelle qui protège le droit de propriété et permet au propriétaire de faire reconnaître et sanctionner son droit. Le droit de propriété se prouve par tous moyens, sans hiérarchie entre les divers modes de preuve, mais la charge de la preuve de cette propriété incombe au revendiquant (Civ. 3ème, 26 juin 1996, n°94-17.461).

Les modes de preuve de la propriété immobilière sont libres (Civ. 3ème, 20 juillet 1988, n°87-10.998).

Le juge de la revendication dispose du pouvoir souverain pour dégager les présomptions de propriété les meilleures et les plus caractérisées (Civ. 3ème, 12 juillet 1977, n°75-14.701).

L’article 2272 du code civil prévoit que : " Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.

Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans ".

L’accomplissement d’actes juridiques, comme le paiement des impôts fonciers, est insuffisant à caractériser un pouvoir de fait sur une chose (Civ. 3ème, 30 juin 1999, n°97-11.388).

En l’espèce, la SCI CEGEMEN forme une action en revendication à l’encontre des défendeurs en soutenant qu’elle est propriétaire du galetas qu’ils occupent. Elle sollicite la restitution dudit galetas et l’expulsion des époux [Z]. Afin de justifier de la propriété du galetas occupé par les défendeurs, la SCI CEGEMEN se prévaut d’une part de l’acquisition dudit galetas par acte authentique du 04 août 1993 et d’autre part du fait que le paiement de la taxe foncière sur le lot 19 depuis son acquisition en 2013 démontre sa propre possession des lieux.

La SCI CEGEMEN a effectivement acquis par acte authentique du 04 août 1993 le lot 19 de l’immeuble litigieux, qui est décrit comme comprenant cinq éléments : un magasin au rez-de-chaussée, une cave au-dessous du magasin, « un galetas au troisième étage au fond du corridor qui se trouve placé au-dessus de la cage d’escaliers du troisième étage », l’usage du cabinet d’aisance qui se trouve au troisième étage et la copropriété de toutes les choses communes pour 114 millièmes. Le galetas dont se réclame propriétaire la SCI CEGEMEN n’est donc qu’une des composantes du lot 19 de l’immeuble.

Un titre datant de 1993 a donc bien attribué à la SCI CEGEMEN la propriété d’un galetas situé au troisième étage, au fond du corridor qui se trouve placé au-dessus de la cage d’escaliers du troisième étage.

Si la SCI CEGEMEN dispose d’un titre de propriété sur un lot 19 relatif notamment à un galetas, il est nécessaire, pour que prospère son action en revendication formée à l’encontre des époux [Z], qu’elle démontre que le galetas occupé par les époux [Z] corresponde au galetas visé dans le lot 19 qu’elle a acquis en 1993.

Les époux [Z] occupent un ancien galetas (transformé en appartement) depuis son acquisition par acte authentique en date du 13 juillet 2012. Cet acte prévoit l’acquisition par les époux [Z] du lot 21 décrit comme : " une pièce à usage de galetas prenant le jour par une petite fenêtre haute située, emplacée au troisième étage ; ladite pièce est située au fond du corridor qui se trouve placé au-dessus de la cage d’escaliers du troisième étage ". Le lot 21 ne comporte aucun autre élément que le galetas ainsi décrit.

Il s’avère que les descriptions des lots 19 et 21, telles que rédigées dans les actes de ventes respectivement signés par la SCI CEGEMEN le 4 août 1993 et par les époux [Z] le 13 juillet 2012, sont identiques en ce qu’elles identifient le galetas de chaque acquéreur comme situé « au fond du corridor qui se trouve placé au-dessus de la cage d’escalier du 3ème étage ». Le galetas acquis par les époux [Z] est néanmoins décrit de façon plus précise puisqu’il est indiqué dans l’acte qu’il prend le jour par une petite fenêtre.

Les parties à l’instance ont d’abord versé au débat des plans. Néanmoins, au regard des trop grandes contradictions entre ces différents plans, la juridiction de céans a ordonné une expertise afin de déterminer l’emplacement exact du lot dont la propriété est revendiquée par la SCI CEGEMEN.

Le rapport d’expertise de monsieur [N] [B], expert, révèle que les lots 19 et 21 correspondent en réalité à un seul et même local. L’expert explique cette anomalie par la vente successive du même galetas à deux acquéreurs différents suite à une erreur de rédaction inscrite dans l’état descriptif de division de 1961.

En retraçant l’historique des différentes divisions et ventes actées entre 1945 et aujourd’hui, l’expert démontre que Madame [U] a acquis deux galetas mais qu’elle en a vendu trois. De fait, elle a acquis un premier galetas à l’indivision [G] (correspondant à la description des lots 19 et 21), avant d’acquérir un second galetas auprès de Monsieur [A] (dont la description permet de le distinguer des lots litigieux puisqu’il se situait au milieu de deux autres galetas, dans le couloir sous les combles). La suite des actes conclus par Madame [U] démontre qu’elle a vendu des galetas à trois reprises : d’abord le 27 janvier 1950 à Monsieur [T], duquel les époux [Z] viennent en droit suite à leur achat du 13 juillet 2012, puis le 12 avril 1954 à Madame [S], ce lot étant devenu le lot 29, et enfin le 04 août 1993 à la SCI CEGEMEN.

Ayant effectué trois ventes alors qu’elle n’était propriétaire que de deux galetas, et la description des lots 19 et 21 étant identique, il est donc avéré que la vente du lot 21 en 1950 porte sur le même galetas que celui du lot 19 vendu à la SCI CEGEMEN en 1993.

En conséquence, la juridiction retiendra que le galetas visé dans le lot 19 et le galetas du lot 21 correspondent à un seul et même galetas. En raison de la présence de deux titres de propriétés pour un seul et même local, il convient de régler le conflit de ces deux titres.

Au regard de ce qui précède, il est établi que Madame [Y] [M] veuve [U] n’était plus propriétaire du galetas litigieux lorsqu’elle l’a vendu à la SCI CEGEMEN en 1993. De fait, après la vente consentie de ce galetas à Monsieur [T] en 1950, elle n’était plus propriétaire dudit galetas et ne pouvait donc plus le vendre.

Le transfert de propriété consenti à la SCI CEGEMEN n’émanait donc pas du véritable propriétaire. Il s’agit donc d’un juste titre. Pour obtenir la reconnaissance de son droit de propriété, qui n’est fondée que sur un juste titre, il appartient donc à la SCI CEGEMEN de rapporter la preuve d’une prescription acquisitive de 10 ans.

Or, l’accomplissement d’actes juridiques, comme le paiement des impôts fonciers, est insuffisant à caractériser un pouvoir de fait sur une chose, de sorte qu’aucune possession ne peut résulter du simple paiement d’un impôt foncier. Le moyen tiré de ce que la SCI CEGEMEN se serait acquittée du paiement d’une taxe foncière en 2013, ce qui au demeurant ne peut aucunement être déduit de la pièce produite par l’intéressée (pièce SCI n°21), est donc inopérant.

Par ailleurs, il s’avère que la SCI CEGEMEN n’a jamais pris possession d’aucun galetas. Au contraire, la difficulté de cette dernière à justifier de l’emplacement exact du galetas dont elle allègue être propriétaire et l’existence d’une première action en revendication visant un lot différent démontre d’une part une méconnaissance tant des lieux que de l’étendue de son droit de propriété et d’autre part l’absence d’exercice de ce droit, et ce depuis l’acquisition de son bien en 1993.

La SCI CEGEMEN dispose donc d’un juste titre mais d’aucune possession. Elle ne peut donc valablement revendiquer la propriété du galetas litigieux.

A l’inverse, les époux [Z] ont acquis le galetas litigieux en 2012 par acte authentique. Ce titre est valable dans la mesure où les différents vendeurs qui se sont succédés depuis la vente de son galetas par Madame [U] en 1950 étaient bien propriétaires du galetas. En outre, ils ont pris possession du galetas et l’ont occupé de façon continue depuis sa prise de possession. Ils accompagnent ainsi leur titre de propriété d’une possession effective. Cette possession est attestée par les anciens propriétaires et copropriétaires des lieux et constatée par l’expert dans son rapport.

Alors que la SCI CEGEMEN dispose d’un juste titre et d’aucune possession sur le galetas litigieux, les époux [Z] disposent d’un titre valable et d’une possession effective et continue sur ledit galetas.

Dès lors, les époux [Z] sont les véritables propriétaires du galetas litigieux correspondant au lot 21 et qui est le même que celui décrit dans le lot 19. A l’inverse, la SCI CEGEMEN ne peut pas être considérée comme propriétaire du galetas litigieux, ni même d’aucun autre galetas.

En conséquence, et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre au moyen relatif à la prescription acquisitive invoquée par les époux [Z], devenu surabondant, la demande en revendication de propriété de la SCI CEGEMEN sera rejetée.

La SCI CEGEMEN sera ainsi déboutée de sa demande en restitution, de même qu’en sa demande d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

L’emplacement du galetas litigieux étant suffisamment déterminé dans le rapport d’expertise, il ne sera pas fait droit à la demande de transport sur les lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI CEGEMEN

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Cette responsabilité délictuelle nécessite l’existence d’une faute, d’un préjudice ainsi que d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, les époux [Z] n’ont commis aucune résistance abusive dès lors qu’ils se sont contentés de s’opposer aux demandes de la SCI CEGEMEN à voir reconnaître sa propriété sur le galetas litigieux.

Les époux [Z] ont démontré être les légitimes propriétaires du galetas et, ayant seulement préservé leur droit de propriété, n’ont commis aucune faute susceptible d’engager leur responsabilité auprès de la SCI CEGEMEN.

En conséquence, la demande en dommages et intérêts de la SCI CEGEMEN sera rejetée.

Sur les frais de procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI CEGEMEN, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civil, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la SCI CEGEMEN, condamnée aux dépens, devra verser aux époux [Z] [I] la somme qu’il est équitable de fixer à 4.000 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile, dans sa rédaction antérieure au décret 2019-1333 du 11 décembre 2019, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Il n’apparaît ni utile ni nécessaire d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort par décision mise à disposition du greffe,

REJETTE l’ensemble des demandes de la SCI CEGEMEN ;

CONDAMNE la SCI CEGEMEN aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI CEGEMEN à payer à Monsieur [I] [Z] et Madame [R] [L] épouse [Z] la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE