TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

19 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00881 – N° Portalis DB22-W-B7I-SD2O

Code NAC : 71I

AFFAIRE : S.D.C. [Adresse 1] C/ Société Cabinet [L]

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1]

pris en la personne de son syndic le Cabinet SOGESYM inscrit au RCS de [Localité 6] sous le numéro 518 824 685, dont le siège est sis [Adresse 2], lui-même pris en la personne de son représentant légal ,

représentée par M^e Sébastien STEIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J64, M^e Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637

DEFENDERESSE

SOCIETE Cabinet [L]

Inscrite au RCS de [Localité 6] sous le numéro 415 056 456, situé [Adresse 3]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillante

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Ingrid RESZKA, Greffier, lors des débats, et de Virginie DUMINY, Greffier, lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 03 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 19 Novembre 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 17 juin 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet SOGESYM, a fait assigner le Cabinet [L] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de le voir :

— condamner sous astreinte de 100 euros par jour de retard à remettre au cabinet SOGESYM les éléments comptables 2024 relatifs à la copropriété avec bordereau récapitulatif, soit :

— la situation de trésorerie 2024,

— le grand livre comptable 2024,

— l’état des comptes des copropriétaires 2024,

— les rapprochements bancaires 2024,

— la balance 2024,

— les factures 2024

— dire cette obligation sous astreinte portable,

— condamner à lui payer la somme de 5.000 euros de provision à valoir sur des dommages et intérêts,

— condamner à lui payer la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens.

A l’audience du 3 octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après un renvoi à la demande du conseil du demandeur qui était souffrant, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] pris en la personne de son syndic le Cabinet SOGESYM, représenté par son conseil, maintient les demandes figurant dans son assignation dont il résulte que le Cabinet [L] était le syndic de copropriété du demandeur jusqu’à l’assemblée générale du 9 janvier 2024 qui a désigné le Cabinet SOGESYM ; que depuis cette date, malgré plusieurs relances du nouveau syndic, le Cabinet [L] ne lui a pas remis l’ensemble des éléments comptables relatifs à la copropriété ; que cette situation est préjudiciable en ce qu’elle bloque le fonctionnement normal de la copropriété depuis plusieurs mois ; que notamment, une vente ne peut se faire sans la production d’un état daté conforme.

Le Cabinet [L], assigné par acte de commissaire de justice remis à personne morale et avisé de la date d’audience par l’envoi d’un bulletin de renvoi par le greffe, n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

MOTIFS

Sur l’absence du défendeur

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de communication de pièces

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose :

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il est constant qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

Par ailleurs, au titre de l’obligation de faire, il y a lieu de relever que la production forcée doit porter sur des actes ou des pièces déterminées ou déterminables. Elle ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents, ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

Le demandeur doit ainsi faire la preuve que la pièce ou les informations recherchées sont détenues par celui auquel il les réclame.

Aux termes de l’article 18-2 de la loi du 19 juillet 1965 dans sa version applicable au litige :

En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’alinéa 11 du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de diligences du nouveau syndic pour obtenir de l’ancien les documents comptables qui lui manquent puisqu’une mise en demeure lui a été adressée par lettre recommandée du 15 avril 2024 distribuée le 18 avril suivant. Elle ne vise toutefois que « les documents utiles pour la reprise comptable » sans les désigner.

Une nouvelle mise en demeure lui a été adressée par le biais du conseil du SDC, datée du 2 mai 2024. Elle vise « les documents comptables faisant défaut et plus particulièrement les grands livres depuis votre gestion, la balance générale et les rapprochements bancaires intéressant la copropriété ».

Si les délais pour la remise des documents sont expirés et que la demande semble ne se heurter à aucune contestation sérieuse du fait de l’absence du défendeur à la présente procédure, il résulte toutefois des termes de l’assignation que le syndicat des copropriétaires réclame :

— la situation de trésorerie 2024,

— le grand livre comptable 2024,

— l’état des comptes des copropriétaires 2024,

— les rapprochements bancaires 2024,

— la balance 2024,

— les factures 2024

Or, le Cabinet [L] a été remplacé dans ses fonctions de syndic de copropriété à l’occasion de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 janvier 2024 (encore qu’il y ait une erreur de plume dans le procès-verbal) après approbation des comptes de l’année 2022.

Les documents manquants ne peuvent porter sur l’année 2024 qui est toujours en cours et alors que c’est désormais le Cabinet SOGESYM qui est en charge de l’administration de la copropriété.

Dès lors, la demande de remise sous astreinte de ces documents ne pourra qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts provisionnels

S’il est constant que le juge des référés peut accorder des sommes à titre provisionnel à valoir sur des dommages et intérêts, encore faut-il que les conditions d’indemnisation ne souffrent d’aucune contestation sérieuse.

En l’espèce, il résulte de la pièce n° 2 du demandeur (liste de remises de pièces du 8 février 2024) que le Cabinet [L] a transmis une partie des documents concernant l’immeuble [Adresse 1] au Cabinet SOGESYM, à savoir : factures 2023, carnet d’entretien, RCP + PLANS, dossier contrats et assurance, liste des PV, dossier AG 2023, listes des lots et copropriétaires et stock télécommandes.

Sur ce document, il est indiqué que seront remis ultérieurement le [Localité 5] livre à faire, la Balance générale à faire et le rapprochement bancaire à faire. Aucune année n’est précisée.

Ce sont manifestement ces éléments qui restent manquant et il est évident que l’absence de remise des pièces relatives au fonctionnement du syndicat des copropriétaires est préjudiciable à l’activité du nouveau syndic. Il est d’ailleurs établi qu’une vente est bloquée dans l’attente d’un état daté conforme.

Aussi, il convient d’accorder à titre provisionnel la somme de 3.000 euros de dommages et intérêts au syndicat des copropriétaires.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer, à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Il y a lieu de condamner le défendeur, partie succombante, à payer au demandeur la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Cabinet [L] sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Béatrice LE BIDEAU, Vice-présidente au tribunal judiciaire de Versailles, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

Rejetons la demande de communication sous astreinte de :

— la situation de trésorerie 2024,

— le grand livre comptable 2024,

— l’état des comptes des copropriétaires 2024,

— les rapprochements bancaires 2024,

— la balance 2024,

— les factures 2024

Condamnons le Cabinet [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet SOGESYM, la somme provisionnelle de 3.000 euros de dommages et intérêts,

Condamnons le Cabinet [L] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le Cabinet SOGESYM la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons le Cabinet [L] aux dépens.

Rappelons que la présente ordonnance est de droit exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE par Béatrice LE BIDEAU, Vice Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffière, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier La Vice-Présidente

Virginie DUMINY Béatrice LE BIDEAU