Min N° 25/00414

N° RG 24/05159 – N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDYAF

M. [S] [L]

C/

M. [U] [T]

Mme [V] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 mai 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [S] [L]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Gilles-Eric DE BIASI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant et représenté par M^e Melanie ALBATANGELO, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024005533 du 16/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Madame [V] [K]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame CART Magalie, Juge

Greffier : M^me DEMILLY Florine

DÉBATS :

Audience publique du : 05 mars 2025

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Gilles-Eric DE BIASI

Copie délivrée

le :

à : M^e Melanie ALBATANGELO et Madame [V] [K]

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 12 novembre 2016, avec prise d’effet au 24 novembre 2016, Monsieur [S] [L] a donné à bail à Monsieur [U] [T], Madame [C] [T] et Madame [V] [K] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 7] moyennant un loyer mensuel de 1.400 euros hors provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [S] [L] a, par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024 fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat et de justifier l’occupation de loyer ; y compris à Madame [C] [T] par acte de commissaire de justice délivré selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à l’encontre de laquelle aucune demande n’a été formulée dans le cadre de l’assignation, le locataire ayant indiqué au commissaire de justice que cette dernière n’avait jamais habité à cette adresse et qu’elle vivait en Bretagne sans qu’il connaisse son adresse.

Par acte de commissaire de justice du 6 novembre 2024, Monsieur [S] [L] a ensuite fait assigner Monsieur [U] [T] et Madame [V] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MEAUX aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à titre principal et à titre subsidiaire de prononcer la résiliation judiciaire du bail pour manquement aux obligations locatives du fait de l’absence de paiement des loyers et charges,

— ordonner leur expulsion immédiate,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,

— les condamner au paiement de la somme de 7.100,58 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

L’affaire a été appelée le 22 janvier 2025 et renvoyée à l’audience du 5 mars 2025 du fait de la désignation récente du conseil des défendeurs à l’aide juridictionnelle.

A l’audience du 5 mars 2025, l’affaire a été appelée et retenue.

Monsieur [S] [L], représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation et dépose son dossier de plaidoirie. Il actualise la dette locative à la somme de 9.210,80 euros arrêtée au 4 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse). Il précise s’opposer à la demande de délais de paiement formulée par les défendeurs, indiquant que des impayés existent depuis la prise au bail en 2016 et que le dernier loyer courant n’a pas été entièrement réglé.

Monsieur [U] [T] et Madame [V] [K] comparaissent en personne, et Monsieur [U] [T] est également assisté par son conseil. Ils reconnaissent le principe et le montant de la dette locative, mais demandent à pouvoir se maintenir dans les lieux en s’acquittant du loyer courant et d’une somme supplémentaire de 150 euros en règlement de l’arriéré, sollicitant ainsi des délais de paiement suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire du bail. Ils indiquent avoir repris le paiement des loyers et avoir effectué un versement complémentaire durant l’audience. Ils affirment avoir la volonté de quitter le logement et le projet de vendre leur véhicule afin d’apurer la dette du bailleur. Monsieur [U] [T] dit être à la recherche d’un emploi et Madame [V] [K] occupe un poste d’agent territorial avec un salaire mensuel de 3.000 euros.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mai 2025.

Par notes en délibéré reçues au greffe par courriel du 14 mars 2025 et par courrier du 17 mars 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil des défendeurs a justifié de la mise en vente de leur véhicule sur une annonce en ligne sur le site de la centrale pour un prix de vente de 6.750 euros.

Par note en délibéré reçue au greffe par courriel du 14 mars 2025, sur autorisation du tribunal, le conseil du demandeur a communiqué le décompte actualisé de la dette locative à un montant de 9.076,80 euros arrêté au 11 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), confirmant le versement avancé d’un montant de 120 euros effectué le 6 mars 2025 par les locataires, soit un total de versement de 1.514 euros sur le mois de mars 2025 alors que le loyer mensuel est d’une somme de 1.561,21 euros, confirmant donc l’absence de paiement du dernier loyer courant par les défendeurs.

Par note en délibéré reçue au greffe par courriel du 16 avril 2025, le conseil des défendeurs a adressé un décompte manuelle sous forme de tableau de la dette locative à hauteur de 5.624,01 euros au 10 avril 2025, évoquant des paiements sur le mois de mars 2025 par chèque d’un montant de 1.000 euros et par virement d’une somme de 3.000 euros, ainsi que des paiements d’avril 2025 d’un montant de 14 euros pour les APL de la CAF et de 1.000 euros par virement effectué par les locataires le 10 avril 2025 après appel du loyer.

Le tribunal constate que le bailleur n’a pas communiqué de décompte locatif à jour de ces paiement au cours du délibéré, et que le conseil des défendeurs ne justifient pas de la transmission de cette note en délibéré contradictoirement, le mail ayant été uniquement adressé au tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [S] [L] produit un décompte démontrant que Monsieur [U] [T] et Madame [V] [K] reste lui devoir, hors frais, la somme de 9.076,80 euros à la date du 11 mars 2025 (échéance du mois d’avril 2025 incluse).

Par note en délibéré reçue au greffe par courriel du 16 avril 2025, le conseil des défendeurs a adressé un décompte manuelle sous forme de tableau de la dette locative à hauteur de 5.624,01 euros au 10 avril 2025, évoquant des paiements sur le mois de mars 2025 par chèque d’un montant de 1.000 euros et par virement d’une somme de 3.000 euros, ainsi que des paiements d’avril 2025 d’un montant de 14 euros pour les APL de la CAF et de 1.000 euros par virement effectué par les locataires le 10 avril 2025 après appel du loyer.

Le tribunal n’a pas eu la confirmation de ces paiements effectivement reçus par le bailleur et ne pourra donc pas en tenir compte dans le cadre de la présente fixation de la dette arrêtée au dernier décompte officiel du bailleur au 11 mars 2025.

En conséquence, Monsieur [U] [T] et Madame [V] [K] seront condamnés au paiement de cette somme de 9.076,80 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 11 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-ET-MARNE par la voie électronique le 7 novembre 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 12 novembre 2016, avec prise d’effet au 24 novembre 2016, contient une clause résolutoire (article n°2.11) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 23 mai 2024 pour la somme en principal de 3.968,61 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 juillet 2024.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le bailleur est opposé à la demande de délais de paiement formulée par les défendeurs, indiquant que des impayés existent depuis la prise au bail en 2016.

Monsieur [U] [T] est à la recherche d’un emploi et Madame [V] [K] occupe un poste d’agent territorial avec un salaire mensuel de 3.000 euros.

Le tribunal observe que la dette a fortement augmenté depuis le commandement de payer et l’assignation et que les ressources des locataires ne permettent pas l’apurement de la dette dans les délais légaux prescrits par les textes.

En outre, le tribunal constate que le dernier loyer courant avant l’audience n’a pas été, malgré quelques versements justifiés et confirmés par le bailleur en cours de délibéré, le tribunal n’ayant pas la possibilité de vérifier les autres versements qui auraient été effectués par les locataires en cours de délibéré suite à la vente de leur véhicule non justifié dans leurs pièces et qui est communiqué au tribunal dans le cadre d’une note en délibéré non autorisée au conseil des défendeurs et dont il n’a pas été justifié de sa communication contradictoire au conseil du demandeur, qui n’a en aucun cas écrit au tribunal pour confirmer les dits règlements des locataires.

Monsieur [U] [T] et Madame [V] [K] seront donc déboutés de leur demande de délais de paiement.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 24 juillet 2024.

En vertu de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, le bailleur/les bailleurs sera donc débouté de sa demande de ce chef.

Monsieur [U] [T] et Madame [V] [K] étant réputés occupants sans droit ni titre à compter du 24 juillet 2024, il convient d’autoriser Monsieur [S] [L], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

En outre, Monsieur [U] [T] et Madame [V] [K] seront condamnés au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [T] et Madame [V] [K], parties perdantes, supporteront la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [S] [L] a dû accomplir, Monsieur [U] [T] et Madame [V] [K] seront condamnés à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de Monsieur [S] [L] ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 novembre 2016, avec prise d’effet au 24 novembre 2016, entre Monsieur [S] [L], d’une part, et Monsieur [U] [T] et Madame [V] [K], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 2] à [Localité 7] sont réunies à la date du 24 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

/

DIT Monsieur [U] [T] et Madame [V] [K] occupants sans droit ni titre depuis le 24 juillet 2024 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [U] [T] et Madame [V] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

DEBOUTE Monsieur [S] [L] de sa demande d’expulsion immédiate des défendeurs ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [S] [L] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [U] [T] et Madame [V] [K], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] et Madame [V] [K] à verser à Monsieur [S] [L] la somme de 9.076,80 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 11 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

DÉBOUTE Monsieur [U] [T] et Madame [V] [K] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] et Madame [V] [K] à payer à Monsieur [S] [L] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] et Madame [V] [K] à verser à Monsieur [S] [L] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [U] [T] et Madame [V] [K] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La juge