Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

02 DÉCEMBRE 2024

N° RG 23/06375 – N° Portalis DB22-W-B7H-RL2O

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 422 365 387 dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [R]

demeurant [Adresse 3],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 08 Novembre 2023 reçu au greffe le 21 Novembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 13 Juin 2024, M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame Béatrice CRENIER, Adjoint Administratif faisant Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 19 Septembre 2024, prorogé par bulletins du greffe au 21 Novembre 2024 et 02 Décembre 2024 pour surcharge magistrat.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 23 juillet 2012, M. [R] est propriétaire de plusieurs lots parmi lesquels les lots N°687 et 700 au sein de la résidence située [Adresse 1] à [Localité 6] (78), ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété.

Déplorant un paiement irrégulier et partiel des charges de copropriété ayant déjà donné lieu à plusieurs procédures, le syndicat des copropriétaires a adressé par l’intermédiaire de son conseil une lettre de mise en demeure le 20 janvier 2023. En dépit de cette lettre, M. [R] ne s’est pas acquitté de sa dette.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Trappes (78) a, par acte extrajudiciaire du 8 novembre 2023, fait assigner M. [R] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :

— condamner M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL la somme totale de 19.404,51 euros correspondant à :

* 18.766,11 euros à titre principal, charges arrêtées au 1er novembre 2023 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 20 janvier 2023 avec capitalisation des intérêts ;

* 638,40 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire.

— condamner M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros de dommages-intérêts ;

— condamner M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— ordonner l’exécution provisoire ;

— condamner M. [R] aux dépens.

La délivrance de l’assignation a donné lieu à un procès-verbal de recherches infructueuses. M. [R] n’a pas constitué Avocat.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 7 février 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Le syndicat des copropriétaires produit :

— l’acte notarié du 23 juillet 2012,

— le contrat de syndic,

— un jugement de désistement en saisie immobilière du 27 novembre 2020,

— un décompte actualisé au 1er octobre 2023 pour un montant de

19.404,51 euros incluant les frais de mise en demeure et de contentieux,

— la lettre de mise en demeure du 20 janvier 2023 pour un montant de

20.533,54 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales du 29 mai 2019, 1er octobre 2020, 21 juin 2021, 15 novembre 2022 et 3 avril 2023 approuvant les comptes, fixant les budgets provisionnels et votant les travaux,

— des attestations de non-recours,

— les appels de provision pour charges et pour travaux,

— une facture de 480 euros pour frais de contentieux (“[Localité 5].Auxil.Justice ALUR”).

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du montant de sa créance au titre des charges pour un montant de 18.766,11 euros.

M. [R] sera donc condamné au paiement de la somme de

18.766,11 euros au titre des charges avec intérêts au taux légal à

compter du 20 janvier 2023, date de la mise en demeure.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière est ordonnée.

Sur les frais de recouvrement

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Sont ainsi justifiés à ce titre les frais de deux mise en demeure pour un montant de 45,60 euros soit 91,20 euros. Ne sont pas justifiés les deux mise en demeure de 33,60 euros envoyés un mois après les premières.

Les frais de suivi procédure impayés et les frais de remise du dossier à l’avocat ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 en ce qu’ils font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs tantièmes.

Les frais de contentieux d’un montant de 480 euros seront donc écartés. Ils ne sauraient non plus être pris en compte à titre de dommages-intérêts comme le soutient le syndicat des copropriétaires.

Sur les dommages intérêts

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les autres demandes

M. [R], partie perdante, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de droit en vertu des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile dans sa version applicable au litige.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Condamne M. [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6] (78) représenté par son syndic en exercice, la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC) :

—  18.766,11 euros au titre des charges dues pour la période du

1er janvier 2020 au 1er octobre 2023, appel du 4ème trimestre 2023 inclus,

— les intérêts au taux légal sur cette somme à compter du 20 janvier 2023, les intérêts échus et dus au moins pour une année entière étant capitalisés et produisant eux-même intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

—  91,20 euros au titre des frais de recouvrement,

—  2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— les intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du 8 novembre 2023 (date de l’assignation), les intérêts échus et dus au moins pour une année entière étant capitalisés et produisant eux-même intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code Civil,

Déboute le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice, la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC) du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions est de droit,

Condamne M. [R] aux dépens.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 02 DÉCEMBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier lors du prononcé, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY