MINUTE N°

N° RG 24/00271 – N° Portalis DB22-W-B7I-SFTF

Société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, venant aux droits et obligations de l’OPIEVOY

C/

Madame [S], [N], [Z] [C]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Décembre 2024

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, venant aux droits et obligations de l’OPIEVOY, société anonyme d’habitations à loyer modéré à Directoire et Conseil de Surveillance, inscrite au R.C.S. de Versailles sous le numéro 308 435 460, dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité, représentée par Maître Margaux BRIOLE, avocat de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, société d’avocats du barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [S], [N], [Z] [C], née le 25 décembre 1977 à FREETOWN, demeurant [Adresse 3], comparante en personne, assistée de Maître Laurence GAREL FAGET, avocat au barreau de VERSAILLES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-78646-2024-007038 du 26 juillet 2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sylvie JOUANDET, vice-présidente

en présence de Madame [J] [R], auditrice de justice

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à la SELARL CABINET SALLARD CATTONI

1 copie certifiée conforme à Maître Laurence GAREL FAGET

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du19 septembre 2013, l’OPIEVOY donnait à bail à Madame [S] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2]. Une place de parking lui été alloué par contrat en date du 3 juillet 2017 au [Adresse 1].

Des loyers étant demeurés impayés, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, venant aux droits et obligations de l’OPIEVOY, faisait signifier à Madame [S] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 novembre 2023.

Elle a ensuite fait assigner Madame [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par un acte de commissaire de justice du 11 juin 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement.

A l’audience du 10 octobre 2024, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE – représentée par son conseil – reprenait les termes de son assignation pour demander à titre principal de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; à titre subsidiaire de prononcer la résolution judiciaire du bail et en tout état de cause d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [C] ; d’ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de la condamner au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 16 577,58 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Madame [S] [C] comparaissait en personne et reconnaissait le montant de la dette locative, mais demandait à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 30 € par mois en règlement de l’arriéré. Une procédure de surendettement était en cours. La commission de surendettement avait été saisie et avait déclarée recevable le dossier de Madame [S] [C] le 6 août 2024. Un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire était préconisé. Un versement de 330 € aurait été fait le 9 octobre. Le bailleur s’engageait à transmettre un décompte actualisé de la dette locative dans le temps du délibéré. La société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE déclarait s’opposer aux délais et à la suspension de la clause résolutoire.

L’affaire était mise en délibéré au 3 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RECEVABILITÉ :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 12 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 10 janvier 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venu modifié les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention des parties quant à l’application de la clause résolutoire prévaut, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans son ancienne mouture, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 19 septembre 2013 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 17 novembre 2023, pour la somme en principal de 10 914,29 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Par ailleurs, une décision de la commission de surendettement statuant le 6 août 2024 sur la recevabilité de la demande de Madame [S] [C] a été produite. Conformément à l’article 722-5, al.1 du Code de la consommation, la décision de recevabilité d’une demande de surendettement emporte interdiction pour le débiteur de payer en tout ou partie une créance autre qu’alimentaire née antérieurement à la date de la décision de la commission de surendettement.

En l’espèce, la décision de recevabilité n’a pas d’effet sur l’acquisition de la clause résolutoire, étant donné qu’elle est postérieure de 2 mois de la date du commandement de payer.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 17 janvier 2024, conformément à l’article 641 du code de procédure civil.

La situation du parking dans le même immeuble que l’appartement, de même que la facturation commune des loyers et des charges révélée par le compte locatif amènent à considérer que les parties ont bien eu l’intention de faire de la location de l’emplacement de stationnement un accessoire de celle du local d’habitation, au sens de l’article 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence de quoi, la location du parking suit le même régime que celle du local d’habitation.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

La société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE produit un décompte démontrant que Madame [S] [C] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 16 097,20 € ( loyer de septembre 2024 inclus, et déduction faite du versement de 330 €).

Madame [S] [C] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE cette somme.

IV. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:

— "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”

— “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.

— “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, Madame [S] [C] a fait l’effort de reprendre le paiement du loyer courant. Compte tenu des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [S] [C] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Ces dispositions s’appliqueront jusqu’à la décision adoptant un plan conventionnel, ou un jugement de rétablissement personnel avec ou sans liquidation, ou toute autre décision de clôture de la procédure de surendettement.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, dès lors que la finalité des délais de grâce, dans le cadre d’une dette locative avec occupation du logement, est d’éviter une expulsion. La reprise du paiement du loyer courant suffit à caractériser le souhait du locataire à bénéficier de la suspension de la clause résolutoire.

Par conséquent, les demandes d’expulsion, d’enlèvement, de transport et de séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [S] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [S] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande en revanche de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dans le souci de concentrer les efforts financiers de Madame [S] [C] sur la reprise du paiement des échéances courantes et sur le respect de l’échéancier qui lui a été accordé.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 septembre 2013 entre l’OPIEVOY, aux droits et obligations de laquelle vient la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE, et Madame [S] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 17 janvier 2024, et que le bail conclu entre les parties le 3 juillet 2017 pour la place de stationnement suit le même régime ;

CONDAMNE Madame [S] [C] à verser à la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE la somme de 16 097,20 € (loyer de septembre 2024 inclus) ;

AUTORISE Madame [S] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, jusqu’à la décision adoptant un plan conventionnel, ou un jugement de rétablissement personnel avec ou sans liquidation, ou toute autre décision de clôture de la procédure de surendettement;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois avant le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DITqu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [S] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [S] [C] soit condamnée à verser à la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNE Madame [S] [C] aux dépens ;

DÉBOUTE la société LES RESIDENCES SOCIETE ANONYME D’HABITATIONS A LOYER MODERE de ses prétentions plus amples ou contraires;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 3 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sylvie JOUANDET, vice-présidente, et par, Monsieur Thomas BOUMIER greffier.

Le greffier, La vice-présidente,