TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 8]

[Localité 9]

[Courriel 11]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00267 – N° Portalis DB22-W-B7I-SHA3

JUGEMENT

DU : 12 Novembre 2024

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Adresse 13], représenté par son Syndic, la société L2CA [Adresse 6] [Localité 14] [Adresse 12]

DEFENDEUR(S) :

[N] [J], [L], [B] [J]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 12 Novembre 2024

L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE

et le 12 Novembre 2024

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 13 Septembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 16] [Adresse 13] sise [Adresse 2], représenté par son Syndic, la société L2CA, société à responsabilité limitée, prise en la personne de son représentant légal,

inscrite au RCS de [Localité 17] sous le n° 530 035 070 dont le

[Adresse 7]

représentée par M^e Julien GUILLOT, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e PAGNY Juliette.

ET :

DÉFENDEURS :

M. [N] [J]

[Adresse 4]

[Localité 10]

comparant

Mme [L], [B] [J]

[Adresse 4]

[Localité 10]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier ;

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2024 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile

/

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 15] est placé sous le régime de la copropriété, et [N] et [L] [J] y sont propriétaires des lots numéros 131, 139 et 149.

N’obtenant pas paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 3 juillet 2024, fait assigner [N] et [L] [J] devant ce tribunal afin qu’ils soient solidairement condamnés à lui payer la somme de 8381,85 € arrêtée au 23 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2024 et capitalisation, celle de 1000 € à titre de dommages et intérêts, celle de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, le tout sous bénéfice d’exécution provisoire.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes et porté celle au titre des charges impayées à la somme de 9250,31 € arrêtée au 11 septembre 2024, appel du troisième trimestre 2024 inclus. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

[N] et [L] [J] ont affirmé rencontrer des difficultés de paiement en raison de l’absence de paiement du loyer par les locataires des lots en cause et des dégradations importantes qu’ils auraient portées aux lieux.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic et le vote du budget prévisionnel ainsi que de l’appel des charges afférentes aux travaux votés par l’assemblée générale rendent certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale,

— un extrait du règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021 à 2023 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— le relevé général des dépenses pour les années 2021 à 2023,

— les appels de charges et travaux pour la période du premier trimestre 2021 au deuxième trimestre 2024,

— les décomptes de la créance pour la période du 30 juin 2022 au 1er juillet 2024,

— la lettre de mise en demeure de l’avocat du syndicat reçue le 1er juin 2024,

— le contrat de syndic.

Il ressort de ces documents que [N] et [L] [J] restent devoir la somme de 8956,31 € au titre des charges de copropriété impayées suivant arrêté de compte au 11 septembre 2024, appel du troisième trimestre 2024 inclus. Il convient donc de les condamner à la payer au syndicat des copropriétaires, sans que cette condamnation soit solidaire en l’absence de justification d’une clause du règlement de copropriété le prévoyant.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur celle de 8381,55 € à compter de la mise en demeure reçue le 1er juin 2024 et sur le surplus à compter de la date de signification de l’assignation, et il y a lieu de préciser en application de l’article 1343-2 du code civil que les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés et produiront eux-mêmes intérêts.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La preuve d’une notification d’une mise en demeure par le syndic n’est pas rapportée et il est tenu compte de celle de l’avocat du syndicat dans le cadre de l’examen de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile. Les frais de constitution du dossier en vue de sa transmission à l’avocat du syndicat, s’ils sont prévus par le contrat de syndic, relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoie éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en modifie pas la nature. Ces frais sont en l’espèce d’autant moins justifiés que le contrat stipule lui-même qu’ils ne sont dus qu’en cas de diligences exceptionnelles, ce caractère ne ressortant absolument pas des pièces communiquées.

Aucune somme n’est en conséquence mise à la charge de [N] et [L] [J] au titre des frais nécessaires de recouvrement.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence de paiement par [N] et [L] [J] des charges de copropriété ne suffit pas en l’espèce à elle seule à démontrer la mauvaise foi exigée par cette disposition, de sorte qu’il y a lieu de rejeter la demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [N] et [L] [J] doivent être condamnés in solidum aux dépens.

Tenu aux dépens, [N] et [L] [J] doivent également être condamnés in solidum, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [N] et [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 15] :

— la somme de 8956,31 € au titre des charges impayées au 11 septembre 2024, appel du troisième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 8381,55 € à compter du 1er juin 2024 et sur le surplus à compter du 3 juillet 2024, les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, étant capitalisés et produisant eux-mêmes intérêts ;

CONDAMNE in solidum [N] et [L] [J] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum [N] et [L] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 15] la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 5] à [Localité 15].

Ainsi prononcé les jour, mois et an susdits, et ont signé :

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

Nadia CHAKIRI Christian SOUROU