TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/11243 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2J2M

Minute : 25/00130

Monsieur [L] [J]

Représentant : M^e Aziamumtaz TAJ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 181

C/

Madame [I] [Y] VEUVE [J]

Monsieur [O] [Z]

Représentant : M^e Boubacar SOGOBA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 40

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Copie certifiée conforme délivrée à :

Le

JUGEMENT DU 12 Février 2025

Jugement rendu par décision Réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 12 Février 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [L] [J]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représenté par M^e Aziamumtaz TAJ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 181

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [I] [Y] VEUVE [J]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante

Monsieur [O] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Boubacar SOGOBA, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 40

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [J] et Monsieur [K] [J] étaient propriétaires indivis d’un bien situé [Adresse 4] à [Localité 7] depuis le 31 juillet 2007 suivant attestation notariée. Monsieur [K] [J] est décédé le 15 décembre 2021.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 décembre 2022, Monsieur [L] [J] a fait assigner Monsieur [O] [Z] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis, aux fins de voir :

— prononcer la nullité du bail signé entre Madame [I] [J] et Monsieur [O] [Z]

— ordonner, à défaut de départ volontaire, son expulsion immédiate, et sous une astreinte de 150 euros par jour de retard, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si nécessaire avec l’aide de la force publique,

— condamner Monsieur [O] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale à 900 euros par mois à compter de la date de l’assignation, jusqu’à son départ des lieux, avec intérêts légaux,

— condamner Monsieur [O] [Z] au paiement d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

A l’audience du 12 janvier 2023 après 3 renvois successifs, le juge des référés a ordonné le renvoi de l’affaire au fond pour l’audience du 5 décembre 2023. A cette audience l’affaire a été renvoyée pour l’audience du 20 février 2024 pour plaidoiries. Le délibéré a été fixé au 11 mars 2024. Les débats ont été réouverts par le juge pour l’audience du 2 juillet 2024, renvoyée au 3 octobre 2024 puis au 9 décembre 2024, pour notamment mettre en cause Madame [I] [J] et demander les explications des parties sur la validité du bail qu’aurait consenti Monsieur [K] [J] au défendeur.

Par acte du 26 septembre 2024, Monsieur [L] [J] a fait assigner en intervention forcée Madame [I] [J] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis pour l’audience du 9 décembre 2024, afin notamment de voir prononcer la nullité du bail conclu avec Monsieur [O] [Z], condamner Madame [I] [J] au paiement des loyers versés par Monsieur [O] [Z] depuis son entrée dans les lieux avec intérêts légaux, et condamner in solidum les défendeurs au paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens. Cette affaire est venue à l’audience du 9 décembre 2024.

A l’audience du 9 décembre 2024, les deux affaires ont été jointes pour une bonne administration de la justice et l’affaire renvoyée au 13 janvier 2025.

A cette audience, Monsieur [L] [J] a sollicité à l’encontre de Monsieur [O] [Z] le bénéfice de ses dernières conclusions visées le 20 février 2024 par le greffe qui reprennent les termes de son assignation du 20 décembre 2022 au visa des articles 763 alinéa 1 et 1301 du code civil, et à l’encontre de Madame [I] [J] les termes de son assignation au visa des mêmes articles.

Au soutien de ses demandes et en substance à l’encontre de Monsieur [O] [Z], il fait valoir que l’épouse de son père décédé a donné à bail une partie du logement litigieux à Monsieur [O] [Z] par acte du 15 janvier 2022 alors qu’elle n’a pas qualité pour consentir un tel bail. Il soutient que le bail produit par Monsieur [O] [Z] daté du 1er janvier 2021 qui aurait été signé par son père décédé et propriétaire indivis du bien, est un faux. En conséquence de ces éléments il estime que Monsieur [O] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre, ce qui justifie son expulsion.

Au soutien de ses demandes à l’encontre de Madame [I] [Y] veuve [J], il fait valoir que bien que propriétaire indivis du bien litigieux avec son père décédé, l’épouse de ce dernier, Madame [I] [Y] veuve [J], a donné à bail une partie du bien pour un loyer mensuel de 850 euros par mois depuis le 15 janvier 2022, alors qu’elle ne disposait que d’un droit de jouissance temporaire sur le bien sans avoir la qualité de propriétaire alors au surplus que le mariage n’a pas été retranscrit sur les registres de l’état civil français. Il estime ainsi que Madame [I] [J] doit restituer les sommes perçues au titre de ce contrat nul.

Monsieur [O] [Z], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement.

Il demande au juge, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de :

— constater la validité du contrat de bail conclu le 1er janvier 2021 avec Monsieur [K] [J],

— constater la tacite reconduction dudit contrat,

— débouter le demandeur de ses prétentions,

— à titre subsidiaire, lui accorder un délai de 36 mois pour quitter les lieux, avec versement d’une indemnité d’occupation de 850 euros par mois jusqu’à son départ des lieux,

— condamner le demandeur à lui verser la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, et aux dépens.

Au soutien de ses demandes et en substance, il fait valoir qu’il a signé un contrat de bail pour des locaux non meublés à usage d’habitation au sein du logement litigieux le 1er janvier 2021 avec Monsieur [K] [J], pour une durée d’un an, bail reconduit à défaut de la délivrance d’un congé. Il souligne qu’il a été informé du décès de son bailleur le 15 décembre 2021, et qu’il a donc signé un second bail le 15 janvier 2022 avec Madame [I] [J]. Il soutient que les cirsontances justifient qu’il n’avait pas à vérifier la qualité de mandataire de Monsieur [K] [J] alors qu’un lien de filiation existe avec le demandeur, et fait valoir ce dernier ne fait qu’alléguer un faux s’en en rapporter la preuve. Il ajoute que la signature d’un second bail, surabondant avec le premier qui n’a pas cessé, justifie son occupation des lieux, alors au surplus qu’il n’est pas démontré que Madame [I] [J] ne détient aucun droit sur le bien en tant qu’épouse du défunt propriétaire.

En tout état de cause il faut valoir qu’il occupe le bien de bonne fois, qu’il paie son loyer et ses charges depuis le 1er janvier 2021, ce qui justifie de lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux.

Bien que régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, Madame [I] [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Il sera par conséquent statué par décision réputée contradictoire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, Monsieur [L] [J] formule des prétentions à l’encontre de Monsieur [O] [Z] dans l’assignation signifiée à Madame [I] [J] le 26 septembre 2024, postérieurement à ses dernières conclusions du 20 février 2024. Il ne résulte pas des débats que Monsieur [L] [J] aurait renoncé à ses prétentions figurant dans ces dernières conclusions, de sorte qu’il convient d’en déduire qu’il renonce à ces demandes formées à l’encontre de Monsieur [O] [Z] dans l’assignation délivrée le 26 septembre 2024 et soumise au débat contradictoire, aux fins de maintien de ses prétentions principales.

Enfin, le juge rappelle, à titre liminaire, qu’il n’est pas tenu de statuer sur les demandes de “constatations” ou de “dire et juger” ou de “retenir” qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes.

Sur la recevabilité des interventions volontaires

En vertu des articles 328 et suivants du code de procédure civile, une partie peut intervenir volontairement à l’instance, dans les formes de la demande en justice, si cette partie y a intérêt.

En l’espèce, dans les pièces produites par le demandeur, figurent deux attestations de Messieurs [S] et [V] [J], attestant intervenir volontairement à l’instance de leur frère et s’associer à sa demande.

Or, ces interventions volontaires n’ont pas été régulièrement signifiées à Madame [I] [J], non comparante, et ne figurent pas sur les dernières conclusions fixant les prétentions du demandeur formées à l’encontre de Monsieur [O] [Z], alors au surplus que dans le cadre d’une procédure orale, ces prétentions n’ont pas été formulées à l’audience. Sans qu’il soit besoin de vérifier l’intérêt de Messieurs [S] et [V] [J] à intervenir volontairement, ces interventions seront déclarées irrecevables.

Sur la demande en nullité du contrat de bail du 15 janvier 2022

Les articles 1178 et suivants du code civil disposent qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé. La nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger.

En l’espèce Monsieur [L] [J] sollicite la nullité du contrat de bail conclu entre Madame [I] [Y] veuve [J] et Monsieur [O] [Z] pour défaut de qualité ou de pouvoir de cette dernière à contracter.

Au regard des dispositions précitées, la nullité d’un contrat pour défaut de pouvoir ou de qualité d’une partie est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par celui dont la loi qui a été méconnue tendait à assurer la protection. Or Monsieur [L] [J] est un tiers au contrat, de sorte qu’il ne peut en demander la nullité pour ce motif. Sa demande en nullité ne peut qu’être rejetée.

Il convient de relever qu’aucune demande ne vise la nullité ou l’inopposabilité du contrat conclu le 1er janvier 2021, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ce point, Monsieur [L] [J] ne faisant qu’alléguer que ledit contrat est un faux, sans en tirer aucune conséquence juridique dans le par ces motifs de ces conclusions.

A cet égard, Monsieur [O] [Z] se prévaut du contrat de bail signé le 1er janvier 2021 relativement au bien litigieux, avec Monsieur [K] [J] dont la qualité de propriétaire des lieux n’est pas contestée au regard de l’attestation de propriété produite, pour un loyer mensuel de 850 euros pour une durée de 1 an. Si le demandeur allègue que ce contrat est un faux, il convient de relever que la signature portée sur le contrat de bail du 1er janvier 2021 ne diffère pas de manière manifeste de celle portée sur les nombreuses quittances locatives établies depuis cette date au profit de Monsieur [O] [Z], ainsi que celle portée sur la copie du passeport de Monsieur [K] [J], alors au surplus que dans l’instance l’opposant à son père dans le cadre du partage de l’indivision, et tel que cela ressort des termes de la décision du 22 juin 2020 rendue par le tribunal judiciaire de Bobigny, Monsieur [L] [J] a indiqué que son père a loué une partie du bien. En tout état de cause au regard de la production de quittances locatives depuis le 1er janvier 2021 et de l’occupation des lieux par Monsieur [O] [Z] depuis cette date, la question de l’existence d’un bail verbal pourrait se poser.

Ainsi, Monsieur [O] [Z] justifie de l’existence d’un bail conclu le 1er janvier 2021. Monsieur [L] [J] ne demande aucunement la nullité dudit contrat pour défaut de pouvoir du propriétaire indivis à conclure un bail sans l’accord de tous les indivisaires.

En conséquence, au regard du fondement juridique avancé par le demandeur dans le cadre de la présente instance, la demande d’expulsion de Monsieur [O] [Z] ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande en restitution des loyers perçus depuis le 15 janvier 2022

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce Monsieur [L] [J] sollicite le versement par Madame [I] [J] des loyers perçus depuis le 15 janvier 2022 alors qu’elle n’avait pas qualité pour les percevoir.

Cependant, Monsieur [L] [J] ne fait qu’alléguer qu’elle n’a pas qualité, alors qu’il indique qu’elle était mariée avec son père, et que la succession est toujours en cours, de sorte qu’il ne justifie aucunement au regard des pièces produites dans le cadre de la présente instance et des débats qu’elle n’avait pas qualité à percevoir les fruits du bien litigieux.

Sur la demande en verserment d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasidélictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce Monsieur [L] [J] demande la condamnation de Monsieur [O] [Z] à lui verser une indemnité d’occupation à compter de l’assignation jusqu’à la libération des lieux.

Cependant, Monsieur [L] [J] ne fait que réclamer une indemnité d’occupation sans la fonder ni en fait ni en droit, et fait découler sa demande d’une absence de titre de Monsieur [O] [Z] à occuper le bien à la suite de la nullité du bail du 15 janvier 2022. Or comme il a été statué supra, Monsieur [L] [J] ne rapporte pas la preuve que Monsieur [O] [Z] occupe les lieux sans droit ni titre.

En conséquence cette demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [Z] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement réputée contradictoire mise à disposition au greffe en premier ressort,

Déclare irrecevables les interventions volontaires de Messieurs [S] et [V] [J] ;

Rejette la demande en nullité du contrat conclu le 15 janvier 2022 entre Madame [I] [J] et Monsieur [O] [Z] et les demandes subséquentes ;

Rejette la demande en restitution des loyers ;

Rejette la demande en paiement d’une indemnité d’occupation ;

Rejette les autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [L] [J] à verser à Monsieur [O] [Z] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [L] [J] aux dépens ;

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection