COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[M] c/ [N]

MINUTE N°

DU 24 Avril 2025

N° RG 24/02511 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYJS

Grosses délivrées

à M^e BENHAMOU Marcel

à M^e GORSE Sophie

le

DEMANDERESSE:

Madame [G] [M]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par M^e BENHAMOU Marcel, avocat au barreau de Nice

DEFENDERESSE:

Madame [U] [N] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e GORSE Sophie, avocat au barreau de Nice

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Stéphanie LEGALL,Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 25 Février 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 24 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Madame [G] [M] a, selon acte sous seing privé du 21 juillet 2022 à effet au 1er septembre 2022, donné à bail d’habitation meublé à Madame [U] [N] épouse [F], pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, un logement sis à 06000 NICE,14 Rue Trachel, Palais Bellecour, Entrée 9 moyennant un loyer mensuel indexé de 600,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 50,00 euros, soit un total mensuel de 650,00 euros.

Madame [U] [N] épouse [F] a quitté les lieux le 30 juin 2024.

Se plaignant d’impayés de la part de sa locataire, Madame [G] [M] a assigné Madame [U] [N] épouse [F] par acte de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 5 juin 2024, auquel il convient de se référer pour l’exposé de ses moyens et l’intégralité de ses prétentions, devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 24 octobre 2024 à 14h15 aux fins notamment, au visa des dispositions de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1103 du code civil de constater la résiliation du contrat de bail susvisé liant les parties et statuer sur des conséquences,

A l’audience,

Madame [G] [M], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande, au visa de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1103 du code civil et de l’application de la clause résolutoire de :

— débouter Madame [U] [N] épouse [F] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner Madame [U] [N] épouse [F] à lui verser la somme de 3 318,00 euros au titre de l’arriéré locatif pour la période de décembre 2023 à mai 2024 inclus,

— condamner Madame [U] [N] épouse [F] à lui verser la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Madame [U] [N] épouse [F] à lui verser la somme de 1 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer pour 179,95 euros.

Madame [U] [N] épouse [F], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions récapitulatives déposées à l’audience, aux termes desquelles elle demande, au visa de la loi du 06 juillet 1989, des articles 1343-5 et 1719 du code civil :

A titre principal de :

— débouter Madame [G] [M] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— fixer le montant de l’arriéré locatif à la somme de 2 804,00 euros au mois de juin 2024,

— lui octroyer des délais de paiement d’une durée de 24 mois moyennant des échéances de 116,84 euros,

A titre reconventionnel de :

— juger que le logement litigieux était indécent,

— condamner Madame [G] [M] à lui verser la somme de 10 010,000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance,

— condamner Madame [G] [M] à lui verser la somme de 5 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

En tout état de cause de :

— débouter Madame [G] [M] de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré a été fixé au 24 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le paiement des sommes dues au titre du bail

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [G] [M] sollicite dans ses conclusions le paiement de la somme de 3 318,00 euros au titre de l’arriéré locatif en produisant un décompte actualisé au mois de mai 2024.

Toutefois, Madame [U] [N] épouse [F] conteste le montant de la dette sollicitée par la bailleresse et demande à la juridiction de la fixer à la somme de 2 804,00 euros arrêtée au mois de juin 2024.

La défenderesse estime qu’il convient de déduire de ce montant de 3 318,00 euros l’allocation logement non comptabilisée au débit du décompte locatif dont elle justifie du versement à la bailleresse au mois d’avril 2024 pour un montant total de 582,00 euros correspondant à un rappel pour les allocations non versées pour la période comprise entre le 1er février et le 31 mars 2024. Elle conteste également le montant des loyers réclamés par la bailleresse pour les mois de mars, avril, mai et juin 2024, soutenant que celle-ci a continué à réclamer le versement intégral du loyer pour 650,00 euros, alors qu’elle n’était redevable pour cette période que de la somme mensuelle de 359,00 euros au titre du loyer correspondant à la différence entre le loyer et l’allocation logement suspendue en raison du constat de non décence de l’appartement.

La locataire communique à cet effet le diagnostic-constat décence réalisé par l’Association SOLIHA le 26 mars 2024 concluant à l’indécence du logement en raison des désordres relevés concernant le bâti, l’humidité ainsi que l’aération et préconisant des travaux de mise en conformité, à savoir la remise en état ou le remplacement des menuiseries et la mise en place d’un système de ventilation adapté dans les pièces de service (cuisine, salles d’eau et cabinets d’aisance).

Elle produit également la lettre de la caisse d’allocations familiales du 22 mars 2024 informant la locataire que suite au diagnostic réalisé, la bailleresse a été mise en demeure de procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai de 18 mois dans l’attente duquel l’allocation logement d’un montant de 291,00 euros sera suspendue, de sorte qu’elle ne sera redevable que de la différence entre le loyer et l’allocation.

Il y a lieu de préciser concernant la suspension de l’allocation logement que celle-ci n’a eu lieu qu’à compter du mois d’avril 2024, étant donné que la caisse d’allocations familiales a dans sa lettre du 22 mars 2024 prononcé la suspension de l’allocation une fois le loyer du mois de mars 2024 échu et qu’elle a versé à la bailleresse l’allocation logement pour le mois de mars 2024.

En réponse à ce moyen de défense, la demanderesse soutient avoir fait réaliser les travaux requis dès le mois de mars 2024. Elle vise à ce titre une facture de l’entreprise Mosser Jacky en date du 20 mars 2024 pour le changement de la fenêtre et la pose d’une grille de ventilation dans la salle d’eau. Elle ajoute avoir reçu au mois d’avril 2024 l’allocation logement d’un montant de 582,00 euros pour deux mois de loyer et soutient que cette somme correspond au montant de l’allocation réservée par la caisse d’allocations familiales et qu’il convient d’en déduire que cette dernière a donc conclu que les travaux de mise en conformité avaient été réalisés. Or, comme l’a établi Madame [U] [N] épouse [F] en produisant l’attestation de versement la caisse d’allocations familiales pour le mois d’avril 2024, cette somme correspond à un rappel pour les allocations non versées pour les mois de février et mars 2024.

En l’espèce, la bailleresse ne peut se prévaloir de la mise en conformité du logement puisqu’elle ne justifie pas de la visite de contrôle de l’Association SOLIHA, alors que seule cette dernière peut conclure à la mise en conformité du logement et qu’elle constitue un préalable obligatoire au reversement de l’allocation conservée par la CAF.

Ainsi, Madame [U] [N] épouse [F] est bien fondée à solliciter la déduction de l’arriéré locatif de la somme de 582,00 euros correspondant au versement de l’allocation de la CAF non comptabilisée au débit du décompte locatif et à contester le montant des loyers dus aux mois d’avril, mai et juin 2024 pour lesquels elle n’était redevable que de la somme de 359,00 euros.

Il résulte de ces développements que Madame [U] [N] épouse [F] est redevable de la somme de 2 804,00 euros au mois de juin 2024 au titre de l’arriéré locatif.

En conséquence, Madame [U] [N] épouse [F] sera condamnée à payer à Madame [G] [M] la somme de 2 804,00 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur le préjudice de jouissance

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article L511-8 du code de la construction et de l’habitation mentionne que la situation d’insalubrité mentionnée à l’article L1331-22 du code de la santé publique est constatée par un rapport du directeur général de l’agence régionale de santé ou, par application du troisième alinéa de l’article L. 1422-1 du code de la santé publique, du directeur du service communal d’hygiène et de santé, remis au représentant de l’Etat dans le département préalablement à l’adoption de l’arrêté de traitement d’insalubrité.

L’article L1331-22 du code de la santé publique prévoit que tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre.

Selon l’article 6b de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Cette obligation d’ordre public doit être respectée lors de la mise à disposition du logement, puis tout au long du bail. La charge de la preuve de ce que le logement peut être habité dans des conditions normales incombe au bailleur.

Le décret du 30 janvier 2002 précise les caractéristiques du logement décent et notamment l’article 2 qui dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes :

— Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau (…),

— Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante (…),

— Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage (…),

— La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement,

— Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (…).

En application de l’article 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Madame [U] [N] épouse [F] sollicite le paiement de la somme de 10 010,00 euros en réparation du trouble de jouissance ainsi que le paiement de la somme de 5 550,00 euros qu’elle estime avoir subi pendant la période où elle a occupé les lieux en raison de l’indécence du logement.

Elle expose que le montant de 10 010,00 euros qu’elle sollicite correspond à 70% du montant du loyer dû, soit la somme de 455,00 euros pendant 22 mois, soit depuis son entrée dans les lieux le 1er septembre 2022 jusqu’à son départ le 30 juin 2024.

A titre liminaire, il convient de préciser que si la défenderesse formule dans les motifs de ses conclusions une demande en paiement de la somme de 87,00 euros correspondant à quatre jours de loyers à titre de dommages et intérêts du fait du préjudice financier subi pour le paiement intégral du loyer alors que le logement était inhabitable pendant la période de travaux de recherche de la fuite d’eau ayant entrainé la réfection de la douche, elle ne réitère pas cette demande dans son dispositif.

Or selon l’article 768 alinéa 2 du code de procédure civile, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Il y a donc lieu de rejeter cette demande en règlement de la somme de 87,00 euros au titre du préjudice financier.

Madame [U] [N] épouse [F] invoque deux dégâts des eaux survenus en août 2023 et en novembre 2023, le mauvais état des menuiseries de l’appartement, laissant passer l’air et l’humidité ainsi que l’absence d’un système de ventilation depuis son installation dans les lieux.

Elle verse à l’appui de sa demande notamment deux constats amiables de dégât des eaux en date du 9 août 2023 et du 10 novembre 2023 ainsi que le diagnostic-constat décence réalisé par l’Association SOLIHA le 26 mars 2024.

Madame [G] [M] s’oppose à la demande de la défenderesse qu’elle estime injustifiée. Elle soutient en effet que la défenderesse ne démontre pas l’état insalubre ou indécent du logement puisque les pièces apportées par celle-ci ne permettent pas de conclure à l’humidité excessive de l’appartement. Elle considère que Madame [U] [N] épouse [F] est de mauvaise foi puisque seul un dégât des eaux (et non deux) a eu lieu au mois d’août 2023 et qu’elle se serait plainte des difficultés liées à l’humidité et à la ventilation du logement que tardivement par courrier le 16 novembre 2023. Enfin, elle déclare avoir en tout état de cause mis fin aux désordres allégués en réalisant des travaux dans l’appartement. Elle indique à ce titre avoir reloué l’appartement et que cela témoigne du bon état de l’appartement, elle produit pour le démontrer une attestation du nouveau locataire en date du 17 janvier 2025.

Il convient de préciser à titre liminaire que les parties qui invoquent tantôt l’insalubrité du logement, tantôt son indécence, confondent les deux notions. En l’espèce, l’insalubrité du logement, qui ne peut être constatée que selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral d’insalubrité n’est en effet pas établie. Toutefois, l’indécence du logement est bien démontrée en l’espèce, étant donné qu’il suffit pour l’étayer de démontrer l’absence de satisfaction aux conditions prévues à l’article 2 du décret du 30 janvier 2022 précisant les caractéristiques d’un logement décent, ce qui est le cas en l’occurrence, puisqu’elle fournit le diagnostic constat décence réalisé le 26 mars 2024 concluant à l’indécence du logement.

En l’espèce, les désordres invoqués par la défenderesse sont bien démontrés étant donné que le diagnostic-constat décence du 26 mars 2024 a constaté l’indécence du logement en raison du très mauvais état des fenêtres des toilettes et de la salle d’eau et de l’absence de ventilation dans la cuisine, la salle d’eau et le cabinet d’aisance et a conclu à la nécessité de réalisation de travaux de mise aux normes du logement, à savoir en particulier la « remise en état ou remplacement des menuiseries pour en assurer l’étanchéité suffisante, le fonctionnement normal et la stabilité » et la " mise en place d’un système de ventilation adapté [dans] les pièces de service (cuisine, salles d’eau et cabinet d’aisance) ".

L’absence de réalisation des travaux de mise en conformité par la bailleresse est également établie puisque comme évoqué ci-dessus aucun constat de mise en conformité n’a été réalisé. S’il ressort en effet du dossier que la bailleresse a réalisé des travaux de réfection de la douche pour rechercher la cause du dégât des eaux en novembre 2023 et qu’elle a changé la fenêtre ainsi que posé une grille de ventilation dans la salle de bain, il n’est pas contestable qu’elle n’a pas réalisé l’entièreté des travaux auxquels l’a enjointe l’association SOLIHA dans la cuisine et les toilettes, et l’attestation du nouveau locataire ne saurait convaincre la juridiction du contraire.

Enfin, la juridiction précisera que la mauvaise foi de Madame [U] [N] épouse [F] alléguée par la demanderesse n’est pas avérée. Celle-ci démontre en effet que deux dégâts des eaux ont eu lieu les 9 août 2023 et 10 novembre 2023, puisqu’elle produit comme déjà évoqué les constats amiables afférents. Elle prouve également en produisant les échanges SMS entre elle et la bailleresse lui avoir fait part des problèmes d’humidité du logement depuis septembre 2022, soit depuis son entrée dans les lieux.

En conséquence, il n’est pas démontré par la demanderesse qu’il ait été mis fin aux désordres invoqués dans le logement litigieux.

Ainsi, il convient de déduire de l’ensemble de ces éléments que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent vis-à-vis de Madame [U] [N] épouse [F] en ne réalisant pas l’intégralité des travaux requis par le constat du 26 mars 2024,

En considération de la nature des désordres et de l’absence des réparations effectuées pour résoudre le problème de décence, il y a lieu de fixer le montant de l’indemnisation du préjudice de jouissance subi par la défenderesse à 5 000,00 euros, étant précisé que la bailleresse a toutefois procédé à des travaux dans l’appartement, à savoir la réfection de la douche pour rechercher les causes du dégât des eaux en novembre 2023 et le changement de la fenêtre ainsi que la pose d’une grille de ventilation dans la salle d’eau.

En revanche, la demande de Madame [U] [N] au titre d’une indemnisation pour préjudice moral sera rejetée, cette dernière invoquant des problèmes de santé sans étayer sa demande par la production de pièces justifiant de son état.

Sur la compensation de la dette

Il résulte des dispositions des articles 1348 et 1348-1 du code civil que la compensation peut être prononcée en justice, même si l’une des obligations, quoique certaine, n’est pas encore liquide ou exigible et que le juge ne peut refuser la compensation de dettes connexes au seul motif que l’une des obligations ne serait pas liquide ou exigible.

En l’espèce, il a été jugé que Madame [U] [N] épouse [F] est redevable envers Madame [G] [M] de la somme de 2 804,00 euros tandis que cette dernière se trouve débitrice de la défenderesse pour une somme de 5 000,00 euros.

Il convient donc d’ordonner la compensation entre ces deux dettes connexes et de condamner Madame [G] [M] au paiement de la somme de 2 196,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Seule Madame [G] [M] se trouvant débitrice à l’égard de Madame [U] [N] épouse [F], la demande de délais de paiement de cette dernière sera rejetée car devenue sans objet.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort et par mise à dispositions au greffe,

CONDAMNE Madame [U] [N] épouse [F] à payer à Madame [G] [M] la somme de 2 804,00 euros au titre de l’arriéré locatif selon décompte arrêté au mois de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

REJETTE la demande de Madame [U] [N] épouse [F] en règlement de la somme de 87,00 euros au titre du préjudice financier,

DIT que Madame [G] [M] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et à son obligation d’entretien de son bien immobilier à l’égard de Madame [U] [N] épouse [F],

CONDAMNE Madame [G] [M] à payer à Madame [U] [N] épouse [F] la somme de 5 000,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

REJETTE la demande de Madame [U] [N] épouse [F] en réparation au titre du préjudice moral,

ORDONNE la compensation des sommes dues par chacune des parties et en conséquence, condamne Madame [G] [M] à payer à Madame [U] [N] épouse [F] la somme de 2 196,00 euros restant due, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

REJETTE la demande de Madame [U] [N] épouse [F] de délais de paiement considérée sans objet,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,