Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

28 NOVEMBRE 2024

N° RG 22/04516 – N° Portalis DB22-W-B7G-QXX6

Code NAC : 71F

L.C-D.

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [R] [C]

né le 11 Octobre 1985 à [Localité 8] (HAÏTI),

demeurant [Adresse 7],

représenté par Maître Jérôme NALET de la SELARL LYVEAS AVOCATS, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] agissant poursuites et diligences de son syndic, L’AGENCE SAINT-SIMON, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 315 492 652 dont le siège social est situé [Adresse 6], elle-même prise en la personne de son Président Een exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Aliénor DE BROISSIA de la SELARL CONCORDE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Ghizlane BOUKIOUDI, avocat plaidant au barreau de PARIS.

ACTE INITIAL du 13 Juillet 2022 reçu au greffe le 21 Juillet 2022.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 01 Octobre 2024, M. JOLY, Président de la Chambre, a mis l’affaire en délibéré au 28 Novembre 2024.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint

Monsieur LE FRIANT, Vice-Président

Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame LOPES DOS SANTOS

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 27 juillet 2020, M. [Z], [R] [C] a acquis quatre lots au sein du bâtiment B d’un immeuble situé [Adresse 1] consistant en :

— un grenier au premier étage à gauche en entrant dans le corps du bâtiment à gauche, ce grenier étant divisé en deux pièces par une cloison (lot n°147) ;

— un grenier au premier étage, à droite en entrant dans le corps de bâtiment à gauche (lot n°148) ;

— un petit grenier au premier étage, dans le corps de bâtiment au fond de la cour, mais auquel on accède par le corps de bâtiment de gauche (lot n°149) ;

— un grenier au premier étage dans le corps de bâtiment en face au fond de la cour, auquel on accède par ledit corps de bâtiment, porte à gauche (lot n°150) ;

lesdits lots ayant été réunis par un ancien propriétaire.

M. [C] a soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires du

4 mai 2022 diverses résolutions tendant à se voir autoriser à effectuer des travaux au sein de ses lots et dans les parties communes (installation d’évacuations, d’un compteur et d’une arrivée d’eau, de trois boîtes aux lettres, mise aux normes d’escaliers, réfection du toit, modification de pente, agrandissement des tabatières, etc.).

A l’exception d’une résolution concernant un escalier d’accès commun à ses lots et à celui d’une autre copropriétaire, ces résolutions ont toutes été rejetées « compte tenu des éventuels troubles et nuisances de voisinage que pourrait générer ce projet ».

Par acte d’huissier en date du 13 juillet 2022, M. [C] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Agence Saint Simon, devant le tribunal de céans aux fins de voir ordonner l’annulation desdites résolutions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 1er mars 2024, M. [C] demande au tribunal, au visa de la notion prétorienne d’abus de majorité, de l’article 1240 du code civil, et des articles 9 et 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, de :

— le juger recevable et bien fondé en l’ensemble de ses prétentions,

en conséquence :

— ordonner l’annulation des résolutions 28, 30, 31, 34, 35, 36, 37, 38, 39 et 40, adoptées lors de l’assemblée générale ordinaire des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 2] à [Localité 9] en date du 4 mai 2022,

— ordonner l’exécution des travaux sur les parties communes du Bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 9] à savoir :

— la remise en état et aux normes de l’escalier de service de l’aile gauche à ses frais,

— le remplacement des trois tabatières par des fenêtres de toit 78 x 98 cm après accord des services d’Urbanisme de la Mairie de [Localité 9], à ses frais,

— la réfection du toit et de la charpente à l’identique (sauf à ce que des prescriptions particulières soient imposées par les services de l’urbanisme) aile gauche et moitié centrale, à ses frais, en respectant la nécessité de l’intervention d’un maître d’œuvre, de la souscription d’une assurance dommages-ouvrages et d’avoir obtenu les autorisations nécessaires,

— l’installation des évacuations d’eau et d’une arrivée d’eau avec compteur bâtiment B pour les lots 147 (n°12), 148 (n°13), 149 (n°14) 150 (n°15), conformément à la page 31 du règlement de copropriété Article 5- 1°, à ses frais,

— l’installation d’une boîte aux lettres par lot,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Agence Saint Simon, à lui payer une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Agence Saint Simon, aux entiers dépens de la présente instance dont distraction au profit de la SELARL LYVEAS AVOCATS, ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 19 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], demande au tribunal, au visa des articles 14, 21 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 18 du décret du 17 mars 1967 et du règlement de copropriété de l’immeuble de :

— juger M. [C] mal fondé en ses demandes,

— rejeter les demandes formées par M. [C],

— condamner M. [C] au paiement de la somme de 9.328,50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [C] aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Ghizlane BOUKIOUDI conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 05 juin 2024, l’affaire a été appelée à

l’audience du 1er octobre 2024 pour être plaidée, puis mise en délibéré

au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande tendant à voir annuler les résolutions litigieuses

Sur la recevabilité de la demande

Il résulte de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants, dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale.

Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la délibération d’une assemblée générale de copropriétaires sanctionnée par un vote et qui réitère une décision prise antérieurement est une décision susceptible d’annulation. Il en résulte que M. [C] est recevable à solliciter l’annulation des résolutions rejetées par l’assemblée générale du 4 mai 2022, nonobstant le fait que des résolutions similaires aient été rejetées par l’assemblée générale du 5 juillet 2021 sans faire ensuite l’objet d’une action en contestation.

Sur l’abus de majorité soulevé par le demandeur

M. [C] fait valoir qu’en rejetant l’ensemble des résolutions soumises au

vote s’agissant des travaux qu’il entendait faire sur les parties communes du bâtiment B, à l’exception de la résolution n°32, laquelle concernait également une autre copropriétaire, l’assemblée générale des copropriétaires a commis un abus de majorité.

Il ajoute que les refus qui lui ont été opposés sont fondés sur un motif extrêmement vague, « les troubles et nuisances de voisinage que pourrait générer ce projet », de tels troubles et nuisances étant pourtant inhérents à la vie en copropriété.

Le syndicat des copropriétaires soutient pour sa part que la réelle motivation

de M. [C] était la création de locaux professionnels, contraire au règlement de copropriété, et que les travaux envisagés n’avaient vocation à profiter qu’à M. [C] et n’étaient pas justifiés par l’intérêt collectif de la copropriété.

Il convient de rappeler qu’il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur l’opportunité en elle-même des décisions prises par l’assemblée générale, laquelle est souveraine, sauf à ce que soit démontrée l’existence d’un abus de majorité.

L’assemblée générale des copropriétaires n’a par ailleurs pas à justifier ses décisions de refus dans le procès-verbal d’assemblée générale, la loi n’imposant pas que ce dernier soit motivé. Il en résulte que le fait que les rejets des résolutions inscrites à l’ordre du jour à l’initiative de M. [C] soient motivés dans le procès-verbal de façon laconique ne saurait justifier une annulation de ceux-ci.

Il appartient au demandeur, qui soutient que ces rejets s’analysent en un abus de majorité, d’en apporter la preuve.

M. [C] soulève que le rejet des résolutions inscrites à l’ordre du jour à son initiative aux fins d’effectuer des travaux relatifs à ses lots s’analyse en un abus de majorité, en ce qu’ils caractériseraient une volonté de l’empêcher purement et simplement de jouir des lots lui appartenant.

Il résulte de l’article 9, I., 1er alinéa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. ».

La dénomination de « greniers » dans le règlement de copropriété de l’immeuble ne saurait faire obstacle à un changement d’affectation. Toutefois, un tel changement d’affectation ne doit pas être contraire à la destination générale de l’immeuble ni porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Or le règlement de copropriété de l’immeuble dispose en son article 6, 4°) que « Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement. Sont considérés comme habitant bourgeoisement, les membres des professions libérales, à l’exception de notaires, commissaires-priseurs, huissiers et avoués, et à condition de ne causer aucun trouble dans l’immeuble.

Aucune industrie ou commerce même ceux qui ne comportent que l’usage des lieux pour des bureaux ou sièges de sociétés ou associations, ne pourra être exercé dans un appartement. ».

Il en résulte que le changement d’affectation de lots pour en faire des locaux professionnels, sauf à ce qu’ils soient exclusivement mis à disposition de membres de professions libérales, serait contraire à la destination de l’immeuble telle que définie dans le règlement de copropriété.

M. [C] a lui-même présenté à l’assemblée générale son projet dans la résolution n°27, non soumise à délibération, comme suit : « Sont soumis ici deux projets concernant dans les deux cas des locaux professionnels, dans l’optique d’accueillir par exemple un petit cabinet d’architectes, des artistes peintres ou encore un studio de photographie » et a donc lui-même évoqué la possibilité que ses lots puissent abriter à terme des activités artistiques ou commerciales, en contrariété avec le règlement de copropriété.

Il apparaît ainsi, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, que le rejet des résolutions inscrites à l’ordre du jour à l’initiative de M. [C] pour se voir autoriser à effectuer des travaux relatifs à ses lots, avait pour but la préservation de la destination générale de l’immeuble telle que prévue au règlement de copropriété.

En outre, une partie des travaux envisagés par le demandeur aurait pour conséquence d’étendre l’emprise de l’escalier sur la cour, partie commune, ou de modifier la pente du toit, ce qui conduirait à une rupture dans la symétrie du toit.

Le refus d’autorisation de ces travaux envisagés par M. [C], fussent-ils réalisés à ses frais, n’apparaît dès lors pas avoir un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires, ni avoir été décidé dans l’objectif de lui nuire.

S’agissant de la rupture d’égalité invoquée par le demandeur, l’assemblée générale a effectivement rejeté l’ensemble des résolutions visant à la réalisation de travaux relatifs aux lots de M. [C], à l’exception de la résolution n°32, laquelle portait sur un escalier desservant également un lot appartenant à une autre copropriétaire, Mme [L]. Toutefois, il convient de relever d’une part que l’assemblée générale n’a décidé, s’agissant de cette résolution, que de faire vérifier l’escalier principal et de procéder à des devis, d’autre part que les lots de M. [C] sont également accessibles par cet escalier.

La rupture d’égalité entre copropriétaires n’est dès lors pas démontrée.

Par conséquent, M. [C] ne démontre pas l’existence d’un abus de majorité qui justifierait d’annuler les résolutions litigieuses et sera débouté de sa demande en ce sens.

Sur la demande d’exécution des travaux en cas d’annulation des résolutions

Le demandeur étant débouté de sa demande tendant à voir annuler les résolutions litigieuses, sa demande subséquente tendant à voir ordonner l’exécution des travaux sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [C], qui succombe, sera condamné à payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. La distraction des dépens ne saurait être accordée au profit de Maître Ghizlane BOUKIOUDI, celle-ci étant avocat plaidant et non postulant.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

DIT M. [Z], [R] [C] recevable en ses demandes,

DEBOUTE M. [Z], [R] [C] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE M. [Z], [R] [C] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [Z], [R] [C] aux entiers dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 NOVEMBRE 2024 par M. JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY