TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

28 MAI 2025

N° RG 24/01240 – N° Portalis DB22-W-B7H-RRL2

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le [Adresse 12] [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, le cabinet A2BCD, société anonyme immatriculée au Registre du Commerce de VERSAILES sous le numéro 304 497 183 ayant son siège social [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître François AJE de l’AARPI ALL PARTNERS-AJE LENGLEN LAWYERS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [M] [L] [S]

né le 31 Octobre 1949 à [Localité 5] (GUADELOUPE),

demeurant [Adresse 10] (face au libre-service),

[Localité 4],

2/ Madame [H] [X] épouse [S]

née le 18 Avril 1956 à [Localité 5] (GUADELOUPE),

demeurant [Adresse 11]),

[Localité 4],

représentés par Maître Stéphanie LUC de la SELARL 2APVO, avocat plaidant/postulant au barreau du VAL D’OISE.

ACTE INITIAL du 05 Septembre 2023 reçu au greffe le 23 Février 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 03 Avril 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 28 Mai 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [H] [X] épouse [S] et Monsieur [M] [S] sont propriétaires des lots n° 1, 37, 536 et 723 au sein de l’immeuble situé [Adresse 9].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] (ci-après dénommé le syndicat), représenté par son syndic, le cabinet A2BCD, a par actes de commissaire de justice en date du

5 septembre 2023, fait assigner Madame [H] [X] épouse [S] et Monsieur [M] [S] devant le tribunal de céans.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2024, le syndicat sollicite la condamnation solidaire de Madame [H] [X] épouse [S] et Monsieur [M] [S] à lui payer les sommes suivantes :

—  12.596,33 euros au titre des charges de copropriété et de travaux, arrêtées au 14 août 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mai 2021 sur

la somme de 2.936,06 euros, à compter du 8 mars 2022 sur la somme

de 4.433,86 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

—  3.900 euros à titre de dommages et intérêts,

—  2.400 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant les frais de la sommation de payer.

Il sollicite également que les défendeurs soient déboutés de toutes leurs prétentions.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 27 mai 2024, Madame [H] [X] épouse [S] et Monsieur [M] [S] demandent au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 1343-5 du Code Civil

— débouter le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic de sa demande en paiement de frais pour la somme de 868 €,

— donner acte à Madame et Monsieur [S] et Monsieur [M] [S] de leur paiement de la somme en principal de 2.500 €,

— accorder à Madame et Monsieur [S] des délais de paiement et,

— dire et juger que Madame et Monsieur [S] s’acquitteront du solde des sommes dues au moyen de versement mensuel de 500 € en sus des charges courantes,

— débouter le [Adresse 12] [Adresse 6] de sa demande de dommages et intérêts ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] de sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens ;

— dire que chacune des parties conservera la charge de ses propres frais et dépens.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer à leurs conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de Madame [H] [X] épouse [S] et Monsieur [M] [S] pour les lots

n° 1, 37, 536 et [Cadastre 3]

— un commandement de payer adressé aux défendeurs en date du 8 mars 2022,

— des extraits de compte sur la période courant du 31 mars 2021 au

1er juillet 2023,

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

30 juin 2021, 31 mai 2022, et 30 mars 2023 ayant approuvé les comptes

des exercices 2020 à 2022, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 31 mai 2022,

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 11.499,01 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 14 août 2023, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus.

Si les défendeurs justifient d’un virement de 2.000 euros effectué le

16 mai 2024, aucune référence de celui-ci ne permet d’établir l’imputation des fonds ainsi versés. S’agissant du chèque de 500 euros daté du 17 mai 2024, il n’est pas même justifié de son encaissement. En conséquence, aucun paiement sur la créance objet du litige n’apparaît établi.

Madame [H] [X] épouse [S] et Monsieur [M] [S] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme ci-dessus visée étant précisé qu’il n’y a pas lieu d’inclure au sein des charges de copropriété les “frais art 10-1" et les “dépens” qui figurent sur le décompte qui ne constituent pas des charges de sorte que le syndicat ne pourra qu’être débouté de sa demande à ce titre, étant constaté qu’il n’a pas sollicité aux termes de son dispositif de demande de condamnation distincte au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie d’une mise en demeure reçue le 28 mai 2021 pour une somme de 2.894,06 euros. Toutefois, seuls la cotisation fonds travaux du 1er avril 2021, l’appel du 1er avril 2021 au 30 juin 2021 et un solde antérieur à hauteur de 333 euros visés dans cette mise en demeure sont également inclus dans le décompte du 14 août 2023. Il n’y a donc pas lieu d’octroyer des intérêts pour des sommes qui ne sont plus dues ou, en tout état de cause, ne sont pas sollicitées dans le cadre de la présente instance. Les intérêts à compter du 28 mai 2021 ne seront donc dus que sur la somme de 1.201,53 euros.

Les intérêts seront calculés ensuite à compter de la sommation de payer du

8 mars 2022 sur la somme de 3.003,01 euros correspondant à la somme visée dans cet acte après déduction de la somme de 1.201,53 euros sur laquelle des intérêts sont déjà octroyés antérieurement.

Pour le surplus, les intérêts seront calculés à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte des différents décomptes que les défendeurs ne paient plus les charges de copropriété de manière régulière depuis plusieurs années leur dette croissant de manière régulière. Ils ne sauraient justifient leur carence par un investissement locatif défaillant dès lors qu’il n’appartient pas au syndicat de supporter les défaillances des locataires des copropriétaires. En outre, si Madame [H] [X] épouse [S] et Monsieur [M] [S] ne sont pas en mesure d’assumer les charges de copropriété du fait de l’absence de rentabilité économique de leur investissement, il leur appartient de céder leur bien.

Dès lors, le comportement persistant des défendeurs a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une procédure judiciaire. Il convient donc de les condamner in solidum au paiement de la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

En l’espèce, si les défendeurs justifient de l’arriéré locatif de leur locataire, il faut constater que celui-ci s’arrête à décembre 2023 de sorte que la situation actuelle n’est pas établie.

En tout état de cause, ils ne produisent aucune pièce pour justifier de leur situation financière courante de sorte qu’ils ne peuvent qu’être déboutés de leur demande tendant à l’obtention de délais de paiement.

Sur les autres demandes

Madame [H] [X] épouse [S] et Monsieur [M] [S], qui succombent, seront condamnés in solidum aux entiers dépens qui ne comprendront pas les frais de sommation de payer qui constituent des frais de l’article 10-1 précité qui n’ont pas fait l’objet d’une demande spécifique comme précédemment rappelé et à défaut, des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Madame [H] [X] épouse [S] et Monsieur [M] [S] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2.400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne solidairement Madame [H] [X] épouse [S] et Monsieur [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] , pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 11.499, 01 euros au titre des charges de copropriété échues au 14 août 2023, appel de fonds du 3ème trimestre 2023 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2021 pour la somme de 1.201,53 euros, à compter du 8 mars 2022 sur la somme de 3.003,01 euros et à compter du 5 septembre 2023, pour le surplus,

Condamne in solidum Madame [H] [X] épouse [S] et Monsieur [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Madame [H] [X] épouse [S] et Monsieur [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], [Adresse 1] , pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 2.400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Madame [H] [X] épouse [S] et Monsieur [M] [S] aux dépens qui ne comprendront pas les frais de sommation de payer,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] et Madame [H] [X] épouse [S] et Monsieur [M] [S] du surplus de leurs demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MAI 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT