TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

22 JUILLET 2025

N° RG 24/03420 – N° Portalis DB22-W-B7I-R73B

Code NAC : 71G

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], syndicat de copropriété inscrit au registre national d’immatriculation des copropriétés sous le numéro : AG8-601-718 et représenté par Monsieur [L] [B],

représenté par Maître Aurélie LEROUX, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Selim BERTHELOT, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDERESSE :

La société [C] [T] dont le nom commercial est BLCONSEIL IMMOBILIER, entreprise individuelle immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 338 890 148 dont le siège social est situé [Adresse 3],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 07 Mai 2024 reçu au greffe le 10 Juin 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 22 Mai 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 22 Juillet 2025.

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Mantes-la-Jolie (78200) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par M. [B] [L], a assigné M. [T] [C], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne BL CONSEIL IMMOBILIER, devant le tribunal de céans.

Aux termes de son assignation, qui constitue ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, au visa de l’article L.1231-1 du code civil, de :

— le déclarer recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

Y faisant droit :

— condamner M. [T] [C] (BL CONSEIL IMMOBILIER) à lui verser la somme de 8.962,62 euros (concernant les charges d’eau non réglées) et la somme de 18.092,10 euros (s’agissant de la différence de prix entre les factures pour finaliser le ravalement) à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice ;

En tout état de cause :

— condamner M. [T] [C] (BL CONSEIL IMMOBILIER) à lui

verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [T] [C] (BL CONSEIL IMMOBILIER) aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que l’ancien syndic de la copropriété, M. [C], a commis des manquements dans la gestion des travaux de ravalement de l’immeuble, en laissant l’entreprise en charge du ravalement démarrer les travaux avant l’obtention de l’autorisation administrative nécessaire, et ce malgré les nombreuses demandes des copropriétaires ; qu’à la suite du refus de la mairie d’effectuer un ravalement thermique, ladite entreprise n’a effectué un ravalement thermique que sur la partie de l’immeuble se trouvant dans l’espace privé et a fourni un nouveau devis pour finaliser le ravalement non thermique du reste de l’immeuble pour un montant de 32.142 euros TTC alors que le montant initial des travaux était de 34.497,29 euros ; que ce montant n’est plus en adéquation avec l’enveloppe budgétaire du syndicat des copropriétaires, l’immeuble ne pouvant pas bénéficier de l’ensemble d’un ravalement thermique mais seulement de la moitié ; que M. [C] aurait dû réaliser deux devis pour le ravalement dont un prévoyant un ravalement thermique et un second prévoyant un ravalement non thermique et alerter le syndicat des copropriétaires des différents risques d’obtenir un refus de la mairie.

Le syndicat des copropriétaires invoque par ailleurs une faute de son ancien syndic en lien avec une facture d’eau impayée à hauteur de 8.962,62 euros. Il soutient qu’il appartient au syndic de vérifier la consommation anormale de l’immeuble et de prendre les mesures nécessaires, ce que M. [C] n’a pas fait en l’espèce.

Régulièrement assigné à personne, M. [C] n’a pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été ordonnée le 25 mars 2025

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025 et mise en délibéré au

22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le syndic est civilement responsable à l’égard du syndicat des copropriétaires des dommages résultant de l’inexécution de ses missions ou de ses fautes.

En vertu de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires, qui sollicite l’engagement de la responsabilité de son ancien syndic, de rapporter la preuve d’une part, de sa qualité de syndic et de l’existence d’un mandat valable au moment des faits reprochés, et d’autre part, de la faute commise, du préjudice subi et du lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires allègue que M. [C], entrepreneur individuel exerçant sous l’enseigne BL CONSEIL IMMOBILIER, a occupé les fonctions de syndic de la copropriété au moins de mars 2018 jusqu’à sa démission au 30 juin 2023. Pour étayer cette allégation, il se contente de produire la convocation et le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mars 2018, les convocations aux assemblées générales des 27 juin 2019 et 31 janvier 2021 ainsi que des échanges de courriels entre un copropriétaire et M. [C].

Si ces pièces peuvent constituer un indice de l’implication de M. [C] dans la gestion de la copropriété, elles ne sauraient suffire à apporter la preuve formelle de sa désignation en qualité de syndic de la copropriété. Aucun procès-verbal d’assemblée générale désignant formellement M. [C] en tant que syndic, ni aucun contrat de syndic n’est à cet égard versé aux débats.

La condition d’un lien contractuel entre le syndicat des copropriétaires et

M. [C], nécessaire pour engager sa responsabilité en tant que syndic, n’étant ainsi pas établie de manière suffisamment probante, les demandes du syndicat des copropriétaires relatives à la responsabilité de M. [C] seront rejetées.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Ses demandes principales étant rejetées, il sera également débouté de sa demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4] aux dépens de l’instance ;

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JUILLET 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE