TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

21 NOVEMBRE 2025

N° RG 25/00469 – N° Portalis DB22-W-B7I-SO7E

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] agissant poursuites et diligences de son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Pascale REGRETTIER-GERMAIN de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ de l’AARPI ALTA AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [S] [V], prise en son nom personnel

née le 07 Octobre 1971 à [Localité 2] (76),

demeurant [Adresse 4],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Madame [S] [V] prise en qualité de représentante légale de ses deux enfants mineurs, demeurant avec elle sis [Adresse 4], à savoir :

— Monsieur [E], [W] [A],

né le 25 octobre 2011 à [Localité 8] (78),

— Monsieur [Z], [H] [A],

né le 22 juin 2017 à [Localité 8] (78),

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

3/ Madame [M], [K], [U] [A]

née le 12 Février 2005 à [Localité 8] (78),

demeurant [Adresse 4],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

4/ Monsieur [X], [O], [C] [V]

né le 20 Octobre 1998 à [Localité 5] (76),

demeurant [Adresse 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

5/ Monsieur [T], [Y], [F] [V]

né le 22 Février 2001 à [Localité 3] (76),

demeurant [Adresse 4],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

* * * * * *

ACTE INITIAL du 22 Janvier 2025 reçu au greffe le 27 Janvier 2025.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 02 Octobre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 21 Novembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [S] [V], Monsieur [E] [A], Monsieur [Z] [A], Madame [M] [A], Monsieur [X] [V] et Monsieur [T] [V], ci-après les consorts [V]/[A] sont copropriétaires du lot n°303 dans l’immeuble situé [Adresse 7].

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] pris en la personne de son syndic, la société FONCIA MANSART, a par actes de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025, fait assigner les consorts [V]/[A] devant la présente juridiction.

Dans cet acte, le syndicat sollicite la condamnation des défendeurs au paiement solidaire des sommes suivantes :

—  9.633,93 euros à titre principal, au titre des charges impayées arrêtées au

11 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 avril 2024,

—  870 euros correspondant aux frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 avril 2024,

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

—  3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires demande en outre au tribunal de condamner les consorts [V]/[A] aux entiers dépens.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il est fait expressément référence à son assignation.

Les défendeurs, régulièrement assignés par acte remis à domicile ou à personne n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 4 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et dépenses pour travaux

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les assemblées générales des copropriétaires sont exécutoires tant qu’elles n’ont pas été annulées. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale et l’attestation immobilière après décès,

— une sommation de payer du 18 avril 2024,

— un décompte actualisé sur la période courant du 1er juillet 2021

au 11 décembre 2024 pour un solde débiteur de 9633,93euros incluant des frais,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er juillet 2021

au 31 décembre 2024,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

30 juin 2020, 14 mai 2021, 16 mai 2022, 5 juin 2023 et 2 juillet 2024 ayant approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels et voté la réalisation de divers travaux et l’attestation de non-recours,

— les contrats de syndic,

— un extrait du règlement de copropriété.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 9.633,93 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 11 décembre 2024, appel de fonds du 4ème trimestre 2024 inclus.

Les consorts [V]/[A] seront donc condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les défendeurs seront redevables des intérêts au taux légal sur la somme de 8561,16 euros à compter de la sommation de payer du 18 avril 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 870 euros au titre des frais de recouvrement de sa créance.

Toutefois, il n’est pas justifié à ce titre des frais d’hypothèque ni du suivi de la procédure.

En conséquence, seuls les autres frais sont justifiés à hauteur de 410 euros.

Les défendeurs seront donc condamnés au paiement de cette somme avec intérêts à compter de l’assignation, ces frais n’étant pas visés dans la mise en demeure.

Sur la demande de dommages et intérêts

Comme rappelé ci-dessus, il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis plusieurs années a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. Ce préjudice est particulièrement manifeste en l’espèce puisque les défendeurs ont déjà été condamnés à trois reprises pour des motifs similaires occasionnant des difficultés pour la copropriété depuis 2015.

Il convient, dès lors, de condamner les consorts [V]/[A] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, les consorts [V]/[A] seront condamnés à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [V]/[A], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne solidairement Madame [M] [A], Monsieur [X] [V], Monsieur [T] [V], Madame [S] [V], en son nom personnel, et Madame [S] [V], en qualité de représentante légale de Monsieur [E] [A] et Monsieur [Z] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la somme de 9.633,93 euros au titre des charges de copropriété échues au

11 décembre 2024, appel de fonds du quatrième trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2024 sur la somme de

8.561,16 euros et à compter du 22 janvier 2025 pour le surplus.

Condamne solidairement Madame [M] [A], Monsieur [X] [V], Monsieur [T] [V], Madame [S] [V], en son nom personnel, et Madame [S] [V], en qualité de représentante légale de Monsieur [E] [A] et Monsieur [Z] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la somme de 410 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 janvier 2025 au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne in solidum Madame [M] [A], Monsieur [X] [V], Monsieur [T] [V], Madame [S] [V], en son nom personnel, et Madame [S] [V], en qualité de représentante légale de Monsieur [E] [A] et Monsieur [Z] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne in solidum Madame [M] [A], Monsieur [X] [V], Monsieur [T] [V], Madame [S] [V], en son nom personnel, et Madame [S] [V], en qualité de représentante légale de Monsieur [E] [A] et Monsieur [Z] [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Madame [M] [A], Monsieur [X] [V], Monsieur [T] [V], Madame [S] [V], en son nom personnel, et Madame [S] [V], en qualité de représentante légale de Monsieur [E] [A] et Monsieur [Z] [A] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 NOVEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT