TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/06331

N° Portalis DB2Z-W-B7I-H27D

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 06/02/2026

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

C/

Monsieur [Z] [R]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :

à :

AARPI JUDISIS Avocats

Expédition délivrée le (voir mention) :

à :

M. LE PREFET DE SEINE ET MARNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 06 FEVRIER 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Linda DERRADJI-DESLOIRE de l’AARPI JUDISIS Avocats, Avocats au Barreau de PARIS substituée par Maître Isabelle MARTINS, Avocat au Barreau de MELUN

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [R]

[Adresse 3]

[Adresse 4] [Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2025,

le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 30 août 2007, modifié par avenants des 24 avril 2009 et 27 avril 2011, la S.A d’HLM EFIDIS (aux droits de laquelle vient la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL) a loué à [Z] [R] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] – réf 148942 / 1070 04 04 0003 – [Localité 5] [Adresse 6] [Localité 6], ainsi qu’un emplacement simple de stationnement n°1070 98 80 0116 situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 332,89 € pour le logement et 20,68 € pour le stationnement, outre 138,46 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2024, la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL (venant aux droits de la S.A d’HLM EFIDIS) a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 8 826,22 € au titre des loyers et charges échus au 24 juillet 2024 inclus.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 8 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner [Z] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner le locataire à payer :◦

la somme de 10 096,61 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 8 826,22 € et à compter de l’assignation pour le surplus,◦une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,◦

la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 14 novembre 2024.

L’affaire a été retenue lors de l’audience du 11 mars 2025.

A cette audience, la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 13 380,43 €, au titre des loyers et charges échus au 28 février 2025, terme du mois de février 2025 inclus, pour le logement et le stationnement.

La demanderesse précise que le paiement des loyers courants n’a pas repris.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de Justice, [Z] [R] ne comparait pas.

L’affaire est mise en délibéré au 30 avril 2025.

Par mention au dossier, la réouverture des débats a été ordonnée pour permettre à [Z] [R] de comparaître, en raison d’un problème de convocation.

A l’audience du 9 septembre 2025, le renvoi a été ordonné à la demande de [Z] [R], qui a indiqué solliciter l’aide juridictionnelle.

Lors de l’audience du 2 décembre 2025, la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 16 993,34 €, au titre des loyers et charges échus au 31 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus, pour le logement et le stationnement.

[Z] [R] est absent.

La décision est mise en délibéré au 7 février 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 8 avril 2024. Un délai d’au moins deux mois s’est écoulé entre cette date et l’assignation aux fins de constat de résiliation du bail délivrée le 13 novembre 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 14 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 11 mars 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1353 du code civil précise que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, il appartient au débiteur de prouver qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En l’espèce, la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats l’acte de bail, le justificatif de sa qualité à agir, ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

La lecture du décompte locatif permet de constater que sont imputés des frais de poursuites déjà inclus dans les dépens. Ces sommes, pour un montant total de 242,61 €, seront donc déduites de la dette locative.

Ainsi, il ressort des pièces fournies qu’au 31 octobre 2025, la dette locative de [Z] [R] s’élève à la somme de 16 750,73 € (soit la somme de 16 993,34 € réclamée lors de l’audience, diminuée d’un montant de 242,61 € correspondant aux frais susmentionnés injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation et le stationnement, terme du mois d’octobre 2025 inclus.

Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 26 juillet 2024 pour la somme de 8 826,22 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 24.I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux lorsque celui-ci est délivré après le 29 juillet 2023, date d’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 portant réforme de la loi du 6 juillet 1989.

Il est par ailleurs constant que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1 et 1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurants dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi ; ce qui a pour conséquence que l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 en sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 s’applique. (cf not. Cass, Civ 3, avis n°24-70.002)

Ainsi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail du 30 août 2007, modifié par avenants des 24 avril 2009 et 27 avril 2011, unissant les parties stipule en son article II.4.6 qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer a été délivré au locataire le 26 juillet 2024, rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, et lui laissant un délai de deux mois pour apurer la dette.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer précité du 26 juillet 2024 ; aucun paiement n’ayant été effectué par le locataire sur la période considérée.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 27 septembre 2024.

L’expulsion de [Z] [R] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

[Z] [R] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de novembre 2025 (pour tenir compte de la date d’arrêté de la dette locative) à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer (du logement et du stationnement) et des charges (à l’exclusion de toute autre somme telle frais, supplément de loyer, assurance, etc), tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[Z] [R] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Compte tenu des pièces versées aux débats et de la condamnation aux dépens du défendeur, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL les frais, non compris dans les dépens, avancés pour faire valoir ses droits.

[Z] [R] sera donc condamné au paiement de la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONDAMNE [Z] [R] à verser à la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 16 750,73€ (décompte arrêté au 31 octobre 2025, terme du mois d’octobre 2025 inclus, pour le logement et le stationnement), avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2024 sur la somme de 8 826,22 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 août 2007, modifié par avenants des 24 avril 2009 et 27 avril 2011, entre la S.A d’HLM EFIDIS (aux droits de laquelle vient la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL), d’une part, et [Z] [R], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 7], ainsi que l’emplacement simple de stationnement n°1070 98 80 0116 situé à la même adresse, sont réunies à la date du 27 septembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à [Z] [R] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour [Z] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [Z] [R] à verser à la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer (du logement et du stationnement) et des charges (à l’exclusion de toute autre somme telle frais, supplément de loyer, assurance, etc), tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du terme du mois de novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ou l’expulsion ;

DÉBOUTE la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE [Z] [R] à payer à la S.A d’HLM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Z] [R] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par la juge et par la greffière.