TRIBUNAL

de [Localité 12]

[Adresse 3]

[Localité 6]

N° RG 24/00736 – N° Portalis DB22-W-B7I-SPSW

JUGEMENT

Du : 04 Avril 2025

SA [Adresse 9]

C/

[R] [H]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e LACROIX

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mme [H]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 04 Avril 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 06 Février 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SA D’HLM ANTIN RÉSIDENCES

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES,

ET :

DEFENDEUR :

Madame [R] [H]

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 7]

comparante

A l’audience du 06 Février 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 Avril 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2023, la SA [Adresse 8] a donné à bail à Madame [H] [R] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 558,62 euros, et 95,04 euros de provisions sur charges.

Par acte sous seing privé en date du 21 juillet 2023, la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES a donné à bail à Madame [H] [R] un emplacement de stationnement situé au sous-sol de l’immeuble pour un loyer mensuel de 67,54 euros charges comprises.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 février 2024, la SA [Adresse 8] a fait signifier à Madame [H] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 202,34 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 9 février 2024, la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, la SA [Adresse 8] a fait assigner Madame [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] aux fins de :

constater l’acquisition des clauses résolutoires prévues aux conditions générales du contrat de bail du 12 juillet 2023 et du contrat de bail sur l’emplacement de stationnement en date du 21 février 2023 et visées dans le commandement de payer délivré le 14 février 2024,constater la résiliation du bail sur le local d’habitation sis [Adresse 11], et ce, à compter du 27 mars 2024 ou à tout le moins du 14 avril 2024,constater la résiliation du bail relatif à l’emplacement de stationnement n°9 de type box au 1er sous-sol de l’immeuble et ce, à compter du 27 mars 2024,ordonner l’expulsion de Madame [H] [R] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier, ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans un garde-meuble désigné ou tel autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toutes sommes qui pourront être dues, aux frais, risques et périls de Madame [H] [R], condamner Madame [H] [R] au paiement des sommes suivantes :la somme de 17 793,56 euros au titre des loyers et charges, échéance de juin 2024 incluse, selon décompte arrêté au 11 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 février 2024,une indemnité d’occupation tant au titre du local d’habitation que de l’emplacement de stationnement correspondant aux loyers actualisés augmenté des charges à compter de la résiliation des baux et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer délivré le 14 février 2024,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 13 septembre 2024.

À l’audience du 6 février 2025, la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 4 461,39 euros arrêtée au 31 janvier 2025. Elle mentionne que le supplément de loyer a été régularisé et que le paiement du loyer courant a repris. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Madame [H] [R], présente, ne conteste pas le principe de la dette et informe qu’elle a recommencé à payer son loyer. Elle explique que son enfant est souvent hospitalisé et qu’elle a repris un emploi. Elle mentionne avoir monté des dossiers auprès d’assistantes sociales. Elle demande son maintien dans les lieux et l’octroi de délais de paiement.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 avril 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA [Adresse 8] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA [Adresse 8] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 12 juillet 2023, du commandement de payer délivré le 14 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 31 janvier 2025 que la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [H] [R] à payer à la SA [Adresse 8] la somme de 4 461,39 euros, au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux contiennent une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 14 février 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 27 mars 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation des baux conclus le 12 juillet 2023 et le 21 juillet 2023 à compter du 28 mars 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [H] [R], propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière et est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [H] [R] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [H] [R] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation en cas de défaut de paiement :

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [H] [R] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En tant que de besoin, il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal révisable tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Madame [H] [R] au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

Par ailleurs, la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle , au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [H] [R] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la SA [Adresse 8] les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans les baux conclus le 12 juillet 2023 et le 21 juillet 2023 entre la SA [Adresse 8] d’une part, et Madame [H] [R] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] et l’emplacement de stationnement, sont réunies à la date du 27 mars 2024,

CONSTATE la résiliation des baux à compter du 28 mars 2024,

CONDAMNE Madame [H] [R] à payer à la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES la somme de 4 461,39 euros au titre au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 janvier 2025 échéance de janvier 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Madame [H] [R] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [H] [R] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 123 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [H] [R] du logement situé [Adresse 2] et de l’emplacement n°9 de stationnement, ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,CONDAMNE Madame [H] [R] à payer à la SA [Adresse 8] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 28 mars 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

CONDAMNE Madame [H] [R] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 14 février 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE