N° RG 23/02625 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XU7Y

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

28A

N° RG 23/02625 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XU7Y

Minute

AFFAIRE :

[R] [W] épouse [A]

C/

[I] [W] épouse [F], [C] [F]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : la SELARL DELOM MAZE

la SCP KAPPELHOFF-LANCON-VALDES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 28 AVRIL 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,

Madame Naouel TAHAR, Juge,

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 17 Mars 2026 sur rapport de Naouel TAHAR, Juge, conformément aux dispositions de l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT:

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [R] [W] épouse [A]

née le [Date naissance 1] 1971 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par Maître Christine MAZE de la SELARL DELOM MAZE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Madame [I] [W] épouse [F]

née le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° RG 23/02625 – N° Portalis DBX6-W-B7H-XU7Y

Monsieur [C] [F]

né le [Date naissance 3] 1970 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Tous deux représentés par Maître Camille VALDES de la SCP KAPPELHOFF-LANCON-VALDES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 10 août 1999, Mme [I] [F] née [W] et sa sœur Mme [R] [A] née [W] ont acquis, pour moitié indivise chacune, une maison à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 6]. Cette acquisition a été intégralement financée par un prêt solidaire entre les deux sœurs pour un capital de 91 469, 41 euros.

Par jugement du 04 avril 2022, le Président du tribunal judiciaire de Bordeaux, saisi par Mme [A], l’a autorisé à procéder seule à la vente du bien immobilier indivis au prix de 376.000 € net vendeur et lui a alloué ainsi qu’à Mme [F], une somme de 50.000 € à titre d’avance sur leurs droits dans l’indivision.

L’immeuble a été cédé par acte du 03 novembre 2022, reçu par Maître [U], notaire, au prix de 376 000 euros. Le prix de vente a été placé sous séquestre entre les mains du notaire instrumentaire dans l’attente d’un accord sur le partage.

Faute d’accord amiable sur la répartition des fonds indivis issus de la vente, Mme [R] [W] épouse [A] a, par actes du 24 mars 2023, fait assigner Mme [I] [W] épouse [F] et son époux M. [C] [F] aux fins de voir ordonner le partage des fonds indivis et de fixer ses créances à l’égard de la masse indivise au titre de ses dépenses d’amélioration, de conservation et de sa rémunération pour la gestion du bien.

Par ordonnance en date du 17 juin 2024, le juge de la mise en état, saisi par M [C] [F] et Mme [I] [F], a :

— rejeté la fin de non-recevoir des prétentions formulées à l’encontre de M [C] [F],

— dit que les demandes au titre des dépenses de conservation antérieures au 13 octobre 2016 sont prescrites,

— rejeté la demande tendant à qualifier les frais afférents aux factures des 3 octobre 2007 (société [1]) 10 juillet 2009 ( SOREBAT) et du 13 septembre 2013 de dépenses de conservation et la fin de non-recevoir tirée de la prescription de la demande au titre d’une rémunération de gestion.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 mai 2025, Mme [R] [W] épouse [A], demande au tribunal, au visa des articles 840 et suivants du code civil et des articles 1360 et 1361 du code de procédure civile, de :

— Se déclarer compétent en application de l’article 47 du code de procédure civile et de la qualité d’avocat de Mme de Mme [R] [W] épouse [A] inscrite au barreau de Bayonne et exerçant près le Tribunal judiciaire de Bayonne territorialement compétent au regard de la situation de l’immeuble,

— ORDONNER le partage des fonds indivis issus de la vente du bien immobilier indivis dénommé [Adresse 4] sis à [Adresse 5], entre les indivisaires, en application des articles 840 et suivants du code civil et 1361 du code de procédure civile,

— FIXER l’actif brut à partager au prix de cession du bien indivis soit la somme de 376 000 euros,

— FIXER les créances de Mme [R] [W] épouse [A] sur l’indivision :

— au titre des travaux d’amélioration à une somme qui ne saurait être inférieure à 190 365, 62 euros,

— au titre des dépenses de conservation nécessaires à une somme qui ne saurait être inférieure à 22 944,11 euros,

— au titre de la rémunération de la gestion de l’indivision à une somme qui ne saurait être inférieure à 200 000 euros.

En conséquence,

— FIXER l’actif net indivis à partager à – 37 309,73 euros,

— FIXER la part indivise réelle de Mme [I] [W] épouse [F] à la somme négative de -18 654, 86 euros,

— FIXER la part réelle de Mme [R] [W] épouse [A] dans l’indivision à la somme de 394 654, 87 euros,

— ORDONNER le règlement de cette part réelle de Mme [R] [W] épouse [A] dans l’indivision, en priorité par prélèvement sur les fonds indivis détenus entre les mains de Maître [U] notaire associé de la Société par Actions Simplifiée « [2] », titulaire d’un Office Notarial dont le siège est à [Localité 7], [Adresse 6],

— ORDONNER que les intérêts acquis sur ces sommes depuis le jour de la vente du bien indivis, reviennent à Mme [R] [W] épouse [A],

— ORDONNER que le remboursement prorata temporis de la taxe foncière effectué par l’acquéreur entre les mains du notaire pour 178,00 euros revienne à Mme [R] [W] épouse [A] qui a payé la totalité de cette Taxe foncière 2022 pour 1 125,00 euros ( remboursement prorata temporis de 178 euros),

— CONDAMNER en tant que de besoin, solidairement Mme [I] [W] épouse [F] et M [C] [F] au paiement du solde dû à Mme [R] [W] épouse [A], si les fonds indivis ne sont pas suffisants à régler ses créances,

— ORDONNER la répartition inégalitaire de l’impôt sur la plus-value réglé à hauteur de 22 820 euros entre les indivisaires :

5 289, 53 euros à la charge de Mme [R] [W] épouse [A]

17 530,47 euros à la charge de Mme [I] [W] épouse [F]

— CONDAMNER solidairement Mme [I] [W] épouse [F] et Monsieur [C] [F] à payer à Mme [R] [W] épouse [A] la somme de 17 530,47 euros correspondant à leur imposition personnelle sur la plus-value prélevée sur les fonds indivis séquestrés,

— DÉBOUTER Mme [I] [W] épouse [F] et Monsieur [C] [F] de toutes demandes contraires et complémentaires,

— CONDAMNER les mêmes aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 10 décembre 2025, Mme [I] [W] épouse [F] et Monsieur [C] [F], demandent au tribunal, au visa des articles 815 et suivants du code civil, de :

DÉBOUTER Madame [R] [A] de ses demandes indemnitaires relatives à des dépenses d’amélioration ;

FIXER à la somme de 17.106,68 € la créance détenue par Madame [R] [A] à l’égard de l’indivision [F]/[A] au titre des dépenses de conservation ;

DÉBOUTER Madame [R] [A] de sa demande d’indemnité au titre de la gestion de l’indivision [F]/[A],

A titre subsidiaire, si le Tribunal estime que Madame [R] [A] est en droit de prétendre à une indemnité au titre de la gestion de l’indivision sur la période du 1er janvier 2016 au 3 novembre 2022, fixer sa créance à l’égard de l’indivision [F]/[A] à la somme de 10.500 €.

DÉBOUTER Madame [R] [A] de l’ensemble de ses autres demandes indemnitaires ;

CONDAMNER Madame [R] [A] à verser à l’indivision [F]/[A] la somme de 138.000 € au titre de l’indemnité d’occupation due par cette dernière sur la période du 14 janvier 2017 au 3 novembre 2022 ;

ORDONNER le partage de l’actif indivis ;

CONDAMNER Madame [R] [A] à verser à Monsieur [C] et Madame [I] [F] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions récapitulatives visées ci-dessus pour un exposé plus précis des faits, prétentions, moyens et arguments des parties.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 janvier 2026.

***

MOTIVATION

A titre liminaire, il y a lieu d’indiquer que la compétence de la présente juridiction en application de l’article 47 du code de procédure civile n’est pas contestée et au demeurant, il incombe au seul juge de la mise en état d’en connaître, dès lors, il n’y a pas lieu d’y répondre.

I/ Sur les créances revendiquées par Mme [R] [W] épouse [A] à l’égard de l’indivision

Mme [R] [W] épouse [A] fait valoir que depuis 2003, sans aucune contrepartie, elle a dû pallier seule à la carence de sa co-indivisaire et régler l’intégralité des charges de l’indivision, notamment les dépenses d’amélioration et de conservation et assurer la gestion de l’indivision. Elle sollicite le paiement des indemnités dues au titre des impenses exposées.

A / Sur les dépenses d’amélioration

Mme [R] [W] épouse [A] soutient, en application de l’article 815-13 alinéa 1er du code civil, être créancière à l’encontre de l’indivision au titre des dépenses d’amélioration effectuées pour le bien indivis.

Elle déclare justifier de travaux d’amélioration réalisés par des professionnels selon factures acquittées par ses soins, versées aux débats avec les justificatifs bancaires de leur règlement, notamment la réfection totale de la toiture, une terrasse bétonnée, le reprise des fissures et ravalement des façades pour un total de 68 758, 33 euros. Elle rappelle que le juge de la mise en état a tranché, dans son ordonnance du 17 juin 2024, la question sur la nature de ces travaux, qualifiés de travaux d’amélioration et non de conservation.

Elle rétorque à l’argumentation adverse que l’utilisation d’un compte professionnel pour le règlement de dépenses à caractère personnel ou patrimonial n’est ni prohibée, ni susceptible de modifier la nature de l’opération dès lors que l’affectation réelle des fonds est démontrée ce qui est le cas en l’espèce. Elle indique que l’ensemble des pièces versées aux débats démontrent que les travaux ont été exécutés au sein du bien indivis. Elle ajoute que l’indivision n’ayant jamais bénéficié de fonds ou de revenus indivis, et les défendeurs n’ayant jamais contesté ne rien avoir réglé au titre des travaux d’amélioration, la preuve de la dépense supportée par la concluante est établie par la fourniture des factures, courriers, photographies et témoignages caractérisant la réalité de ces dépenses au bénéfice exclusif de l’indivision.

Elle précise que la plus-value procurée au bien indivis et générée par les travaux d’amélioration financés par ses seuls deniers constitue la mesure de l’indemnité qui lui sera due au moment du partage. Elle rappelle la base de calcul déterminée par la Cour de Cassation ( arrêt 1ère Civ du 22 juin 2022 n°20-20.202 ), à savoir chiffrer la valeur effective ( réelle) du bien au jour de la liquidation, puis déterminer une valeur fictive, celle qu’ aurait eue le bien, à la même date, si aucune amélioration n’avait été réalisée. Elle soutient que cette valeur fictive peut être fixée à la somme de 185 634, euros ( prix d’acquisition du bien en 1999 de 91 469, 41 euros multiplié par l’indice Insee au 3eme trimestre de l’année 1999, soit 103.3 et divisé par l’indice Insee au 3ème trimestre 2018, date de dernière mise à jour, soit 50.9 : 91469,41x103.3/50.9).

Elle conclut, le bien indivis ayant été vendu 376 000 euros, que l’indemnité due au titre des dépenses d’amélioration doit être fixée et chiffrée à la somme de 190 365, 62 euros correspondant au profit subsistant ( 376 000 – 185 634, 38=190 365, 62).

Mme [I] [W] épouse [F] et M. [O] [F] font valoir au regard des pièces versées aux débats que les prétentions de la demanderesse sont infondées. Ils expliquent que la demanderesse ne rapporte pas la preuve qu’elle s’est personnellement acquittée des sommes liées à certaines prestations, Mme [E] [W], mère des indivisaires, étant chargée de régler les travaux afférents au bien indivis. Ils invoquent à titre d’exemple, la facture de la société d'[3] d’un montant de 796, 27 euros alors que les justificatifs bancaires de la demanderesse révèlent qu’un chèque d’un montant identique a été encaissé sur son compte. De plus, ils soutiennent que les factures émises par la société [1] correspondent à des travaux qui n’ont pas été effectués sur le bien indivis. Ils précisent que le simple fait que l’adresse de ces dernières facturations soit celle du bien indivis ne saurait justifier ni démontrer que les travaux ont été réalisés sur ledit bien, d’autant plus que la demanderesse avait occupé la maison indivise d’août 2004 à décembre 2015, qu’elle a réglé une partie de la facture avec son compte professionnel alors qu’elle engageait d’importants travaux de rénovation dans sa maison d’habitation située à [Localité 7], immeuble qui constitue sa résidence principale depuis 2016.

Ils ajoutent que s’agissant des factures de M.[M], l’adresse de facturation correspondant à l’adresse professionnelle de la demanderesse et le règlement des coûts de ces travaux ayant été effectué depuis le compte professionnel de cette dernière, il ressort que ces prestations n’ont pas été effectuées dans la maison sis à [Localité 8]. Enfin, ils invoquent l’état du bien indivis constaté lors de la visite de l’huissier en mars 2018 contrariant la réalité des travaux d’amélioration invoqués (pièce n° 16).

Ils concluent au rejet de cette demande.

Réponse du tribunal

L’article 815-13 alinéa 1er du code civil dispose que lorsqu’un indivisaire a amélioré à ses frais l’état d’un bien indivis, il doit lui en être tenu compte selon l’équité, eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Mme [A] soutient avoir procédé à des travaux d’amélioration sur la maison indivise et justifier d’une créance sur l’indivision d’un montant de 190 365, 62 euros correspondant à l’accroissement de la valeur vénale du bien.

En l’espèce, il ressort de l’ensemble des pièces produites par la demanderesse que seules trois factures peuvent être retenues au titre des dépenses d’amélioration, à savoir :

— la facture [4] du 10 juillet 2009 d’un montant de 5 126, 98 euros, relative au ravalement de façade,

— les factures de la société [1] des 03 octobre et 11 décembre 2007 d’un montant respectif de 31 984, 17 euros et 7 508, 83 euros, concernant la réfection de la toiture et la pose de fenêtres avec double vitrage.

Les autres factures seront écartées des débats dans la mesure où ni l’adresse de facturation ni les relevés bancaires présentés ne permettent de déterminer de manière certaine que les travaux ont été effectivement réalisés dans la maison indivise de [Localité 8] et réglés par la demanderesse.

Le montant des travaux d’amélioration sera donc retenu à hauteur de 44 619,98 euros.

Il est constant qu’en matière de dépenses d’amélioration apportées aux biens, le montant de l’indemnité due à l’indivisaire est fixée « eu égard à ce dont la valeur du bien se trouve augmentée au temps du partage ou de l’aliénation » ; la plus-value prise par le bien accroît à l’indivision, mais l’indivisaire a droit à une indemnité égale au profit subsistant.

En cas d’amélioration d’un bien qui a été aliéné avant le partage, la plus-value doit être calculée au jour de l’aliénation ( arrêt Civ 1ère 24 mars 1994 n° 92-14.703). En l’espèce, la demanderesse détermine son mode de calcul de l’indexation de l’indemnité sur l’indice du coût de la construction et/ou les indices Notaires-Insee, or ce calcul doit être rejeté car seule la hausse technique, c’est-à-dire l’augmentation de la valeur due spécifiquement aux travaux, constitue le profit subsistant due à Mme [A] et non la hausse conjoncturelle résultant de la modification du prix de l’immobilier qui profite à tous les indivisaires.

Or en l’espèce il n’est nullement établi le montant de la plus-value apportée à l’immeuble par les travaux d’amélioration financés par Mme [A], aucune expertise n’étant sollicitée pour la déterminer de sorte qu’en équité vu le montant des travaux financés et leur ancienneté à la date de le vente de l’immeuble, l’indemnité due sera fixée à la somme de 50 000 euros.

En conséquence, fixe l’indemnité due à Mme [A] au titre des dépenses d’amélioration à la somme de 50 000 euros.

B/ Sur les dépenses de conservation

Mme [R] [W] épouse [A] fait valoir être créancière d’une indemnité au titre des dépenses de conservation nécessaires au bien indivis en application de l’article 815-13 du code civil. Elle précise avoir réglé seule, à compter de septembre 2003, les échéances d’emprunt immobilier, les primes d’assurance de l’immeuble et les taxes foncières et s’être appauvrie à hauteur de la somme de 152 171,59 euros. Elle indique, au regard de l’ordonnance du juge de la mise en état, que les dépenses antérieures au 13 octobre 2016 étant prescrites, sa créance devra être évaluée sur la seule part réglée depuis cette date, soit une dépense ramenée à la somme de 17 106,68 euros.

S’agissant du calcul de la créance au titre de la conservation du bien indivis, elle se prévaut de l’arrêt de la Cour de Cassation en date du 23 mai 2024 ( 1er Civ, n° 22-11.649) qui précise que pour les dépenses nécessaires à la conservation du bien indivis, dont font partie le règlement des échéances de l’emprunt ayant permis son acquisition, il doit être tenu compte, selon l’équité, à l’indivisaire, de la plus forte des deux sommes que représentent la dépense qu’il a faite et le profit subsistant, ce dernier représentant l’enrichissement procuré au patrimoine indivis. Elle indique que les dépenses de conservation nécessaires s’élevant à la somme de 17 106,68 euros correspondent à 12,36 % du coût global d’acquisition et que cette proportion appliquée à la valeur fictive du bien à qualité constante, par application des indices Notaires-Insee des prix des logements anciens, porte l’indemnité qui lui est due à la somme de (185 634, 38 euros x 12, 36 %) 22 944,11 euros.

Mme [I] [W] épouse [F] et M. [O] [F] rétorquent qu’il ressort de l’examen des pièces versées aux débats que les échéances de l’emprunt ont été réglées respectivement par chaque indivisaire jusqu’au mois d’août 2024. Ils précisent que la demanderesse a par la suite pris en en charge les mensualités du crédit dans la mesure où elle disposait et jouissait de la maison indivise à titre exclusif en tant que résidence principale. Ils ne contestent pas que la demanderesse soit légitime à faire valoir à l’égard de l’indivision une créance de 8 260, 91 euros au titre des échéances d’emprunt réglées sur la période du 13 octobre 2016 au mois de juillet 2017.

Ils reconnaissent également le principe du remboursement des charges de conservation au titre des frais liés à l’assurance à hauteur de 2 612, 94 euros et du règlement de la taxe foncière du bien pour un montant de 6 232, 83 euros.

Ils concluent que la créance de la demanderesse doit être fixée à la somme totale de 17 106, 68 euros et au rejet de toute réévaluation, en s’en tenant au montant nominal des dépenses justifiées, la demanderesse ne fournissant aucun élément probant concernant la valeur ajoutée (au jour de la cession) du bien indivis dans son état au jour de l’acquisition.

Réponse du tribunal

L’article 815-13 alinéa 1er du code civil dispose qu’il doit être tenu compte à l’indivisaire des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation des biens indivis.

En l’espèce, Mme [A] justifie avoir supporté seule, pour la période non prescrite (postérieure au 13 octobre 2016), les frais suivants :

-8 260, 91 euros au titre des échéances d’emprunt,

-2 612, 94 euros au titre des primes d’assurance du bien,

-6 232, 83 euros au titre des taxes foncières.

S’il n’est ni contesté ni contestable que ces frais constituent effectivement des dépenses de conservation, il y a lieu d’appliquer deux méthodes de calcul distinctes selon la nature de ces frais.

Les taxes foncières et les primes d’assurance constituent des charges de conservation nécessaires dont le paiement n’entraîne pas une valorisation de l’immeuble mais évite sa dépréciation ou sa perte. Ces dépenses ne sont pas productives d’une amélioration, donc de « profit subsistant » au sens matériel, aussi elles donnent lieu à un remboursement sur la base de la dépense faite. Il y a lieu de retenir une créance totale de 8 845, 77 euros ( 2612, 94 euros +6232, 83 euros) au profit de Mme [A], correspondant aux sommes exactes déboursées.

S’agissant du remboursement de l’emprunt ayant servi à l’acquisition du bien, il est de jurisprudence constante ( arrêt Civ 1er du 1er juillet 2003 n° 02-20.305) que le remboursement du capital d’emprunt est une dépense de conservation qui doit être évaluée selon le profit subsistant.

Il ressort des pièces versées au débats que le bien a été vendu 376 000 euros. Le profit subsistant pour l’emprunt se calcule en appliquant au prix de vente le ratio entre le capital remboursé par Mme [A] et le prix d’achat initial, soit le montant remboursé (8 260, 91euros) divisé par le prix d’achat initial (91 469, 41 euros) multiplié par le prix de vente finale (376 000 euros). Le calcul du profit subsistant s’élève ainsi à la somme de 33 000 euros.

Cependant, en l’état des justificatifs pour la période non prescrite et compte tenu de la valorisation du bien, il y a lieu de limiter le profit subsistant à la somme de 14 098, 34 euros, sauf à dépasser le montant de l’indemnité globale sollicitée au titre des dépenses de conservation (22 944,11 euros- 8845, 77 euros).

En conséquence, le tribunal fixera la créance réévaluée au titre des dépenses de conservation du bien à la somme de 22 944, 11 euros (14 098, 34 euros + 8 845, 77 euros).

C/Sur l’indemnité de gestion

Mme [R] [W] épouse [A] sollicite, en application de l’article 815-12 du code civil, une indemnité au titre de la gestion du bien indivis. Elle rappelle que cette indemnité correspond à la perte que subie l’indivisaire du fait de l’activité déployée et des frais exposés au service de l’indivision. Elle fait valoir qu’elle a géré seule la gestion laborieuse, chronophage et coûteuse de l’indivision et doit être indemnisée sur la période du 1er septembre 2003 au 03 novembre 2022.

Elle explique avoir effectué des déplacements réguliers au moins 4 fois par mois, habitant à plus de 30 kilomètres du bien indivis pour assurer l’entretien du parc et l’exécution des travaux, soit plus de 4 000 km par an, engendrant une dépense à hauteur de 15 200 euros et

avoir réglé toutes les factures de consommables nécessaires à l’entretien du bien à hauteur de 21 352, 42 euros.

Elle présente différentes factures d’achats de meubles (tracteur pour un montant de 2500 euros) et de matériaux employés pour les travaux réalisés personnellement pour un montant de 28 553,05 euros.

Elle indique également avoir déployé une importante industrie personnelle au titre :

— de l’entretien du parc et la taille des platanes-parasols ( 6h par mois pour 3500 m2 arborés),

— de la réalisation personnelle de travaux de rénovation comme l’abattage de clôture et de mur, la réfection de toute l’installation électrique.

Elle revendique au titre de cette industrie personnelle déployée pour la mise en œuvre de travaux de rénovation du bien, la somme de 125 000 euros.

Elle soutient avoir sauvegardé les intérêts économique, matériel et financier de l’indivision, notamment en faisant économiser à l’indivision 22 échéances d’emprunt. Elle précise qu’à compter de la maladie de sa mère, la gestion est devenue difficile et sa sœur Mme [I] [W], malgré de multiples alertes et une sommation interpellative en 2018, s’est maintenue dans une opposition passive et a refusé toute solution amiable.

Elle conclut pouvoir bénéficier pour ces 19 années de gestion de l’indivision d’une indemnité qui ne saurait être inférieure à 200 000 euros.

Mme [I] [W] épouse [F] et M. [O] [F] demandent au tribunal de débouter intégralement Mme [A] de sa demande d’indemnité de gestion.

Ils rétorquent que l’indivisaire qui a géré le bien indivis essentiellement pour son compte ne peut revendiquer une rémunération, Mme [A] ayant occupé, dans son intérêt personnel, la maison sur la période d’août 2004 à décembre 2015, elle ne saurait obtenir une telle indemnité.

Ils soulignent ensuite que la demanderesse après avoir quitté les lieux n’a pas assuré la gestion du bien indivis comme cela ressort des déclarations du commissaire de justice ( pièce n° 16), lors de son déplacement sur les lieux le 30 mars 2018, qui constatait que « la maison n’était plus entretenue depuis plusieurs années », l’état du bien ayant d’ailleurs amené le maire de [Localité 8] à prendre un arrête déclarant l’immeuble insalubre le 26 août 2019.

Enfin, ils précisent que la rémunération de l’indivisaire gérant correspond à une somme allouée en contrepartie du temps consacré par celui-ci à la gestion du bien indivis, seule l’activité déployée est prise en compte et non les dépenses réalisées par ce dernier, dès lors ne rapportant pas la preuve d’actes de gestion excédant la simple administration courante ou la conservation du bien, la demanderesse ne peut solliciter le remboursement de ses frais de déplacement et des factures de consommables. Il en est de même pour les matériaux listés dans ses écritures, ne produisant aucun élément à même d’établir qu’elle aurait réalisé elle-même les travaux sur le bien indivis.

Ils concluent au rejet de cette demande.

A titre subsidiaire, si le tribunal devait reconnaître l’existence d’une créance au titre de la gestion du bien indivis, ils soutiennent que cette créance devrait être limitée à la somme de 10 500 euros, soit 1700 euros sur une période de 7 ans de janvier 2016 à novembre 2022 , la somme revendiquée par la demanderesse étant largement supérieure à ce qu’un professionnel aurait perçu pour gérer un tel bien.

Réponse du tribunal

L’article 815-12 du code civil prévoit que l’indivisaire qui gère un ou plusieurs bien indivis est redevable des produits nets de sa gestion. Il a droit à la rémunération de son activité, dans les conditions fixées à l’amiable, ou, à défaut, par décision de justice. Toutefois cette rémunération suppose la preuve d’une gestion effective, caractérisée par des actes qui excèdent la simple conservation ou l’entretien courant du bien.

Mme [R] [A] sollicite l’octroi d’une indemnité de gestion forfaitaire d’un montant de 200 000 euros pour avoir administré le bien indivis sur une période de 19 ans. Elle invoque le suivi administratif, fiscal, le règlement des factures, ainsi que l’achat de matériaux pour le déploiement d’une industrie personnelle. Les défendeurs s’opposent à cette demande, arguant d’une absence de preuve d’une gestion effective excédant la simple administration courante d’un bien occupé par les proches.

Il appartient à l’indivisaire demandeur de rapporter la preuve d’une activité de gestion effective, suivie et dépassant les actes conservatoires ordinaires.

En l’espèce, le tribunal relève que la majorité des interventions dont se prévaut la demanderesse (tonte de la pelouse, achat d’un tracteur, nettoyage, réparations, aménagement) constituent des dépenses d’entretien courant qui ont pour seul objet de maintenir le bien dans son état d’usage quotidien. Lorsqu’un indivisaire a la jouissance d’un bien ou en assure la garde matérielle, ces actes d’entretien ne constituent pas une « gestion » au profit de l’indivision, mais une charge liée à l’usage ou à la simple détention matérielle du bien. Le temps passé à l’entretien du parc ou l’achat de matériels de jardinage ne sont pas des actes de gestion administrative ou de valorisation du patrimoine indivis, mais des actes d’entretien domestique qui ne sauraient donner lieu à rémunération par le co-indivisaire.

De plus, Mme [A] ne produit aucun compte de gestion annuel ni aucun document prouvant qu’elle a agi en qualité de mandataire de l’indivision avec l’accord ou pour le compte de sa soeur, Mme [F].

Ainsi si les dépenses alléguées par la demanderesse dans leur grande majorité sont des dépenses d’entretien non assimilables à une contrepartie objective de l’activité personnelle fournie ouvrant droit à une rémunération, et en l’absence de preuve d’une activité de gestion distincte de l’entretien et de la conservation, la demande d’indemnité au titre de la gestion du bien sera rejetée.

II/Sur la détermination de l’actif net et des droits des copartageants

Mme [R] [W] épouse [A] soutient que le seul actif indivis à liquider est constitué du prix de vente de l’immeuble qui s’élève à la somme de 376 000 euros duquel devra se déduire l’ensemble de ses créances correspondant à la somme de 413 309, 73 euros et que les droits respectifs des copartageants devront se décomposer comme suit : une part évaluée à la somme de 394 654, 87 euros pour la concluante et une part négative de -18 654, 86 euros pour Mme [I] [F].

Elle précise également, s’agissant de l’impôt sur la plus-value réglé par le notaire par prélèvement sur les fonds indivis à hauteur de 22 820 euros, que le coût de cet impôt devra être réparti inégalitairement entre les indivisaires au regard des travaux réglés dont elle a assumé seule la charge, le bénéfice de la réduction de l’assiette d’imposition devant lui revenir. Elle conclut que la charge finale de la plus-value devra être répartie de la manière suivante: 5 289, 53 euros à sa charge et 17 530, 47 euros à la charge de Mme [I] [W] épouse [F].

Mme [I] [W] épouse [F] et M. [O] [F] n’ont pas conclu sur ce point.

Réponse du tribunal

Mme [A] sollicite une répartition de l’impôt sur la plus-value qui tiendrait compte de son investissement personnel dans le bien.

Cependant, il y a lieu de rappeler que l’impôt sur la plus-value immobilière est une dette fiscale dont le fait générateur est la cession du bien. Aux termes des articles 150 U et suivants du Code général des impôts, chaque co-indivisaire est personnellement imposable sur la plus-value afférente à sa propre part de propriété.

La demanderesse ne peut valablement soutenir que l’impôt devrait être supportée de manière prépondérante par les défendeurs. La quote-part de propriété étant de 50% pour chacune des parties, l’assiette de l’impôt doit être répartie à parts égales. D’autant plus que les créances d’amélioration reconnues par la présente décision à hauteur de 50 000 euros au profit de Mme [A] viennent en déduction de l’actif net à partageable. Par conséquent, le montant des travaux justifiés vient, sur le plan fiscal, augmenter le prix d’acquisition corrigé ( diminuant ainsi la base taxable globale). Sur le plan civil, la répartition finale du prix de vente net tiendra compte des créances de Mme [A], ce qui rétablit l’équilibre financier entre les parties sans qu’il soit nécessaire de déroger aux règles fiscales de répartition de l’impôt.

En conséquence, Mme [A] sera déboutée de sa demande relative à la répartition inégalitaire de l’impôt sur la plus-value.

S’agissant de la détermination de l’actif net, il y a lieu de rappeler que le tribunal a déterminé et fixé les créances de la demanderesse à l’encontre de l’indivision à hauteur de 72 944, 41 euros et qu’il appartiendra au notaire liquidateur de déterminer l’actif net à partager au regard de ces créances.

III/ Sur la demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation

Mme [I] [F] née [W] et M [C] [F] font valoir, au titre de l’article 815-9 du code civil, pouvoir solliciter une indemnité d’occupation à l’encontre de la demanderesse.

Ils font observer qu’il est de jurisprudence constante que l’indivisaire qui détient seul les clés du logement est redevable d’une indemnité d’occupation et ce même si la faculté d’occuper les lieux n’est pas effectivement exercée (arrêt de la Cour de Cassation 1ère chambre civile, 31 mars 2016 n°15-10748). Ils exposent que Mme [R] [W] a fait de l’immeuble indivis sa résidence principale à compter du mois d’août 2004, raison pour laquelle elle a dans un premier temps versé sur le compte de l’indivision les échéances de l’emprunt bancaire puis organisé les prélèvements directement sur son compte personnel. De plus l’adresse du bien indivis figure sur l’ensemble de ses documents, bancaires, entête de courrier. Ils précisent qu’à son départ du bien indivis en décembre 2015, la demanderesse a toujours refusé de remettre un jeu de clé à la coindivisaire malgré plusieurs demandes et qu’ils ont été contraint de faire appel à un serrurier afin d’accéder à l’immeuble (pièce n° 22).

Ils concluent qu’ils sont légitimes, en tenant compte de la prescription quinquennale, au versement par la demanderesse d’une indemnité d’occupation de 138 00 euros (69 mois à 2 000 euros) sur la période du 17 janvier 2017 au 3 novembre 2022.

Mme [R] [W] épouse [A] soutient que le bien n’a fait l’objet d’aucune occupation privative ou exclusive par l’une ou l’autre des deux sœurs puisque ce sont ses parents puis sa mère veuve qui occupaient le bien et ce jusqu’en 2015 où il est resté accessible aux deux indivisaires. Elle précise que sa sœur a toujours détenu les clés de l’immeuble indivis et ce depuis son acquisition, conformément à son titre, et qu’elle ne rapporte pas la preuve de s’être trouvée empêchée, en droit ou en fait, d’accéder au bien, ses allégations étant mensongères.

Elle rétorque à l’argumentation adverse qui se fonde sur le constat d’huissier, que ce dernier a pris soin de mentionner que le serrurier mandaté a simplement manipulé le portail, la maison étant déjà ouverte à son arrivée.

Elle conclut au rejet de la demande reconventionnelle.

Réponse du tribunal

Aux termes de l’article 815-9 alinéa 2 du code civil, l’indivisaire qui jouit privativement de la chose indivise, est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité.

Les époux [F] sollicitent la condamnation de Mme [A] au paiement d’une indemnité d’occupation dans la mesure où elle disposait seule des clefs et se comportait en propriétaire exclusive du bien indivis.

Cependant, la jurisprudence constante de la Cour de cassation précise que la jouissance privative d’un bien indivis ne résulte pas du seul fait d’occuper les lieux, mais de l’impossibilité de droit ou de fait pour les autres coindivisaires d’en user. L’indemnité n’est due que si l’occupant exclut ses coindivisaires de la possession du bien.

En l’espèce, il n’est pas rapporté la preuve que Mme [A] ait changé les serrures ou refusé la remise d’un double des clefs à sa sœur. Le simple fait que Mme [A] détienne les clefs pour des raisons de surveillance ou de gestion technique ne suffit pas à caractériser une exclusion de la co-indivisaire.

En outre, s’il n’est pas contesté ni contestable que Mme [A] a eu un usage régulier du bien, il n’est pas démontré qu’il une jouissance exclusive, rendant impossible en fait et en droit l’occupation du bien par sa sœur, d’autant plus que cette dernière reconnaît dans ses écritures s’être désintéressée du bien indivis.

En conséquence, en l’absence de preuve objective d’une occupation privative et exclusive du bien indivis, la demande reconventionnelle d’une indemnité d’occupation sera rejetée.

IV/ Sur le surplus des prétentions

Mme [A] sollicite dans son dispositif que les intérêts produits par les fonds séquestrés chez le notaire lui soient intégralement attribués.

Elle demande également au tribunal d’ordonner le remboursement de la taxe foncière au prorata de l’occupation par m’acquéreur, soit la somme de 178 euros, en sa faveur.

Les défendeurs n’ont pas conclu sur ces points.

Réponse du tribunal

Le tribunal rappelle qu’en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, les parties doivent récapituler leurs prétentions dans le dispositif de leurs conclusions. Toutefois, il ne peut être fait droit à une demande que si elle est assortie de moyens de fait et de droit dans le corps des écritures, permettant d’en apprécier le bien-fondé.

Le tribunal constate que ces prétentions ne font l’objet d’aucun développement dans le corps des conclusions de la demanderesse. Aucun fondement juridique n’est invoqué pour déroger à la règle du droit de suite : les fruits d’un bien indivis (les intérêts du prix de vente) accroissent à l’indivision et doivent être répartis proportionnellement aux droits de chacun, soit 50/50, sauf preuve d’une convention contraire qui n’est pas produite. A défaut de moyen au soutien de cette prétention, la demande sera rejetée. Les intérêts seront répartis selon la quote-part de chaque indivisaire.

Sur la demande de remboursement de la somme de 178 euros au titre du prorata de la taxe foncière, là encore, cette demande n’est assortie d’aucune explication ni pièce justificative dans le corps des écritures, tel le décompte du notaire. Le tribunal n’étant pas mis en mesure d’apprécier la pertinence de la demande, ne peut qu’en débouter la demanderesse.

V/ Sur les demandes annexes

Les dépens seront employés en frais privilégiés de partage et l’équité, tenant à la nature familiale du litige, conduit au rejet des demandes le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal

ORDONNE le partage des fonds indivis issus de la vente du bien immobilier indivis sis [Adresse 3] à [Localité 9],

FIXE la créance de Mme [R] [A] à l’égard de l’indivision, au titre des dépenses d’amélioration du bien à la somme de 50 000 euros,

FIXE la créance de Mme [R] [A] à l’égard de l’indivision au titre des dépenses de conservation à la somme de 22 944, 11 euros,

DIT que ces sommes seront prélevées prioritairement sur le prix de vente séquestré avant tout partage entre les co-indivisaires,

DÉBOUTE Mme [R] [A] de sa demande d’indemnité au titre de la gestion du bien indivis,

DÉBOUTE Mme [R] [A] de sa demande relative à la répartition de l’impôt sur la plus-value,

DÉBOUTE Mme [R] [A] de ses demandes plus amples et/ou contraires,

DÉBOUTE M [C] [F] et Mme [I] [W] épouse [F] de leur demande reconventionnelle d’indemnité d’occupation,

REJETTE les demandes des parties au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que les dépens seront employés en frais privilégiés de partage.

La présente décision est signée par Madame Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT