Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx poi jcp fond, 4 février 2025, n° 24/00093

TJ Versailles 4 février 2025

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que la clause résolutoire a été acquise automatiquement en raison du non-paiement des loyers dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer.
Accepté
Résiliation du bail et non-paiement des loyers
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée suite à la résiliation du bail, et que la locataire devait quitter les lieux.
Accepté
Montant des arriérés de loyers
La cour a constaté que la locataire devait la somme due au titre des loyers impayés, et a ordonné son paiement.
Accepté
Indemnité d'occupation due après résiliation
La cour a jugé que la locataire devait payer une indemnité d'occupation jusqu'à son départ effectif.
Accepté
Difficultés financières de la locataire
La cour a accordé des délais de paiement pour permettre à la locataire de s'acquitter de sa dette locative.
Accepté
Dépens à la charge de la partie succombante
La cour a condamné la locataire aux dépens, conformément aux règles de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx poi jcp fond, 4 févr. 2025, n° 24/00093
Numéro(s) :	24/00093
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jeanine HALIMI
Parties :	S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Texte intégral

N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 04 Février 2025

N° RG 24/00093 – N° Portalis DB22-W-B7I-SCVA

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jeanine HALIMI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DEFENDEUR :

Mme [G] [P]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : M^me Rosette SURESH

Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Février 2025 par Emilie FABRIS, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Rosette SURESH, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .

Copie exécutoire à : M^e HALIMI

Copie certifiée conforme à l’original à :

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail signé le 8 juillet 2020, la société [Adresse 6] a donné en location à madame [G] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel hors charges de 341,20€.

Un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 11 octobre 2023; sommant la locataire de verser la somme principale de 1708,67€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours.

Par acte du 2 mai 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL SA d’HLM a fait assigner madame [G] [P] devant le Tribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire; subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire de la location;

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de madame [G] [P] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux sous peine d’une astreinte de 8€ par jour de retard;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner madame [G] [P] au paiement :

* de la somme de 1340,17€ au titre des arriérés de loyers, arrêtée au 2 avril 2024;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif ;

* de la somme de 360€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

A l’audience du 26 novembre 2024, la société [Adresse 6], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés a diminué et s’élève à la somme de 1218,64€, arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus.

Il accepte l’octroi de délais de paiement de ce fait.

Madame [G] [P] régulièrement citée, ne comparaît pas ni ne se fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière, et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Il convient de constater que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 6 mai 2024, soit deux mois avant l’audience, le 26 novembre 2024, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De même la CCAPEX a été saisie le 16 octobre 20232, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est ainsi recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 11 octobre 2023, le commandement de payer délivré à madame [G] [P] visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

La société CDC HABITAT SOCIAL SA d’HLM apporte la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 8 juillet 2020, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 11 octobre 2023, et la preuve de ce que la dette locative visée au commandement de payer n’a pas été intégralement soldée dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s’est trouvé automatiquement résilié à compter du 11 décembre 2023.

La société [Adresse 6] justifie de sa demande en paiement en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 1218,64€, arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus.

En conséquence, madame [G] [P] sera condamnée à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL SA d’HLM la somme de 1218,64€, arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement compte tenu de la diminution du montant de la dette depuis la délivrance du commandement de payer.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.

En l’espèce, la locataire n’a pas comparu à l’audience. Toutefois, madame [G] [P] connaît de toute évidence des difficultés financières.

Toutefois, il ressort des éléments du débat que madame [G] [P] dispose de revenus puisque la dette a diminué de sorte que le montant de la dette locative n’apparaît pas exorbitant.

En outre le bailleur indique que le paiement du loyer courant a repris et ne s’oppose pas dans ces conditions à l’octroi de délais de paiement à madame [G] [P].

En outre, il apparaît que le montant de la dette locative n’est pas exorbitant, que le contrat de bail est relativement ancien de sorte que cet impayé doit être considéré comme isolé.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder d’office à madame [G] [P] des délais de paiement et d’autoriser madame [G] [P] à se libérer de sa dette locative progressivement selon les modalités décrites au dispositif, étant précisé que l’échelonnement n’est permis légalement que dans la limite maximale de 36 mois.

Les délais ainsi accordés dans les modalités précisées au dispositif auront pour effet de suspendre la clause résolutoire, dès lors que l’octroi de délais de grâce a pour finalité de préserver le logement du locataire étant entendu que s’ils ne sont pas respectés il y a lieu d’appeler l’attention de la locataire sur le fait que:

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la locataire devra quitter les lieux à défaut de quoi il sera procédé à son expulsion et à celle de tous les occupants de son chef, sans nécessité d’un nouvelle décision judiciaire avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— en ce cas, la locataire sera également redevable envers la société CDC HABITAT SOCIAL SA d’HLM, à compter de la déchéance du terme et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur, d’une indemnité d’occupation mensuelle qui peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles,

Sur les autres demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante supportera les dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

L’équité commande de laisser les frais irrépétibles à la charge du bailleur et de ne pas faire droit à la demande d’article 700 du code de procédure civile formée au nom du bailleur.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux et de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail concernant le logement situé [Adresse 2], au 11 décembre 2023;

CONDAMNE madame [G] [P] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL SA d’HLM la somme de 1218,64€, (MILLE DEUX CENT DIX HUIT EUROS ET SOIXANTE QUATRE CENTIMES), arrêtée au mois d’octobre 2024 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DIT que madame [G] [P] pourra s’acquitter du paiement de cette somme par 13 mensualités d’un montant de 90€, en sus du loyer courant, étant précisé :

* que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 5 de chaque mois ;

* que le premier versement devra avoir lieu avant le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

* que le règlement du solde devra avoir lieu lors de la dernière échéance ;

* que la dernière mensualité sera d’un montant différent et devra impérativement apurer le solde de la dette ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours du délai, qui sera réputée ne jamais avoir joué si madame [G] [P] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés en sus du paiement;

DIT qu’en revanche, A DEFAUT DE PAIEMENT D’UNE SEULE mensualité au terme exact :

* le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

* la clause résolutoire sera acquise ;

* la société [Adresse 6] pourra procéder à l’expulsion de madame [G] [P] et à celle de tous occupants du chef de madame [G] [P], selon les voies de droit instituées par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique ;

* le sort des meubles sera réglé conformément aux articles R 433-5 et R 433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

* madame [G] [P] sera condamnée à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL SA d’HLM à compter de la déchéance du terme et jusqu’au départ définitif des lieux caractérisé par la remise des clefs au bailleur, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer indexé convenu entre les parties outre toutes taxes et charges locatives réglementairement exigibles ;

CONDAMNE madame [G] [P] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation;

REJETTE la demande de la société CDC HABITAT SOCIAL SA d’HLM formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et statué, les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le vice président