Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

13 MARS 2025

N° RG 24/00001 – N° Portalis DB22-W-B7H-RUBH

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] situé [Adresse 2] et [Adresse 1] représenté par son syndic, la Société d’Administration et de Gérance Immobilières (SOCAGI), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 385 213 293 dont le siège social est situé [Adresse 5] et représentée par son Président en exercice domicilié audit siège en cette qualité,

Non comparant, représenté par Maître Mélina PEDROLETTI, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître François BLANGY, avocat plaidant au barreau de PARIS.

DEFENDEURS :

1/ Monsieur [E] [Y],

demeurant [Adresse 6],

Non comparant, ni représenté.

2/ Madame [O] [M] [W],

demeurant [Adresse 6],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 13 JANVIER 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

13 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [Y] [E] et Mme [M] [W] [O] sont propriétaires indivis des lots n°179, 194 et 423 de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 4] [Adresse 3].

Faisant grief à M. [Y] [E] et Mme [M] [W] [O] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le conseil du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 12] LA [Adresse 11] leur a adressé une mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 1er juin 2023 d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [10] sise [Adresse 4] [Adresse 3] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société SARL SOCAGI a, par actes de commissaire de justice en date du 24 novembre 2023 remis à étude, fait assigner M. [Y] [E] et Mme [M] [W] [O] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— déclarer recevables et bien fondées ses demandes,

— condamner in solidum M. [Y] [E] et Mme [M] [W] [O] à lui payer les sommes suivantes :

—  5.492,87 euros avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du

1er juin, au titre de l’arriéré de charges,

— ainsi que l’ensemble des provisions sur charges et travaux non encore échues, soit un montant de 795,63 euros,

—  2.500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner in solidum M. [Y] [E] et Mme [M] [W] [O] à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP CORDELIER & ASSOCIES – Maître François BLANGY, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 février 2025 et a été renvoyée au 11 mars 2024 puis au 10 juin 2024.

A l’audience du 10 juin 2024, le président a relevé d’office les fins de non-recevoir tirées de l’irrecevabilité de l’action et de l’irrecevabilité des dommages et intérêts et a sollicité la production d’un titre de propriété ou d’une fiche immeuble. Il a renvoyé l’affaire à l’audience du 13 janvier 2025.

A l’audience du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, indiquant avoir conclu pour répondre sur la qquestion des irrecevablités.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [Y] [E] et Mme [M] [W] [O], régulièrement assignés par actes remis à l’étude du commissaire de justice le 24 novembre 2023, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 7], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires indivis de M. [Y] [E] et Mme [M] [W] [O] pour les lots n°194, 179 et 423,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires aux défendeurs en date du 1er juin 2023 pour un montant de 4.319,24 euros,

— un extrait de compte sur la période courant du 31 décembre 2020 au 1er juillet 2023 pour un solde débiteur de 4.319,24 euros,

— des extraits de compte sur la période courant du 31 décembre 2021 au

10 juin 2024 pour un solde débiteur de 3.662,28 euros,

— un extrait du grand livre pour la période courant du 1er janvier 2018 au

31 décembre 2018,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er octobre 2019 au

1er septembre 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

6 juillet 2018, 23 juillet 2019, 30 décembre 2020, 14 décembre 2021 et

15 décembre 2022 ayant approuvé les comptes des exercices 2016, 2017, 2019, 2020, 2021, voté les budgets prévisionnels des exercices 2018, 2019, 2021, 2022, 2023 et voté la réalisation de divers travaux,

— le contrat de syndic conclu le 8 novembre 2023 prenant fin le 30 septembre 2024.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [Y] [E] et Mme [M] [W] [O] le 1er juin 2023 une mise en demeure, par lettres recommandées avec accusés de réception distribuée le 8 juin 2023 s’agissant de M. [Y] [E] et revenue avec la mention “défaut d’accès ou d’adressage” s’agissant de Mme [M] [W] [O]. Cette mise en demeure indique notamment :

“A ce jour, votre relevé de compte propriétaire – dont copie jointe – laisse apparaître un solde débiteur de 4.319,24 euros au titre d’un défaut de règlement des appels de charges au titre du budget prévisionnel et du fond travaux sur l’année en cours et les exercices précédents. (…)

Par la présente nous vous mettons en demeure de payer la somme de

4.319,24 euros au titre de votre arriéré de charges et ce, sous un mois. (…)

Ainsi, à défaut de régularisation de votre situation dans un délai de 30 jours, le syndicat des copropriétaires se réserve le droit d’introduire toute action judiciaire à votre encontre aux fins de recouvrir les arriérés de charges”.

Force est de constater que, si le texte de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est rappelé, cette mise en demeure ne met pas en demeure M. [Y] [E] et Mme [M] [W] [O] de régler une provision, mais l’ensemble d’un arriéré global de charges, à hauteur de 4.319,24 euros. Elle ne fait par ailleurs pas expressément mention d’une provision impayée.

Cette mise en demeure n’indique donc pas avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

Il résulte de ces éléments que M. [Y] [E] et Mme [M] [W] [O] ne pouvaient, à la lecture de cette mise en demeure, comprendre précisément la somme dont ils devaient s’acquitter dans le délai de trente jours pour éviter d’être poursuivis selon la procédure accélérée au fond pour le paiement de l’intégralité de leur arriéré de charges ainsi que des provisions non encore échues au titre de l’exercice en cours.

En conséquence, la mise en demeure du 1er juin 2023 ne répondant pas aux exigences de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, les demandes formées par le syndicat des copropriétaires, dans le cadre de la présente instance, en ce compris la demande de dommages et intérêts, sont irrecevables.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera la charge des entiers dépens.

Il sera en outre débouté de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 4] [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, irrecevable en ses demandes,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 4] [Adresse 3] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Localité 9] sise [Adresse 4] [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens de l’instance.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 MARS 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY