TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

15 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00523 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5DV

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le SYNDICAT [Adresse 6] (SCCR) agissant par son représentant légal, Monsieur [Z] [M] domicilié au

[Adresse 2],

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES substituée par Maître Laura CABRERA, avocat au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Monsieur [G] [L]

né le 17 Novembre 1951 à [Localité 4] (COTE D’IVOIRE),

demeurant [Adresse 3],

Non comparant, ni représenté.

2/ Madame [T] [U]

née le 30 Janvier 1954 à [Localité 5] (COTE D’IVOIRE),

demeurant [Adresse 3],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 JUIN 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

16 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [G] [L] et Mme [T] [U] sont propriétaires des lots n°2341, 2350 et 2854 de l’ensemble immobilier dénommé Résidence [8] 2, sis [Adresse 1] à [Localité 9].

Faisant grief à M. [L] et Mme [U] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le [Adresse 11] leur a fait adresser des sommations de payer en dates du 27 septembre 2023 et du 23 septembre 2024, puis, par l’intermédiaire de son conseil, plusieurs mises en demeure d’avoir à s’acquitter desdites charges, la dernière étant datée du 24 janvier 2025.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat coopératif des copropriétaires de la Résidence ELYSEE 2 (ci-après le syndicat coopératif des copropriétaires), représenté par son Président-syndic, M. [Z] [M], a, par actes de commissaire de justice en date du 31 mars 2025 remis à étude, fait assigner M. [L] et Mme [U] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967, de :

— condamner M. [L] et Mme [U] à lui payer la somme de 6.312,36 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 mars 2025,

— condamner M. [L] et Mme [U] à lui payer la somme de 3.743,46 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— condamner M. [L] et Mme [U] à lui payer la somme de 409,47 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— condamner M. [L] et Mme [U] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [L] et Mme [U] à lui payer la somme de 1.035 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [L] et Mme [U] aux entiers dépens.

A l’audience du 16 juin 2025, le syndicat coopératif des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat coopératif des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [L] et Mme [U] , régulièrement assignés par actes remis à l’étude du commissaire de justice le 31 mars 2025, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 7], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— la notification au syndicat coopératif des copropriétaires en date du 2 août 2022 du transfert de propriété des lots n°2341, 2350 et 2854 au profit de

M. [L] et Mme [U],

— une sommation de payer les charges de copropriété signifiée à

M. [L] et Mme [U] le 27 septembre 2023, pour un montant de

2.096,06 euros dont 134,61 euros de frais d’acte,

— une sommation de payer les charges de copropriété signifiée à

M. [L] et Mme [U] le 23 septembre 2024, pour un montant

de 4.671,78 euros dont 157,69 euros de frais d’acte,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat coopératif des copropriétaires aux défendeurs en date du 13 mars 2023 pour un montant de 1.544,11 euros,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat coopératif des copropriétaires aux défendeurs en date du 20 juin 2023 pour un montant de 1.253,98 euros,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat coopératif des copropriétaires aux défendeurs en date du 13 juin 2024 pour un montant de 3.557,56 euros,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat coopératif des copropriétaires au défendeur en date du 24 janvier 2025 pour un montant de 6.528,14 euros, dont 1.244,82 euros au titre de l’exercice en cours,

— un extrait de compte pour la période courant du 1er janvier 2023 au 6 mars 2025 pour un solde débiteur de 6.528,14 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023 au

31 mars 2025,

— les répartitions individuelles des charges des exercices 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

22 juin 2023 et 20 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux

— le réglement de copropriété de la Résidence [8] 2.

Le syndicat des copropriétaires a également versé dans son dossier de plaidoirie un extrait de compte pour la période courant du 1er janvier 2024 au 12 juin 2025 mentionnant notamment un virement de M. [L] et Mme [U] à hauteur de 700 euros en date du 10 mars 2025.

Le syndicat coopératif des copropriétaires justifie avoir adressé à

M. [L] et Mme [U], par l’intermédiaire de son conseil, une mise en demeure en date du 24 janvier 2025, par lettres recommandées avec accusé de réception avisées le 30 janvier 2025 et non réclamées, d’avoir à payer la somme de 1.244,82 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du

10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat coopératif des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux des exercices 2023 et 2024 et du 1er trimestre 2025 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces produites que M. [L] et Mme [U] sont redevables de la somme de 5.612,36 euros au titre des charges de copropriété échues au 6 mars 2025, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2025 inclus, déduction faite des frais de recouvrement et du virement de 700 euros effectué par les défendeurs le 10 mars 2025.

M. [L] et Mme [U] seront donc condamnés au paiement de cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 3.734,46 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2025 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par

M. [L] et Mme [U] de la somme de 3.734,46 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des trois derniers trimestres de l’exercice 2025.

M. [L] et Mme [U] seront donc condamnés à payer au syndicat coopératif des copropriétaires la somme de 3.734,46 euros à ce titre.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat coopératif des copropriétaires sollicite la somme de

409,47 euros correspondant aux mises en demeure des 13 mars 2023,

20 juin 2023, 13 juin 2024 et 24 janvier 2025 (à hauteur de 30 euros chacune), et aux sommations de payer des 27 septembre 2023 et 23 septembre 2024 (à hauteur respectivement de 131,78 euros et 157,69 euros).

Il produit à l’appui de sa demande, outre lesdites mises en demeure et sommations de payer, les factures relatives aux sommations de payer.

Seules ces factures étant produites, étant relevé au surplus que la mise en demeure du 24 janvier 2025 relève des dépens, M. [L] et Mme [U] seront condamnés à payer au syndicat coopératif des copropriétaires la somme de 289,47 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [L] et Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [L] et Mme [U], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens, comprenant le coût de la mise en demeure du 24 janvier 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat coopératif des copropriétaires les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi,

M. [L] et Mme [U] seront condamnés à lui payer la

somme de 1.035 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat coopératif des copropriétaires de la Résidence [8] 2, sise [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son Président-syndic, recevable en son action,

Condamne M. [G] [L] et Mme [T] [U] à payer au [Adresse 11], sise

[Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son Président-syndic, la somme de 5.612,36 euros au titre des charges de copropriété échues au 6 mars 2025, appels de fonds et travaux du 1er trimestre 2025 inclus,

Condamne M. [G] [L] et Mme [T] [U] à payer au syndicat coopératif des copropriétaires de la Résidence ELYSEE 2, sise

[Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son Président-syndic, la somme de 3.734,46 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des trois derniers trimestres de l’exercice 2025, devenus exigibles par anticipation,

Condamne M. [G] [L] et Mme [T] [U] à payer au [Adresse 10] 2, sise

[Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son Président-syndic, la somme de 289,47 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne M. [G] [L] et Mme [T] [U] à payer au syndicat coopératif des copropriétaires de la Résidence [8] 2, sise

[Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son Président-syndic, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [G] [L] et Mme [T] [U] à payer au [Adresse 11], sise

[Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son Président-syndic, la somme de 1.035 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [G] [L] et Mme [T] [U] aux dépens, comprenant le coût de la mise en demeure du 24 janvier 2025,

Déboute le syndicat coopératif des copropriétaires de la Résidence [8] 2, sise [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son Président-syndic, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE