MINUTE N°

N° RG 25/00654 – N° Portalis DB22-W-B7J-TEJQ

Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet A2BCD

C/

Société SOWA

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 30 Septembre 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, le cabinet A2BCD, société anonyme, ayant son siège social [Adresse 8], immatriculée au R.C.S. deVersailles sous le numéro B 304 497 183, prise en la personne de sons représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS,substitué par Pauline TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Société SOWA, SCI immatriculée au R.C.S. de Versailles sous le numéro 821 967 775, ayant son siège social est au [Adresse 4], représentée par ses gérants présentant un kbis de la société, Monsieur [R] [G], né le 19 mars 1983 à MAISONS-LAFFITTE, et par Monsieur [L] [E], né le 26 mars 1985 à MAISONS-LAFFITTE

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Dominique TOURNIER

1 copie certifiée conforme à la société SOWA

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [10], [Adresse 2] à MAISONS-LAFFITTE (78 600), pris en la personne de son syndic en exercice, la société A2BCD, [Adresse 7] à MAISONS-LAFFITTE (78 600), a fait assigner la société SOWA, devant ce Tribunal aux fins de la voir condamner au paiement des sommes suivantes :

—  8 450,77 € au titre des charges et travaux de copropriété ainsi que des frais de recouvrement impayés, selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appel du 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024 ;

—  1 000 € à titre de dommages et intérêts ;

—  1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les dépens.

L’assignation a été délivrée pour l’audience du Tribunal du 8 juillet 2025.

A l’audience du 8 juillet 2025, le [Adresse 12], représenté par son Conseil, a actualisé sa créance pour la porter à la somme de 8 226,37 €, 3ème trimestre 2025 et frais d’assignation inclus, en précisant que les charges et travaux de copropriété représentent 5 405,18 € et les frais de recouvrement 2 709 €. Le Conseil du syndicat des copropriétaires a ajouté qu’il maintenait ses autres demandes.

La société SOWA a été représentée par ses gérants, Messieurs [R] [G] et [L] [E]. Ils ont indiqué qu’ils reconnaissaient la dette d’un peu plus de 5 000 € pour les charges et travaux de copropriété, mais qu’en revanche, ils contestaient la somme demandée au titre des frais de recouvrement. Messieurs [G] et [E] ont expliqué qu’ils ont rencontré beaucoup difficultés, qu’ils ont exploité eux-mêmes un salon de thé dans les locaux, mais ont dû cesser cette activité après la COVID, qu’ils ont ensuite loué les locaux, mais ont eu des locataires peu sérieux et que les locaux sont désormais loués à un barbier qui commence à faire sa clientèle. Messieurs [G] et [E] ont fait état de trois règlements qu’ils auraient effectués depuis le début de l’année 2025. Ils ont indiqué que si la dette était de l’ordre de 3 000 €, la société SOWA pourrait la payer en deux fois.

S’agissant des paiements effectués par la société SOWA, le Conseil du syndicat des copropriétaires a précisé que la société SOWA a déjà été condamnée pour non-paiement de charges et travaux de copropriété par jugement du 4 août 2022 du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, qu’en 2023 et 2024, elle a fait des règlements à hauteur de 3 074,68 € (un virement de 74,68 € et trois chèques de 1 000 €) et que les règlements de 3 000 € qu’elle a effectués en 2025 ont servi à solder les causes du jugement du 4 août 2022 à hauteur de 1 693,47 € et que le montant restant de 1 306,53 € a été imputé sur des charges et travaux de copropriété objet de la présente instance.

Il a été demandé à la société SOWA de justifier, pendant le délibéré, des paiements dont elle a fait état.

Le jugement a été mis en délibéré pour être rendu le 30 septembre 2025.

Par courriel en date du 10 juillet 2025, le Conseil du syndicat des copropriétaires a confirmé les déclarations qu’il a faites à l’audience concernant l’imputation des sommes versées par la société SOWA que le montant de 5 405,18 € de la dette actualisée, lors de l’audience, au titre des charges et travaux de copropriété, objet de la présente instance, a pris en compte. Le Conseil du syndicat des copropriétaires a également justifié de l’inscription de l’hypothèque légale prise le 27 février 2025 ayant effet jusqu’au 17 février 2035.

Par courriel en date du 17 juillet 2025, la société SOWA a fait savoir qu’elle a effectué quatre paiements de 1 000 € par chèques tirés sur la BANQUE POPULAIRE les 30 septembre 2024 (n° 14), 8 janvier 2025 (n° 16 et 17) et 14 mai 2025 (n° 18). Elle a également fait état de deux autres chèques pour un montant de 2 000 € sans en préciser les dates d’émission et les numéros. La société SOWA a proposé de régler 150 €, en plus des appels de fonds courants, jusqu’à extinction de sa dette.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les charges et travaux de copropriété :

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et ce, en fonction de la quote-part afférente à leurs lots résultant du règlement de copropriété.

De même, selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de verser au syndicat des provisions, exigibles le premier jour de chaque trimestre, égales au quart du budget voté en assemblée générale.

Enfin, l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le [Adresse 11] MEXICO verse aux débats :

— le relevé de propriété des lots appartenant à la société SOWA ;

— les appels de charges et travaux du 3ème trimestre 2022 au 2ème trimestre 2025 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 5 mai 2023, 27 février 2024 et 18 février 2025 portant approbation des comptes des exercices 2022, 2023 et 2024 ainsi que des budgets prévisionnels et travaux des exercices 2022, 2023, 2024 et 2025, avec une attestation de non-recours pour les assemblées générales des 5 mai 2023 et 27 février 2024 ;

— le décompte de la créance du 20 mai 2022 au 1er juillet 2025 ;

— la mise en demeure du 21 octobre 2024, rappelant à la société SOWA qu’elle reste devoir la somme de 1 693,47 € sur les condamnations prononcées par le jugement du 4 août 2022 du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye et celle de 7 434,67 € au titre des sommes dues postérieurement, c’est-à-dire depuis mai 2022 ;

— le jugement du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, en date du 4 août 2022, ayant condamné la société SOWA au titre de charges et de travaux de copropriété précédemment impayés ;

— le Contrat de Syndic en vigueur du 20 mai 2022 au 19 mai 2025.

Il ressort de ces documents que la société SOWA reste devoir la somme de 5 405,18 € au titre des charges et travaux de copropriété, du 3ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2025.

Les pièces versées aux débats et les déclarations des parties sur les paiements effectués par la société SOWA ont permis d’établir que les cinq chèques de 1 000 € émis par la société SOWA les 25 mai 2023, 16 janvier 2024, 25 septembre 2024 et 6 janvier 2025 ont été affectés au règlement des causes du jugement du 4 août 2022, à hauteur de 693,47 € pour le second chèque du 6 janvier 2025, et que le solde de ce chèque (306,53 €) et le chèque émis le 12 mai 2025 de 1 000 € ont été imputés sur le montant de la dette de charges et travaux de copropriété objet de la présente instance, la portant ainsi à 5 405,18 €.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024, date de la mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, les frais de recouvrement, dont le paiement est sollicité, sont des frais de vacation ou d’honoraires de suivi du dossier (1er et 2ème semestre 2022, 1er et 2ème semestre 2023 et 1er semestre 2024), de transmission du dossier à l’avocat et de frais et honoraires de constitution d’hypothèque.

Le Contrat de Syndic prévoit la facturation de frais de constitution d’hypothèque (190 €), de constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice (295 €) et de suivi du dossier transmis à l’avocat (au temps passé).

S’agissant des deux dernières catégories de frais, la facturation n’est prévue par la Contrat de Syndic qu’en cas de diligences exceptionnelles.

En outre, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice et le suivi du dossier transmis à l’avocat constituent des actes d’administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le Contrat de Syndic prévoit une rémunération spécifique à ce titre n’en change pas la nature.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires concernant les frais de vacation ou d’honoraires de suivi du dossier (1er et 2ème semestre 2022, 1er et 2ème semestre 2023 et 1er semestre 2024) et de transmission du dossier à l’avocat.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ayant justifié de l’inscription de l’hypothèque légale qu’il a prise, la société SOWA sera condamnée à lui payer la somme prévue par le Contrat de Syndic au titre des frais de constitution d’hypothèque, soit 190 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 21 octobre 2024.

Sur les dommages et intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

En se refusant de façon prolongée et réitérée à acquitter ses charges et travaux de copropriété, alors qu’elle a fait l’objet d’une précédente condamnation et sans que les raisons invoquées soient démontrées par elle, la société SOWA a commis une faute, qui a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, qui sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 600 € à titre de dommages-intérêts.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, “Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou rééchelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.”

Pendant l’audience, les représentants de la société SOWA ont indiqué que si la dette était ramenée à 3 000 €, elle pourrait être réglée en deux fois.

En revanche, pendant le délibéré, par courriel en date du 10 juillet 2025, ils ont sollicité de pouvoir régler la dette à raison de mensualités de 150 €.

Enfin, la société SOWA n’a pas produit d’éléments qui permettent de porter une appréciation sur la réalité de sa situation financière.

Le caractère contradictoire des déclarations des représentants de la société SOWA sur les délais dans lesquels la dette pourrait être réglée et l’absence d’information sur la situation financière de la société ne permettent pas au Tribunal d’apprécier si la société SOWA serait en mesure de respecter des délais de paiement s’il lui en était accordé.

De même, il y a lieu d’observer que la dette ne pourrait pas être réglée dans le délai de deux ans prévu par l’article 1343-5 du code civil au moyen de mensualités de 150 € et qu’alors que des délais de paiement lui avaient été accordés par le jugement du 4 août 2022, la société SOWA ne les a pas respectés.

En conséquence, la société SOWA sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile, les dépens et l’exécution provisoire :

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 600 € lui sera donc allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SOWA, partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société SOWA à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [10], [Adresse 2] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société A2BCD, [Adresse 7] à [Localité 9], les sommes de :

—  5 405,18 € au titre des charges et travaux de copropriété, du 3ème trimestre 2022 au 3ème trimestre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal, à compter du 21 octobre 2024, date de la mise en demeure ;

—  190 € au titre des frais de recouvrement, avec les intérêts au taux légal, à compter du 21 octobre 2024 ;

—  600 € à titre de dommages et intérêts ;

DÉBOUTE la société SOWA de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la société SOWA à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [10], [Adresse 2] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société A2BCD, [Adresse 7] à [Localité 9], la somme de 600 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société SOWA aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

DÉBOUTE les parties, de toutes autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif.

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au Greffe du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, le 30 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Catherine LUTEMBACHER, Magistrate à Titre Temporaire, et par Monsieur Thomas BOUMIER, Greffier.

Le Greffier La Magistrate à Titre Temporaire