TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

11 MARS 2025

N° RG 24/01350 – N° Portalis DB22-W-B7I-SKYV

Code NAC : 30G

AFFAIRE : S.A.S. L’ATELIER [J] C/ Syndic. de copro. Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], S.A.R.L. AMOUYAL FRERES ET FILS

DEMANDERESSES

SOCIETE L’ATELIER [J], S.A.S. au capital de 10.000€, dont le siège social est situé [Adresse 6] et immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 804 205 961, ayant pour représentant Madame [P] [J] domiciliée en cette qualité audit siège

représentée par Maître Gwendoline RICHARD, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 121

S.C.I. ETOILE 3 PATRIMOINE, société civile immobilière immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 499 083 426, actuellement en liquidation judiciaire suivant jugement du 30 juin 2022, dont le siège est situé [Adresse 4], représentée par la SAS ALLIANCE, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 830 051 512, dont le siège est situé [Adresse 2], prise en la personne de M. [E] [T], es-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI ETOILE 3 PATRIMOINE

représentée par M^e DUMONT Elodie, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 490

DEFENDERESSES

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, FONCIA VBDS, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 728 203 480, dont le siège est situé [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

défaillant

SOCIETE AMOUYAL FRERES ET FILS, S.A.R.L. au capital de 13.720,41€, dont le siège social est situé [Adresse 1] et immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 351 741 350, prise en la personne de son représentant légal, y domicilié à cet effet, venant aux droits de la SCI ETOILE 3 PATRIMOINE, S.C.I. au capital de 1.000€, immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 499 083 426, dont le siège social est sis [Adresse 4]

défaillant

PARTIE INTERVENANTE

S.C.I. ETOILE 3 PATRIMOINE, société civile immobilière immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 499 083 426, actuellement en liquidation judiciaire suivant jugement du 30 juin 2022, dont le siège est situé [Adresse 4], représentée par la SAS ALLIANCE, immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 830 051 512, dont le siège est situé [Adresse 2], prise en la personne de M. [E] [T], es-qualités de liquidateur judiciaire de la SCI ETOILE 3 PATRIMOINE

représentée par M^e DUMONT Elodie, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 490

Débats tenus à l’audience du : 28 Janvier 2025

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier lors des débats, et de Romane BOUTEMY, Greffier placé lors du délibéré,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil à l’audience du 28 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 11 Mars 2025, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ETOILE 3 PATRIMOINE est propriétaire de lot n°2 (local commercial) de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7], soumis au statut de la copropriété.

Selon acte sous seing privé en date du 30 septembre 2014, la société L’ATELIER [J] a pris à bail un local commercial auprès de la SCI ETOILE 3 PATRIMOINE, dont le gestionnaire de biens est la societé AMOUYAL FRERES ET FILS, sis [Adresse 5]. Le local commercial est exploité à usage d’activité de coiffure et vente de produits de coiffure.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 6 septembre 2024, la société L’ATELIER [J] a assigné la société AMOUYAL FRERES ET FILS en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins de voir :

— ordonner une expertise judiciaire,

— autoriser la société L’ATELIER [J] a consigner le montant du loyer contractuel entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations à compter de la décision à intervenir et jusqu’au dépôt du rapport d’expertise,

— condamner la societé AMOUYAL FRERES ET FILS à payer à la societé L’ATELIER [J] une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des entiers dépens.

La SCI ETOILE 3 PATRIMOINE, intervenante volontaire dans le cadre de la présente procédure, représentée par la SAS ALLIANCE, es qualité de liquidateur judiciaire, a assigné le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic la société FONCIA VBDS, en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles.

Les deux instances seront jointes.

La demanderesse fait valoir que depuis 2017, elle a subi un important dégât des eaux, qui trouve son origine dans sur le toit-terrasse de l’immeuble, et a fait une déclaration de sinistre auprès de son assureur, lequel a rendu un rapport d’expertise concluant à l’impossibilité de réparer les désordres subis par la locataire avant que les travauxd’infiltrations de la terrasse couvrant le local commercial ne soient achevés.

Elle précise qu’un constat de Commissaire de justice a été établi le 15 février 2024, qui démontre que ces désordres portent gravement atteinte au droit de jouissance paisible de la societé L’ATELIER [J] mais également à son image à l’égard de la clientèle.

Elle indique que malgré ses relances auprès de son bailleur, les travaux n’ont toujours pas été engagés, et qu’en raison de cette inertie fautive du bailleur, elle demande à titre conservatoire, à être autorisée à consigner le montant mensuel du loyer contractuel entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations à compter de la décision à intervenir et jusqu’au jour du dépôt du rapport d’expertise.

Aux termes de ses conclusions, la SCI ETOILE 3 PATRIMOINE sollicite de voir juger que l’ordonnance à intervenir sera rendue commune et opposable au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7].

Elle précise que sans reconnaissance aucune de responsabilité, ni de garantie de sa part, elle entend formuler les protestations et réserves d’usage à la demande de désignation d’un expert judiciaire, en indiquant qu’à réception des demandes de sa locataire, elle a régulièrement enjoint le Syndicat des copropriétaires d’entreprendre les travaux nécessaires sur le toit terrasse d’où proviendraient les infiltrations, et qui constitue une partie commune, étant précisé que le copropriétaire bailleur ne peut entreprendre des travaux sur les parties communes qui relèvent de la copropriété.

Elle indique qu’en 2023, le Syndicat des copropriétaires a refusé de voter les travaux de réfection de la toiture terrasse, et qu’en novembre 2023, elle a, par l’intermédiaire de son gestionnaire, mis en demeure le Syndicat des copropriétaires de prendre les mesures conservatoires nécessaires dans l’attente de travaux pérennes ; après un nettoyage des gouttières qui s’est avéré insuffisant, elle a, en mars 2024, relancé le syndic, lequel a indiqué relancer le conseil syndical et a refusé la communication de devis, rendant donc manifeste que le Syndicat des copropriétaires n’entend pas déférer aux demandes de la SCI ETOILE 3 PATRIMOINE et de sa locataire ; c’est pourquoi, la SCI ETOILE 3 PATRIMOINE ne peut que s’associer à la demande d’expertise de sa locataire.

A l’audience du 28 janvier 2025, la société L’ATELIER [J] se désiste à l’encontre de la société AMOUYAL FRERES ET FILS. La SCI ETOILE 3 PATRIMOINE s’oppose à la demande de consignation des loyers, qu’elle estime prématurée puisque les parties communes sont a priori concernées, et sollicite subsidiairent une minoration de la consignation.

Le Syndicat des copropriétaires ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS

Sur le désistement :

Il convient de constater le désistement d’instance de la société L’ATELIER [J] à l’égard de la société AMOUYAL FRERES ET FILS.

Sur l’intervention volontaire :

Il y a lieu d’accueillir l’intervention volontaire de La SCI ETOILE 3 PATRIMOINE, représentée par la SAS ALLIANCE, es qualité de liquidateur judiciaire.

Sur la jonction :

En application de l’article 367 du code de procédure civile, il y a lieu de joindre les instances n°24/1350 et n°241641.

Sur la demande d’expertise :

L’article 143 du code de procédure civile dispose que « les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible ».

L’article 232 du code de procédure civile ajoute que « le juge peut commettre toute personne de son choix pour l’éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert la lumière d’un technicien ».

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile : « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

En l’espèce, la mesure demandée est légalement admissible ; le litige potentiel a un objet et un fondement suffisamment caractérisés ; la prétention de la demanderesse n’est pas manifestement vouée à l’échec ; la demanderesse, dont les allégations ne sont pas imaginaires et présentent un certain intérêt, justifie, notamment par le constat de Commissaire de justice, du caractère légitime de sa demande.

En conséquence, il sera fait droit à la demande dans les conditions détaillées au dispositif.

Sur la demande de consignation :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le Président du Tribunal judiciaire peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

A ce stade, en l’absence de trouble manifestement illicite et/ou de dommage imminent, nullement justifiés, et au regard de la nécessité d’une mesure d’expertise afin de déterminer les responsabilités, la demande de consignation des loyers sera rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens :

Au stade de l’expertise, aucune des parties n’est considérée comme succombante, il n’y a donc pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les dépens seront à la charge de la demanderesse.

PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons le désistement d’instance de la société L’ATELIER [J] à l’égard de la société AMOUYAL FRERES ET FILS,

Accueillons l’intervention volontaire de la SCI ETOILE 3 PATRIMOINE, représentée par la SAS ALLIANCE, es qualité de liquidateur judiciaire,

Ordonnons la jonction des instances n°24/1350 et n°24/1641,

Ordonnons une expertise,

Commettons pour y procéder M. [U] [X], expert, inscrit sur la liste de la Cour d’appel de Versailles, avec mission de :

* convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise,

* se faire remettre toutes les pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* se rendre sur les lieux et en faire la description,

* relever et décrire les désordres affectant l’immeuble litigieux, allégués dans l’assignation et résultant des pièces produites,

* en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres sont imputables, dans quelle proportion,

* indiquer les conséquences de ces désordres quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et, plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination,

* évaluer, notamment au vu de devis communiqués par les parties, les solutions et travaux nécessaires pour remédier tant aux désordres qu’aux dommages conséquents et en chiffrer le coût,

* préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres et par les solutions possibles pour y remédier,

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties,

* mettre, en temps utile, au terme des opérations d’expertise, par le dépôt d’un pré-rapport, les parties en mesure de faire valoir, dans le délai qu’il leur fixera, leurs observations qui seront annexées au rapport,

Disons que l’expert pourra, si besoin est, se faire assister de tout sapiteur de son choix,

Fixons à 4 000 euros TTC le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, qui sera versé par la demanderesse, au plus tard le 2 juin 2025, entre les mains du régisseur d’avance de recettes de cette juridiction, sous peine de caducité,

Rappelons que le règlement peut être effectué par virement bancaire (en demandant le RIB à l’adresse mail : [Courriel 9] ) ou soit par chèque à l’ordre de la Régie d’avances et recettes du Tribunal Judiciaire Versailles, accompagné de la copie exécutoire de la décision,

Impartissons à l’expert, pour le dépôt du rapport d’expertise, un délai de 8 mois à compter de l’avertissement qui lui sera donné par le greffe du versement de la provision,

Disons qu’en cas de refus ou d’empêchement de l’expert, il sera procédé à son remplacement par le magistrat chargé du contrôle des expertises qui est par ailleurs chargé de la surveillance des opérations d’expertise,

Rejetons la demande de consignation des loyers,

Disons n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Disons que les dépens seront à la charge de la demanderesse.

Prononcé par mise à disposition au greffe le ONZE MARS DEUX MIL VINGT CINQ par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Romane BOUTEMY, Greffier placé, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier, La Première Vice-Présidente,

Romane BOUTEMY Gaële FRANÇOIS-HARY