Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx ver cg fond, 3 juillet 2025, n° 25/00135

TJ Versailles 3 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a jugé que les copropriétaires n'ayant pas contesté les comptes approuvés par l'assemblée générale sont tenus de payer les sommes réclamées.
Accepté
Frais de recouvrement imputables au copropriétaire
La cour a estimé que seuls certains frais étaient justifiés et a limité la demande à une somme raisonnable.
Accepté
Préjudice causé par l'irrégularité de paiement
La cour a reconnu le préjudice causé par le retard de paiement et a accordé des dommages et intérêts, bien que réduits.
Accepté
Indemnité pour frais non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser le syndicat supporter les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx ver cg fond, 3 juil. 2025, n° 25/00135
Numéro(s) :	25/00135
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Hervé CASSEL
Cabinet(s) :	CABINET CASSEL
Parties :	S.D.C. DE L' IMMEUBLE [ Adresse 6 ] REPRES PAR SON SYNDIC LA SAS FONCIA MANSART

Texte intégral

TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 3]

[Localité 7]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00135 -

N° Portalis DB22-W-B7J-SYSV

72A Demande en paiement des charges ou des contributions

JUGEMENT

Du : 03 Juillet 2025

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] REPRES PAR SON SYNDIC LA SAS FONCIA MANSART

[V] [P] [K], [C] [W] [J] EPOUSE [P] [K]

Expédition exécutoire

délivrée le

à Maître Hervé [Localité 10]

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [V] [P] [K]

à Mme [C] [W] [J] ép. [P] [K]

RG 25/00135. Jugement du 3 juillet 2025.

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 03 Juillet 2025 ;

Sous la Présidence de Yohan DESQUAIRES, Vice-Présidentau tribunal judiciaire de Versailles chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection, assisté de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière;

Après débats à l’audience du 15 mai 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE [Adresse 6] REPRES PAR SON SYNDIC LA SAS FONCIA MANSART

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Mélanie EVAIN, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR:

M. [V] [P] [K]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Non comparant, ni représenté

Mme [C] [W] [J] ép. [P] [K]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Non comparante, ni représentée

A l’audience du 15 mai 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 03 Juillet 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [V] [P] [K] et Madame [C] [W] [J] épouse [P] [K] sont propriétaires des lots n°316, 322 et 323 (les lots n°322 et 323 sont devenus les lots n°334 et 335) situés au [Adresse 5].

Monsieur [V] [P] [K] et Madame [C] [W] [J] épouse [P] [K] n’ont pas régulièrement acquittés leurs charges de copropriété.

Par assignation en date du 30 décembre 2024, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic le cabinet FONCIA MANSART, a saisi le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de condamner solidairement, et à défaut, in solidum, Monsieur [V] [P] [K] et Madame [C] [W] [J] épouse [P] [K] à lui payer les sommes suivantes :

—  2.839,75 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 17 septembre 2024 inclus (appel 4 de l’exercice 2024 inclus – après répartition de l’exercice 2023), avec intérêts aux taux légal à compter de la date de la délivrance de l’assignation,

—  1.731,90 euros au titre des frais de recouvrement,

—  1.500 euros, à titre de dommage et intérêts,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 15 mai 2025, le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise la dette due au titre des charges de copropriété à la somme de 818,73 euros arrêtée au 21 janvier 2025.

Bien que régulièrement cités à l’étude de l’huissier, Monsieur [V] [P] [K] et Madame [C] [W] [J] épouse [P] [K], n’étaient ni présents, ni représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 juillet 2025.

MOTIFS:

1- Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes:

L’acte acquisitif,Le décompte arrêté au 21 janvier 2025,Les appels de fonds,Les procès-verbaux des Assemblées générales du 06/06/2019 au 19/06/2024,Les attestations de non recours des Assemblées générales, Le contrat de syndic du 19/06/2024,La fiche immeuble.

Il ressort de l’ensemble des pièces produites que les charges de copropriété impayées du 1er janvier 2020 au 21 janvier 2025 s’élèvent à la somme de 818,73 euros après déduction de l’ensemble des frais au décompte.

Conformément à l’article 220 du code civil, les époux sont obligés solidairement au paiement des dettes relatives aux charges de copropriété, ayant pour objet l’entretien du ménage.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [V] [P] [K] et Madame [C] [W] [J] épouse [P] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 818,73 euros au titre des charges de copropriété suivant arrêté du compte au 21 janvier 2025, appel du 4e trimestre 2024 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 décembre 2024.

2 – Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation du défendeur au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 1.731,90 euros, visés dans le décompte global versé aux débats.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de Monsieur [V] [P] [K] et Madame [C] [W] [J] épouse [P] [K] des frais de « constitution dossier avocat » à deux reprises à hauteur de 160 et 410 euros et des frais de « suivi dossier avocat » à hauteur de 169 euros. Ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des prestations particulières nécessitant des diligences exceptionnelles.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte des défendeurs des frais de « mise en demeure » du 3 mai 2021 et du 3 août 2021 à hauteur de 42 euros et du 11 mai 2023 à hauteur de 48 euros. Il impute également des frais de « relance » du 25 mai 2021 et du 24 août 2021 à hauteur de 33 euros et du 12 juin 2023 à hauteur de 35 euros.

Une seule mise en demeure et une seule lettre de relance sont justifiées et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de relance et de mise en demeure, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 euros pour les mises en demeure et 5 euros pour les lettres de relance, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 20 euros.

Le syndicat des copropriétaires impute enfin au débit du compte de Monsieur [V] [P] [K] et Madame [C] [W] [J] épouse [P] [K] des frais de « huissier sommation » et des frais de « constitution dossier huissier » chacun à deux reprises, qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [P] [K] et Madame [C] [W] [J] épouse [P] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

3- Sur la demande en dommages et intérêts

L’irrégularité de paiement des charges par Monsieur [V] [P] [K] et Madame [C] [W] [J] épouse [P] [K] a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les sommes dues à ses créanciers ont dû être avancées par le syndicat.

En se refusant de façon répétée à s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété sans raison valable, Monsieur [V] [P] [K] et Madame [C] [W] [J] épouse [P] [K] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Il convient toutefois de réduire la demande à de plus justes proportions, en condamnant solidairement Monsieur [V] [P] [K] et Madame [C] [W] [J] épouse [P] [K] au paiement d’une indemnité de 500 euros.

4- Sur les autres demandes

Monsieur [V] [P] [K] et Madame [C] [W] [J] épouse [P] [K], qui succombent, supporteront les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’ancienneté et la nature du litige justifient que la présente décision ne soit pas dispensée de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [P] [K] et Madame [C] [W] [J] épouse [P] [K] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART :

La somme de 818,73 euros au titre des charges de copropriété et travaux pour la période entre le 1er janvier 2020 et le 21 janvier 2025, appel du 4e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 30 décembre 2024,La somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement,La somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts pour retard de paiement,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [P] [K] et Madame [C] [W] [J] épouse [P] [K] aux entiers dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [P] [K] et Madame [C] [W] [J] épouse [P] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

LA GREFFIÈRE LE PRESIDENT