N° de minute :

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY

TPX POI JCP FOND

JUGEMENT RENDU LE 04 Septembre 2025

N° RG 25/00065 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXQR

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [I]

[Adresse 4]

[Localité 6]

comparant en personne assisté de M^e Isabelle DONNET, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 13

DEFENDEURS :

Monsieur [Y] [B]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [D] [N]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Emilie FABRIS

Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER

Prononcé par mise à disposition au greffe le 01 Avril 2025 par Emilie FABRIS, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

Copie exécutoire à : M^e DONNET

Copie certifiée conforme à l’original à : M. [B]

délivrée(s) le :

EXPOSE DU LITIGE :

Par contrat de bail signé le 21 décembre 2019, monsieur [V] [I] a donné en location à monsieur [Y] [B] et madame [D] [N] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel hors charges de 780€.

Par acte séparé en date du même jour, madame [N] s’est portée caution.

Un commandement de payer établi conformément aux prescriptions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 a été signifié le 25 septembre 2024, sommant le locataire de verser la somme principale de 6241,95€ au titre des arriérés de loyers, outre les frais et débours, a été également dénoncé à la caution.

Un commandement d’avoir à justifier de l’assurance du logement a également été délivré le 1er octobre 2024.

Par acte du 18 décembre 2024 et 8 janvier 2025, monsieur [V] [I] a respectivement fait assigner monsieur [Y] [B] et madame [D] [N] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant auTribunal de Proximité de [Localité 8], demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire:

— de constater la résiliation du bail en cause par effet de la clause résolutoire, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire de la location;

— d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de monsieur [Y] [B] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

— d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— de condamner solidairement monsieur [Y] [B] et madame [D] [N] au paiement :

* de la somme de 6241,95€ au titre des arriérés de loyers;

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif ;

* de la somme de 2400€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.

A l’audience du 1er avril 2025, monsieur [V] [I] est présent et assisté de son conseil. Il sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que le montant des loyers et charges impayés a augmenté et s’élève à la somme de 9292,34€, arrêtée au 1er avril 2025, terme de mars inclus.

Madame [N], régulièrement convoquée est absente et non représentée.

Monsieur [Y] [B], est présent. Il indique avoir rencontré des difficultés financières suite à une période de chômage mais avoir retrouvé un emploi et être “passé cadre”, déclarant gagner un salaire de 3700€ par mois bruts. Il ajoute vivre seul, étant séparé et ayant 2 enfants qu’il acceuille un week end sur deux et précise vouloir changer de logement et sollicite des délais de paiement, proposant de verser la somme de 250€ par mois, en sus du loyer courant, ce à quoi s’oppose le bailleur précisant qu’il n’y a eu que 3 règlements depuis la délivrance du commandement de payer.

Le bailleur indique également qu’il y a un dégât des eaux dans l‘appartement et demande que les travaux soient faits et en justifie. Monsieur [Y] [B] s’y engage indiquant avoir tout les outils nécessaires.

La décision a été mise en délibéré au 12 juin 2025 et prorogée au 4 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Il convient de constater que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat du département des Yvelines (Préfecture) par recommandé électronique le 20 décembre 2024, soit deux mois avant l’audience, le 1er avril 2025, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

De même la CCAPEX a été saisie le 27 septembre 2024, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément à l’article 24 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989.

La demande est ainsi recevable.

Sur le fond

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 25 septembre 2024, le commandement de payer délivré à monsieur [Y] [B] et madame [D] [N] visait expressément la clause résolutoire insérée dans le bail à défaut de paiement des sommes dues dans le délai de deux mois et reproduisait les dispositions impératives de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi que la mention de la faculté pour le locataire de saisir le fonds départemental de solidarité pour le logement.

Or, il convient de rappeler qu’en cas de défaut de paiement de la totalité de la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois, le mécanisme de la clause résolutoire joue de manière automatique, sans que le juge ne dispose d’aucune marge d’appréciation sur ce point.

Monsieur [V] [I] apporte la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant le contrat de bail signé le 21 décembre 2019, le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 25 septembre 2024, et la preuve de ce que la dette locative visée au commandement de payer n’a pas été intégralement soldée dans le délai de deux mois suivant la délivrance de cet acte.

Par conséquent, l’acquisition de la clause résolutoire a été acquise et le bail consenti s’est trouvé automatiquement résilié à compter du 6 novembre 2024.

Monsieur [V] [I] justifie de sa demande en paiement en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 9292,34€, arrêtée au 1er avril 2025, terme de mars inclus, ce que le locataire ne conteste pas.

En conséquence, monsieur [Y] [B] et madame [D] [N] seront condamnés à payer à monsieur [V] [I] la somme de 9292,34€, arrêtée au 1er avril 2025, terme de mars 2025 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6241,95€ à compter du 25 septembre 2024, et pour le surplus à compter du présent jugement.

Enfin, les défendeurs seront condamnés solidairement à payer ladite dette, compte tenu de la solidarité liée à l’engagement en qualité de caution de madame [D] [N].

La clause résolutoire étant valablement intervenue, le contrat de bail sera donc résilié au 6 novembre 2024.

Il est nécessaire en conséquence d’autoriser à défaut de départ volontaire de monsieur [Y] [B] son expulsion.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

La réparation du préjudice causé à monsieur [V] [I] par le maintien dans les lieux peut être justement fixée au montant du loyer indexé convenu entre les parties, outre toutes taxes et charges locatives précédemment exigibles.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera due par monsieur [Y] [B] et madame [D] [N] in solidum à compter du 6 novembre 2024, l’acquisition de la clause résolutoire étant acquise à cette date, et devra être versée par monsieur [Y] [B] et madame [D] [N] jusqu’à la libération effective des lieux. Cette indemnité sera due au pro-rata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant.

Le bailleur indique également qu’il y a eu un dégât des eaux dans l‘appartement et demande que les travaux soient faits par. Monsieur [Y] [B] et qu’il en justifie, ce dernier s’y engageant indiquant avoir tout ce qu’il faut pour.

En l’absence d’élément produit par le bailleur à ce sujet, il sera donné acte à monsieur [Y] [B] qu’il s’engage à effectuer les travaux de réparation suite au dégât des eaux intervenu et laisser entrer tout professionnel requis le cas échéant.

Sur les délais de paiement

L’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le paiement du loyer courant avant l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI de cet article dans la limite maximale de 36 mois.

Monsieur [Y] [B] sollicite des délais de paiement pour apurer la dette.

En l’espèce, force est de constater que d’une part la situation financière actuelle de monsieur [Y] [B] qui ne produit aucune pièce justificative de sa situation ne permet malheureusement pas de prouver sa capacité de paiement et ainsi prévoir d’éventuelles mensualités susceptibles d’être tenues par le débiteur au regard de l’importance de la dette dans le délai légal précité, mais d’autre part et surtout il apparaît que le paiement du loyer courant n’est pas repris à ce jour de sorte que depuis la réforme du 27 juillet 2023 réformant et durcissant les baux il n’est pas possible en dehors de cette condition préalable indispensable d’accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire.

Toutefois, indépendamment du mécanisme de la clause résolutoire, le juge a toujours la possibilité d’accorder des délais de paiement non suspensifs dans la limite de deux ans devant le tribunal conformément à l’article 1343-5 du code civil .

En l’espèce, en dépit du montant particulièrement important de la dette locative il y a lieu compte tenu de la situation financière de monsieur [Y] [B] et madame [D] [N] de leur accorder des délais de paiement tels que définis au dispositif.

Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, monsieur [Y] [B] et madame [D] [N] supporteront in solidum les dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.

Il y a lieu de condamner monsieur [Y] [B] et madame [D] [N] in solidum à une somme de 1000€ Au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail concernant le logement situé [Adresse 2], au 6 novembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à monsieur [Y] [B]de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire et restitution des clés dans ce délai, monsieur [Y] [B]poura être expulsé, ainsi que tous occupants de son chef, selon les voies de droit instituées par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place;

CONDAMNE in solidum monsieur [Y] [B] et madame [D] [N] à payer à monsieur [V] [I], une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du commandement de payer plus 2 mois ;

DIT que l’indemnité mensuelle d’occupation devra être réglée à terme et au plus tard le 5 du mois suivante et au pro rata temporis jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNE solidairement monsieur [Y] [B] et madame [D] [N] à payer à monsieur [V] [I] la somme de 9292,34€, (Neuf-mille-deux-cent-quatre-vingt-douze euros et trente-quatre centimes) arrêtée au 1er avril 2025, terme de mars 2025 inclus, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal sur la somme de 6241,95€ à compter du 25 septembre 2024, et pour le surplus à compter du présent jugement ;

DIT que monsieur [Y] [B] et madame [D] [N] pourront s’acquitter du paiement de cette somme par 15 mensualités d’un montant de 600€, étant précisé :

* que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois ;

* que le premier versement devra avoir lieu avant le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

* que le règlement du solde devra avoir lieu lors de la dernière échéance ;

* que la dernière mensualité pourra être d’un montant différent et devra impérativement apurer le solde de la dette ;

DIT qu’en revanche, A DEFAUT DE PAIEMENT D’UNE SEULE mensualité au terme exact le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

DONNE ACTE à monsieur [Y] [B] et madame [D] [N] qu’il s’engage à effectuer les travaux de réparation suite au dégât des eaux intervenu et laisser entrer tout professionnel requis le cas échéant ;

CONDAMNE solidairement monsieur [Y] [B] et madame [D] [N] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation;

CONDAMNE solidairement monsieur [Y] [B] et madame [D] [N] à payer la somme de 1000€ (mille euros) à monsieur [V] [I] au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Ainsi fait, jugé et statué, les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le vice président