TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

15 SEPTEMBRE 2025

N° RG 25/00616 – N° Portalis DB22-W-B7J-S5BT

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [13] situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PONTOISE sous le numéro 728 203 480 dont le siège social est situé [Adresse 8] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES, substituée par Maître Laura CABRERA, avocat au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [U] [G],

demeurant [Adresse 2] [Adresse 7],

Non comparant, ni représenté.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 16 JUIN 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

16 Juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Septembre 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [S] [U] [G] est propriétaire des lots n°49 et 81 de la Résidence LE HAMEAU [Localité 18], sise [Adresse 5] [Localité 15].

Par ordonnance d’injonction de payer en date du 29 août 2022, le tribunal de proximité de Mantes-la-Jolie a enjoint à M. [S] [U] [G] de payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] LE [Adresse 11] les sommes de :

—  6.137,52 euros en principal (charges de copropriété impayées) avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision,

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Faisant grief à M. [U] [G] de persister à ne pas régler ses charges de copropriété,le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] LE [Adresse 10]

SAINT-SULPICE lui a adressé une mise en demeure en date du 24 mai 2023 par l’intermédiaire de son syndic puis une seconde mise en demeure en date du

28 janvier 2025 par l’intermédiaire de son conseil par courrier recommandé avec accusé de réception d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le [Adresse 19] [Adresse 10] [Localité 18] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, a par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2025, remis à étude, fait assigner M. [U] [G] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant, au visa des articles 10, 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 45-1 du décret du

17 mars 1967, de :

— condamner M. [U] [G] à lui payer la somme de 5.521,55 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 24 mars 2025,

— condamner M. [U] [G] à lui payer la somme de 1.413,60 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— condamner M. [U] [G] à lui payer la somme de 45 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— condamner M. [U] [G] à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— condamner M. [U] [G] à lui payer la somme de 1.961 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] [G] aux entiers dépens.

A l’audience du 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il sera renvoyé à son assignation conformément à ses déclarations à l’audience.

M. [U] [G], régulièrement assigné par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 23 avril 2025, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 9], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale et le titre de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [U] [G] pour les lots n°49 et 81,

— une mise en demeure en date du 24 mai 2023 adressée par le syndic au défendeur pour un montant de 2.011,90 euros,

— une mise en demeure en date du 28 janvier 2025 adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur, pour un montant de 6.345,55 euros dont 471,20 euros au titre de l’exercice en cours,

— un document intitulé “décompte de charges et travaux postérieurs à l’injonction du 29 août 2022”, sur la période courant du 1er juillet 2022 au 1er janvier 2025, pour un solde débiteur de 5.521,55 euros au titre des charges et 833 euros au titre des frais de syndic,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023 au

31 mars 2025,

— la répartition des charges pour l’exercice 2021,

— la répartition des charges pour l’exercice 2022,

— un extrait du grand livre pour la période du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022,

— le relevé général des dépenses de l’exercice 2022,

— le relevé général des dépenses de l’exercice 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

16 novembre 2022, 25 septembre 2023 et 24 juin 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2021, 2022 et 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023, 2024 et 2025 et voté la réalisation de divers travaux

— le contrat de syndic conclu le 16 novembre 2022, prenant effet le 17 novembre 2022 et prenant fin le 30 septembre 2024,

— le contrat de syndic conclu le 26 septembre 2023, prenant effet le 1er octobre 2023 et prenant fin le 30 septembre 2024,

— le contrat de syndic conclu le 24 juin 2024, prenant effet le 1er octobre 2024 et prenant fin le 30 septembre 2026,

— le règlement de copropriété de la [Adresse 17].

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [U] [G], une mise en demeure en date du 28 janvier 2025, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 31 janvier 2025 et non réclamée, d’avoir à payer la somme de 6.354,55 euros dont 471,20 euros au titre des provisions sur charges de l’exercice en cours et indiquant les conséquences prévues par l’article 19-2 de la loi du

10 juillet 1965 en cas de non paiement.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, le syndicat des copropriétaires est recevable en son action et les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux des exercices 2023 et 2024 et du 1er trimestre de l’exercice 2025 sont intégralement exigibles.

En revanche, il convient de relever qu’un extrait de compte et un relevé général de dépenses sont insuffisants pour justifier d’une demande de charges de copropriété impayées. Il en résulte que les charges réclamées pour la période antérieure au

1er janvier 2023, lesquelles ne sont pas justifiées par des documents comptables probants, notamment par des appels de fonds trimestriels qui seuls permettent de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part, ne seront pas retenues.

Ainsi, seules les charges pour la période courant du 1er janvier 2023 au

31 mars 2025, qui sont justifiées par des appels de fonds trimestriels confortés par les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires des années considérées, seront retenues, outre les répartitions des charges pour les exercices 2022 et 2023, soit un montant total de 4.551,81 euros.

M. [U] [G] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 1.413,60 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2025 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par

M. [U] [G] de la somme de 1.413,60 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux devenus exigibles par anticipation.

M. [U] sera donc condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 45 euros correspondant à la mise en demeure du 24 mai 2023.

Il produit à l’appui de sa demande, outre ladite mise en demeure, la facture correspondante et le contrat de syndic de la société FONCIA, qui prévoit des frais de 45 euros TTC par mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception.

M. [U] [G] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 45 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés de M. [U] [G] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, et ce, depuis l’acquisition de leur lot, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient, dès lors, de condamner M. [U] [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. [U] [G], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [U] [G] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16] LE [Adresse 10]

SAINT-SULPICE sise [Adresse 4] à [Adresse 14] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action,

Condamne M. [S] [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE HAMEAU [Localité 18] sise [Adresse 4] à

[Localité 15], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 4.551,81 euros au titre des charges échues au 24 mars 2025, appels de fonds du 1er trimestre 2025 inclus,

Condamne M. [S] [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE HAMEAU [Localité 18] sise [Adresse 4] à

[Localité 15], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.413,60 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des trois derniers trimestres de l’exercice 2025 devenus exigibles par anticipation,

Condamne M. [S] [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE HAMEAU [Localité 18] sise [Adresse 4] à

[Localité 15], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 45 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Condamne M. [S] [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE HAMEAU [Localité 18] sise [Adresse 4] à

[Localité 15], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

Condamne M. [S] [U] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE HAMEAU [Localité 18] sise [Adresse 4] à

[Localité 15], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [S] [U] [G] aux dépens,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence [12]

SAINT-SULPICE sise [Adresse 6] [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 SEPTEMBRE 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE