Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00997 – N° Portalis DBYQ-W-B7I-IGAC

4ème CHAMBRE CIVILE – POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 Novembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Président : M. Bernard VALEZY, Juge chargé des contentieux de la protection

assisté de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l’audience publique du 24 Septembre 2024

ENTRE :

S.A. LE TOIT FOREZIEN

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Mme [M], munie d’un pouvoir

ET :

Monsieur [K] [L]

demeurant [Adresse 2]

comparant

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,

Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 26 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 2 avril 2015 prenant effet à compter du 10 avril 2022, la S.A LE TOIT FOREZIEN a donné à bail à Monsieur [K] [L], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 321,68 euros hors charges.

La S.A LE TOIT FOREZIEN a fait délivrer le 14 novembre 2023 à Monsieur [K] [L] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 1 120,46 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 26 décembre 2022, la S.A LE TOIT FOREZIEN a préalablement informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 12 février 2024 et signifiée par dépôt à étude, la S.A LE TOIT FOREZIEN a attrait Monsieur [K] [L] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :

— à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail pour impayés ;

— à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du bail pour impayés ;

— d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [L] ;

— de condamner Monsieur [K] [L] au paiement des sommes suivantes :

1 332,84 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 7 février 2024, somme à parfaire le jour de l’audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers du 14 novembre 2023 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;350,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.

La S.A LE TOIT FOREZIEN a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 4] par lettre recommandée avec accusé de réception délivrée le 13 février 2024.

L’audience s’est tenue le 24 septembre 2024 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A LE TOIT FOREZIEN, représentée, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 937,17 € sa créance locative arrêtée au 10 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, en indiquant qu’un dossier de surendettement a été déposé par le locataire. Dès lors, le demandeur précise avoir été avisé de la décision de la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 4] d’imposer des mesures de traitement de la créance locative au profit de Monsieur [K] [L]. Ainsi, la mensualité retenue par la commission s’élève à 819,61 euros pour l’ensemble des dettes afférentes à celui-ci, soit la somme de 4 000,00 euros. Le demandeur explique donc que ce n’est pas les ressources de Monsieur qui posent souci mais sa gestion de celles-ci. Le bailleur précise enfin qu’il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [K] [L], comparant en personne, a demandé au Tribunal de lui accorder des délais de paiement à hauteur de 200,00 euros par mois, outre le paiement du loyer courant. Il indique percevoir environ 2 900,00 euros par mois en raison, notamment, de son invalidité. Il explique être suivi par une assistante sociale qui l’assiste. Il signale qu’il n’a pas de crédits ni de voitures.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 26 novembre 2024 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la [Localité 4] par la voie électronique le 13 février 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, il est démontré que la S.A LE TOIT FOREZIEN a bien informé l’organisme payeur de l’aide au logement de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

L’action est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que « I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [K] [L] le 14 novembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 1 120,46 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [K] [L] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 janvier 2024.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A LE TOIT FOREZIEN verse aux débats un décompte arrêté au 10 septembre 2024 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 937,17 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de déduire certaines sommes de la créance de la S.A LE TOIT FOREZIEN. En effet, les frais de rejet prélèvement pour un montant total de 64,00 euros et les frais de poursuite du 31 décembre 2022 pour un montant de 5,08 euros seront déduits de la créance locative.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [K] [L] à payer la somme de 868,09 € actualisée au 10 septembre 2024, échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Par dérogation à la première phrase du V, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue lorsqu’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 dudit code a été approuvé ou que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

Aux termes de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, Monsieur [K] [L] a repris le paiement du loyer et il sollicite des délais de paiement ayant pour effet de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire. En effet, la reprise du paiement est prouvé par le fait qu’il ait versé la somme de 362,84 euros et qu’un rappel sera effectué le 26 septembre 2024, concernant l’échéance d’août 2024, pour un montant de 243,76 euros. Ainsi, la somme totale qui sera réglé pour le mois d’août 2024 se portera à 606,60 euros alors que le loyer s’élève à 506,60 euros.

Le bailleur ne s’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

Il apparait, par ailleurs, que le 08 août 2024, la commission de surendettement des particuliers de la [Localité 4] a imposé au profit de Monsieur [K] [L] des mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, à savoir un rééchelonnement des dettes sur une mensualité retenue de 819,61 euros concernant l’ensemble des dettes de Monsieur [K] [L], dont le bailleur a été avisé. Il n’est, en outre, pas contesté que ces mesures de désendettement sont toujours en cours.

En conséquence, il convient, en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Monsieur [K] [L] à se libérer de sa dette par des versements mensuels, en plus du loyer courant, d’un montant égal à 200,00 €, dans les conditions prévues au dispositif.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résolution du contrat seront suspendus et cette dernière sera réputée privée d’effet si le locataire s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette, les relations entre les parties au bail se poursuivant alors selon les termes de ce dernier.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l’article 24-V précité, que le locataire devra s’acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non paiement d’une mensualité – que ce soit au titre de l’arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par l’S.A LE TOIT FOREZIEN.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [K] [L] serait désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, la S.A LE TOIT FOREZIEN, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans l’hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger du locataire, s’il se maintenait illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du dernier loyer et de la provision sur charges exigibles, dans la limite de la demande formée par la S.A LE TOIT FOREZIEN, en l’occurrence la somme mensuelle de 506,60€ à compter de la résolution du bail et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. A cet égard, le montant alloué apparaît suffisant pour indemniser intégralement le préjudice subi par le bailleur, sans nécessiter une quelconque indexation ou révision.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [L] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 novembre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats publics, par décision contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action engagée par la S.A LE TOIT FOREZIEN ;

CONSTATE que le bail conclu le 2 avril 2015 entre la S.A LE TOIT FOREZIEN et Monsieur [K] [L] concernant le bien sis [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 15 janvier 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE Monsieur [K] [L] à payer à la S.A LE TOIT FOREZIEN la somme de 868,09 € arrêtée au 10 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

AUTORISE Monsieur [K] [L] à se libérer en 4 mensualités de 200,00 euros, la 5ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant ou du loyer résiduel si des aides au logement sont accordées – et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la S.A LE TOIT FOREZIEN sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DIT que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Monsieur [K] [L] dans le délai précité ;

DIT qu’en cas de non paiement d’une seule mensualité ou d’un terme de loyer courant à son exacte échéance, et à l’expiration d’un délai de 15 jours après une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation du bail reprendra ses effets à compter du 15 janvier 2024 et Monsieur [K] [L] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision, la totalité de l’arriéré locatif restant du redevenant immédiatement exigible ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire incluant la restitution des clefs, l’expulsion de Monsieur [K] [L] ainsi que tout occupant de son chef, du local sis [Adresse 3], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et autorise la S.A LE TOIT FOREZIEN conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

FIXE l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [K] [L] à la somme mensuelle de 506,60 €, à compter de la résiliation du bail et au besoin le CONDAMNE à verser à la S.A LE TOIT FOREZIEN ladite indemnité mensuelle à compter du mois de septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;

DIT que faute par Monsieur [K] [L] d’avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux, portant mention de la présente décision, demeuré infructueux ;

Notification le :

— CCC à :

— Copie exécutoire à :

— CCC au dossier

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [L] au paiement des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 novembre 2023, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE