TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

18 DÉCEMBRE 2025

N° RG 24/03340 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBWN

Code NAC : 30Z

DEMANDERESSE :

La société ICKO APICULTURE, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Romans sous le numéro 329 287 015 dont le siège social se situe [Adresse 4],

[Adresse 3] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Oriane DONTOT de l’AARPI JRF AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Arnaud JULIEN de la SELARL JH AVOCATS, avocat plaidant au barreau de MONTPELLIER.

DÉFENDERESSE :

La société HG IMMOBILIER, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 802 871 608 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Delphine MORICONI, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Magali SALVIGNOL, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

ACTE INITIAL du 21 Mai 2024 reçu au greffe le 05 Juin 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 13 Novembre 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 Décembre 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10 mai 2014, la société HG IMMOBILIER a consenti à Monsieur [L] [O] exploitant sous l’enseigne NICOMIEL (devenue par la suite la société [O] APICULTURE) un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 1] et correspondant à des entrepôts et magasins d’une surface de 2.000 m².

Un dépôt de garantie a été constitué par le preneur à bail auprès du bailleur correspondant à 4 mois de loyer soit 32.000 €.

Le bail est entré en vigueur le 1er octobre 2014.

Le 31 mai 2019, la société ICKO APICULTURE a procédé au rachat du fonds de commerce de la société [O] APICULTURE.

La société ICKO APICULTURE a donné un congé pour mettre fin au bail au

30 septembre 2023. Elle a demandé une prolongation d’un mois supplémentaire pour achever son déménagement ce qui lui a été consenti moyennant le règlement d’un loyer supplémentaire de 8.430,91 €.

Le 13 novembre 2023, la société HG IMMOBILIER a cédé son bien immobilier en acceptant de séquestrer une somme de 10.000 € au profit de l’acquéreur.

Par acte d’huissier du 21 mai 2024, la SASU ICKO APICULTURE a assigné la SCI HG IMMOBILIER devant la présente juridiction aux fins d’obtenir le remboursement du solde du dépôt de garantie.

Une procédure de règlement amiable a été initiée qui n’a pas abouti.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 20 juin 2025, la SASU ICKO APICULTURE demande au tribunal de :

— débouter la SCI HG IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI HG IMMOBILIER à rembourser la somme indûment retenue sur le dépôt de garantie s’élevant à 16.376,09 € outre intérêts aux taux légal à compter de la présente assignation jusqu’à parfait paiement,

— condamner la société HG IMMOBILIER à payer à la société ICKO APICULTURE la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens,

Elle fait valoir que :

— les conditions du séquestre que la société HG IMMOBILIER aurait accepté de consentir à son acquéreur immobilier sont parfaitement inopposables à la société ICKO APICULTURE,

— aucun élément n’a été produit par le bailleur permettant de justifier de ce prétendu séquestre dans l’acte définitif. La société HG IMMOBILIER a produit dans ses conclusions une pièce n° 16 qui n’est pas reprise dans son bordereau de communication qui s’arrête à la pièce n° 15,

— le 31 mai 2019, la société ICKO APICULTURE a racheté le fonds de commerce du précédent locataire, ce qui lui permet de bénéficier des dispositions de l’article L. 145-40-1 et du régime de présomption inversée,

— à défaut d’établissement d’un état des lieux d’entrée, la société HG IMMOBILIER perd le bénéfice de la présomption de bon état édictée par l’article 1731 du code civil,

— il appartient à la société HG IMMOBILIER de prouver le bon état initial allégué des locaux lors de la prise à bail, et de ce qu’ils ont été dégradés par le preneur, ce qu’elle ne parviendra pas à faire faute de disposer d’un constat contradictoire,

— elle a parfaitement exécuté son obligation de nettoyage des locaux,

— le bailleur invoque une facture d’un montant de 10.896 euros TTC peu convaincante puisque émanant de HG PRODUCTION (société liée au bailleur HG IMMOBILIER avec un siège social identique) sans aucun détail hormis « travaux de maintenance » et « gardiennage » et dont l’objet social est le design,

— une facture seule ne vaut pas preuve du paiement. Seule une écriture comptable ou bancaire permettrait d’en justifier,

— lorsque les clés des locaux ont été restituées à la société HG IMMOBILIER, le 2 novembre 2023, le bail entre la défenderesse et la société ICKO APICULTURE n’était plus en cours. Dès lors, la société ICKO APICULTURE n’était plus liée par une quelconque mission de surveillance des locaux,

— les clefs ayant été restitués le 2 novembre 2023, il n’existe aucun motif permettant de facturer un loyer majoré jusqu’au 13 novembre 2023,

— la présence d’une benne de nettoyage qui serait restée sur le parking ne peut justifier à elle seule l’application d’un loyer majoré jusqu’au 13 novembre,

— la demande de condamnation à payer 10.000 euros est particulièrement injustifiée de la part de la société HG IMMOBILIER qui tente déjà de déduire du montant du dépôt de garantie cette somme pour la même raison.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 7 septembre 2025, la SCI HG IMMOBILIER demande au tribunal de :

Vu l’article 1732 du Code civil,

Vu le contrat de bail commercial à effet du 1 er octobre 2014,

Vu la promesse de vente portant sur les locaux en date du 31 mai 2023,

Vu l’acte de vente portant sur les locaux en date du 13 novembre 2023,

— débouter la société ICKO APICULTURE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A titre reconventionnel,

— condamner la société ICKO APICULTURE au paiement d’une somme de 10.000 euros.

— condamner la société ICKO APICULTURE au paiement d’une somme de

3.500 euros à la SCI HG IMMOBILIER en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que :

— le preneur a manqué à son obligation contractuelle de surveiller les locaux et d’en sécuriser l’accès afin d’empêcher toute éventuelle intrusion illicite,

— le preneur ne justifie ni même n’allègue s’être plaint auprès du bailleur au cours de l’exécution du bail d’un état éventuellement dégradé des locaux ce qu’il n’aurait pas manqué de faire dans l’hypothèse où de telles dégradations auraient existé préalablement à son entrée dans les lieux,

— dès lors que le preneur n’a pas satisfait à son obligation de maintenir la fermeture ainsi que de surveiller les locaux, les frais exposés par le bailleur pour fermer provisoirement l’accès et surveiller ces derniers, dans un contexte où en Ile-de-France, les locaux industriels et commerciaux peuvent faire l’objet de squat doivent être intégralement mis à sa charge,

— l’activité de la société HG PRODUCTION consiste bien dans l’agencement d’espaces,

— elle justifie du règlement effectif de la facture émise par cette société,

— lorsque tous les effets mobiliers appartenant au locataire n’ont pas été enlevés, l’occupation des lieux par du mobilier appartenant au preneur met un obstacle à la parfaite restitution et ouvre droit pour le bailleur à indemnisation jusqu’à la récupération des locaux vides,

— un certain nombre de mobilier est également demeuré entreposé dans les lieux jusqu’à la date de la vente en date du 13 novembre 2023, créant un sujet de litige avec l’acquéreur des locaux et contraignant la société HG IMMOBILIER à garantir la libération des lieux au 16 novembre 2023 à 18h00 par l’insertion d’une convention de séquestre au sein de l’acte de vente définitif portant sur la sûreté d’une somme de 10.000 euros,

— le bailleur a été contraint d’indemniser l’acquéreur des locaux à hauteur de

10.000 euros à raison de l’état fort dégradé de ces derniers en comparaison avec celui constaté lors de la visite de l’acquéreur ayant donné lieu à la rédaction du compromis de vente en date du 31 mai 2023, ne mentionnant aucunement de telles dégradations,

— l’acte de vente définitif produit sous pièce n°5 mentionne bien l’insertion d’une convention de séquestre portant sur libération des locaux de tout encombrant et la réparation du volet roulant et de la porte vitrée,

— en raison de l’absence de diligence de la locataire, elle a été obligée de donner son accord pour le versement du séquestre.

MOTIFS

1. Sur la restitution du dépôt de garantie

A titre liminaire, il faut constater que le bail du 10 mai 2014 comporte comme seule et unique référence au dépôt de garantie la mention suivante dans les conditions particulières :

« 8/ dépôt de garantie

4 mois de loyer au 10 mai 2014 ».

Il convient de rappeler que si les parties peuvent librement stipuler le versement d’un dépôt de garantie, le bailleur ne peut unilatéralement définir la nature des créances qui seraient garanties au moment de la restitution des locaux par le dit dépôt de garantie.

A défaut de toute stipulation sur ce point, il faut constater que le bailleur ne peut se fonder sur aucune disposition contractuelle lui permettant de retenir les créances qu’il prétend garanties par le dépôt de garantie objet du litige.

Toutefois, les deux parties n’ayant pas contesté le principe d’une compensation des sommes qui resteraient dues par la locataire avec le montant du dépôt de garantie détenu par la bailleresse, il y a lieu de considérer qu’elles ont entendu permettre sur le principe cette compensation, à tout le moins, implicitement sur le fondement de la compensation légale prévue par l’article 1347 du code civil.

1.1. Sur la restitution selon la bailleresse des locaux non fermés et non sécurisés par la locataire

Il résulte de l’article 4 du bail intitulé « entretien et surveillance des locaux » les termes suivants :

« le preneur devra maintenir les fermetures, volets, rideaux de fermeture en parfait état de propreté, d’entretien et de fonctionnement […]

Le Preneur ne devra en aucun cas, rien faire ou laisser faire qui puisse détériorer les locaux et il devra prévenir immédiatement le Bailleur de toute atteinte qui serait portée à la propriété, de toutes les dégradations ou détériorations qui viendraient à se produire dans les locaux loués.

Il devra faire son affaire personnelle du gardiennage et de la surveillance des locaux loués ».

Par ailleurs, l’article 11 du même bail prévoit que « le Preneur devra au plus tard le jour de l’expiration du bail, rendre les lieux loués en bon état de réparation, ce qui sera constaté par un état des lieux à la suite duquel le Preneur devra remettre les clés au Bailleur.

Cet état des lieux dont la date sera déterminée d’un commun accord entre les parties, comportera, s’il y a lieu, le relevé des réparations à effectuer. Malgré la remise des clés, le bail se poursuivra jusqu’à la date d’expiration ; le loyer restant dû jusqu’à ce terme. A défaut, l’état des lieux sera dressé le jour de l’expiration du bail.

Au cas où le Preneur ne serait pas présent au jour et heure prévus pour l’état des lieux, celui-ci pourra être établi si bon semble au Bailleur en présence d’un huissier qui pourra se faire assister d’un serrurier pour pénétrer dans les locaux, les frais correspondants étant à la charge exclusive du Preneur.

Si des réparations ou travaux s’avéraient nécessaires, le Preneur devra, dans les quinze jours de la notification des devis, établis à la demande du Bailleur son accord sur lesdits devis.

Si le Preneur ne manifeste pas son intention dans le délai ci-dessus, les devis seront réputés agrées et le Bailleur pourra les faire exécuter par des entreprises de son choix, en réclamant le montant au Preneur.

Si le Preneur manifeste son intention de les exécuter lui-même, il devra s’engager à titre de condition essentielle et déterminante à les faire exécuter par des entreprises qualifiées et agréées par le Bailleur ».

En l’espèce pour justifier des prétendues dégradations qu’elle impute à sa locataire, la SCI HG IMMOBILIER ne produit ni état des lieux contradictoire ni état des lieux réalisé par huissier de justice conformément aux exigences contractuelles.

Elle produit uniquement un mail du 9 novembre 2023 portant l’intitulé relatif

à un état des lieux dont il est souhaité la réalisation par erreur matérielle le

« 10 octobre à 11 heures » mais plus probablement le 10 novembre. Toutefois, de manière contradictoire, le message comporte des photographies qui seraient extraites d’un état des lieux qui n’est pas produit dont il n’est pas possible de déterminer ni la date ni le lieu en l’absence d’état des lieux réalisé conformément aux exigences précédemment rappelées.

En toute hypothèse, si comme elle l’affirme, ce message serait une convocation à un état des lieux contradictoire à laquelle la SASU ICKO APICULTURE n’aurait pas donné suite, il lui appartenait de faire réaliser un état des lieux par huissier de justice comme prévu par la stipulation précitée.

Il apparaît donc que la bailleresse n’a pas respecté la procédure prévue par le bail pour exiger des travaux de remise en état mis à la charge de la locataire et en tout état de cause, ne rapporte pas la preuve de l’imputabilité des dégradations qu’elle évoque à sa locataire.

Elle ne saura donc retenir aucune somme au titre de la dégradation du rideau métallique ou de la porte vitrée.

A titre surabondant, il faut constater que la facture produite n°2311255 est particulièrement imprécise sur la nature du préjudice indiqué puisque évoquant des travaux de maintenance, le gardiennage des installations et la mise en place d’un système de fermeture sans aucune distinction suffisamment précise sur la nature des différentes prestations effectivement réalisées.

Il en ressort qu’en tout état de cause, la SCI HG IMMOBILIER ne rapporte pas la preuve de son préjudice à ce titre.

1.2. Sur l’imputation d’une indemnité d’occupation par la bailleresse

L’article VII 3/ du bail prévoit que au cas où, après cessation ou résiliation du bail, les lieux ne seraient pas restitués au Bailleur au jour convenu, libres de toute occupation, l’indemnité d’occupation due par le Preneur ou ses ayants-droits jusqu’à la restitution et exigible chaque journée échue, sera égale au dernier loyer majoré de 50%. Les charges seront également dues jusqu’au jour où les lieux auront été restitués au Bailleur, le tout sans préjudice de tous autres dommages et intérêts, sauf accord particulier des parties.

En l’espèce, si la SASU ICKO APICULTURE à qui incombe la charge de la preuve ne justifie pas avoir restitué les clefs à la SCI HG IMMOBILIER , celle-ci le reconnaît dans ses écritures de sorte qu’il y a lieu de considérer comme établi que les clefs ont été restituées le 2 novembre 2023.

S’il appartient au locataire de justifier qu’il a remis les clefs à son bailleur, il appartient à l’inverse à la bailleresse qui prétend que malgré cette remise, les locaux n’auraient pas été restitués libres de toute occupation du fait que des meubles seraient encore présents de le démontrer.

Comme indiqué au point précédent, le message du 9 novembre 2023 ne saurait seul constituer la preuve de cet état de fait en l’absence d’état des lieux et en l’absence d’élément permettant de dater et de situer de manière incontestable les photographies produites.

En revanche, elle produit un courrier de Me [I] en date du 22 décembre 2023 qui joint une facture de SUEZ qui fait état du dépôt d’une benne de 15m3 sur le « site client » vraisemblablement le 30 octobre 2023 selon la date figurant au verso de la dite facture.

Cet élément permet d’établir que la benne photographiée par le gérant de la SCI HG IMMOBILIER a bien été déposée par la SASU ICKO APICULTUREet étaye son affirmation du 9 novembre 2023 selon laquelle la benne serait toujours sur place.

Au surplus, la locataire, dans ses écritures, indique « la présence d’une benne de nettoyage qui serait restée sur le parking ne peut justifier à elle seule l’application d’un loyer majoré jusqu’au 13 novembre » ne conteste pas réellement la présence de cette benne et en tout état de cause, elle ne justifie pas avoir contesté l’affirmation de la bailleresse sur ce point dans le message du 9 novembre 2023.

Elle ne justifie pas davantage de l’enlèvement de la dite benne nonobstant le fait que la facture précédemment évoquée démontre qu’elle a effectivement été laissée sur le parking à son initiative.

Il y a lieu dès lors de considérer que cette présence persistance est établie.

Or, la présence d’une telle benne encombrée de déchets sur le parking des locaux loués, dont le bailleur n’a en aucun cas à souffrir ni la présence ni l’enlèvement après le départ du locataire, constitue une occupation même partielle des lieux qui contrevient à la restitution libre de toute occupation.

En conséquence, la bailleresse est bien-fondée à invoquer la stipulation contractuelle précitée pour imputer une indemnité d’occupation à la locataire jusqu’à la vente du bien, le 13 novembre 2023.

Le dernier loyer mensuel étant de 8.430,91 euros, la locataire est redevable d’une indemnité de 5.480,09 euros correspondant à 13 jours d’indemnité d’occupation sur la base du loyer majoré de 50 % ([8.430,91 x 1,5]/30 x 13).

1.3. Sur le compte entre les parties s’agissant de la restitution du dépôt de garantie

Il est constant que la SCI HG IMMOBILIER reste redevable d’une somme de 16.376,09 euros envers la SASU ICKO APICULTURE .

Comme indiqué au point précédent, la SASU ICKO APICULTURE reste redevable envers la SCI HG IMMOBILIER d’une somme de 5.480,09 euros.

Après compensation des sommes dues suivant les conditions rappelées à titre liminaire, il y a lieu de condamner la SCI HG IMMOBILIER à payer à la SASU ICKO APICULTURE une somme de 10.896 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

2. Sur la demande de condamnation de la SASU ICKO APICULTURE au paiement d’une somme de 10.000 euros

Il résulte de la combinaison des articles 1147 et 1149, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016,

1732 du code civil et du principe de réparation intégrale du préjudice que le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Tenu d’évaluer le préjudice à la date à laquelle il statue, le juge doit prendre en compte, lorsqu’elles sont invoquées, les circonstances postérieures à la libération des locaux, telles la relocation, la vente ou la démolition. (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 22-24.502, 22-10.298 et 22-21.272).

Il doit être considéré que ces principes s’appliquent de la même manière lorsque le bailleur subit un préjudice en raison du manquement du locataire à son obligation de restituer les lieux libres de toute occupation.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente du 13 novembre 2023 que la SCI HG IMMOBILIER a convenu avec son acquéreur d’un séquestre de 10.000 euros sur le prix de vente qui serait définitivement acquis à celui-ci à défaut de libération complète des locaux avant le 16 novembre 2023.

Il est s’agissant de la preuve d’un préjudice parfaitement indifférent que l’acte de vente ne soit pas opposable à la SASU ICKO APICULTURE en ce qu’elle n’y est pas partie. Il s’agit, en outre, d’un préjudice distinct de l’indemnité d’occupation dont la SASU ICKO APICULTURE est redevable en application des termes du contrat.

En reprenant les éléments relevés au point 1.2., il y a lieu de relever qu’il n’est pas davantage établi que la benne encombrant les locaux aurait été enlevée au 16 novembre 2023.

La SCI HG IMMOBILIER justifie par la production du relevé de compte du notaire avoir dû accepter le versement de la somme de 10.000 euros à son acquéreur de ce fait.

De ce fait, il en résulte qu’en raison du manquement de la SASU ICKO APICULTURE à ses obligations, la SCI HG IMMOBILIER justifie d’une perte sur le prix de vente de son bien immobilier susceptible d’être compensée par l’octroi de dommages-intérêts conformément à l’article 1149 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016.

En conséquence, il y a lieu de condamner la SASU ICKO APICULTURE à payer à la SCI HG IMMOBILIER une somme de 10.000 euros à ce titre.

Il y a lieu d’ajouter que les parties n’ayant pas sollicité de compensation sur ce point, elle ne sera pas ordonnée d’office conformément à l’article 1347 du code civil.

3. Sur les autres demandes

Les deux parties succombant, il y a lieu de dire que chacune conservera la charge de ses propres dépens.

Par conséquent, elles seront déboutées de leurs prétentions présentées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Condamne la SCI HG IMMOBILIER à payer à la SASU ICKO APICULTURE la somme de 10.896 euros au titre de la restitution du solde du dépôt de garantie qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2024 ;

Condamne la SASU ICKO APICULTURE à payer à la SCI HG IMMOBILIER la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts ;

Dit que chaque partie conservera la charge de ses propres dépens ;

Déboute la SASU ICKO APICULTURE et la SCI HG IMMOBILIER du surplus de leurs prétentions en ce compris leurs prétentions au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire

Prononcé par mise à disposition au greffe le 18 DÉCEMBRE 2025 par Monsieur Thibaut LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT