TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

■

N° RG 25/56397 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAVIU

N° : 12

Assignation du :

04 et 08 Septembre 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 09 mars 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la société JEAN CHARPENTIER, Société anonyme

[Adresse 2]

[Localité 2]

représenté par la SELARL BJA prise en la personne de M^e Stéphanie DELACHAUX, avocat au barreau de PARIS – #E1811

DEFENDERESSES

La S.C.I. RI YO

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Nicole OHAYON, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE – #PN223

La société PLTJP S.A.S.

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Michel BELLAICHE, association BELDEV avocats associés, avocat au barreau de Paris, R61

DÉBATS

A l’audience du 26 Janvier 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Juge des référés, assisté de notre greffier, avons rendu la décision suivante ;

FAITS ET PROCEDURE

L’immeuble [Adresse 5] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI RI.YO est propriétaire non occupante des lots n°1 et 2 dans cet immeuble, qui sont désignés comme étant des locaux commerciaux au rez-de-chaussée de l’immeuble avec accès sur la [Adresse 6], qu’elle a donné à bail commercial à la SAS [L] (désormais société LTJB BRET) qui y exerce une activité de restaurant.

Un premier sinistre dégât des eaux était déclaré le 15 novembre 2021.

Un second constat amiable de dégât des eaux était régularisé le 4 mai 2022 entre le locataire et le représentant du syndicat des copropriétaires, lequel désignait un débordement d’éviers et infiltrations par le sol.

Une expertise amiable était menée le 28 juin 2022 au contradictoire du locataire.

Aux termes d’un rapport établi le 14 novembre 2022 par le cabinet Union d’Experts mandaté par l’assureur du syndicat des copropriétaires, il était indiqué :

«  Infiltrations au travers de l’étanchéité du sol de la cuisine du local à usage professionnel de restaurant propriété de la SCI RI.YO loué à la SAS [L] et agissant sous le nom commercial ESQUISSE au rez-de-chaussée à l’origine de dommages en parties communes de l’immeuble.

Le rapport de recherche de fuite de la société KCM missionnée par le syndicat des copropriétaires confirme cette origine.

La cause du sinistre a été supprimée aux frais de la SAS [L] selon la facture de la société A2H CONCEPT ".

L’étanchéité du sol de la cuisine était donc désignée aux termes de l’expertise amiable comme étant à l’origine du sinistre. Cependant, aucune action n’était entreprise concernant la création d’une étanchéité au niveau du sol du local commercial.

Suivant mise en demeure du 6 mars et du 16 avril 2025, la SCI RI YO était alertée sur le fait que les installations privatives de son lot lequel est exploité par la SAS [L] se trouveraient à l’origine d’infiltrations dans les parties communes et dans le lot n°11 et ce depuis 2021.

En l’absence de réponse, par actes des 4 et 8 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] a assigné la SCI RI YO et la société PLTJP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de voir condamner la SCI RI.YO à réaliser les travaux d’étanchéité dans la cuisine de son lot sous astreinte, ordonner à la société PLTJP, en sa qualité de locataire, de permettre à la SCI RI.YO de faire exécuter lesdits travaux, à titre subsidiaire, désigner un expert judiciaire.

Aux termes de ses conclusions signifiées par commissaire de justice à la société PLTJP le 27 novembre 2025, notifiées par voie électronique le 29 décembre 2025, régularisées et soutenues à l’audience du 26 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5], représenté par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Vu l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 1242 du code civil

Vu l’article 145 du code de procédure civile

A titre principal,

— DIRE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7] recevable et fondé à agir ;

— DEBOUTER la SCI RI-YO de ses demandes ;

— CONDAMNER la SCI RI.YO à réaliser les travaux d’étanchéité dans la cuisine de son lot à compter de l’ordonnance à intervenir et d’en justifier ;

— ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 500 euros par jour à compter de l’expiration d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— ORDONNER à la société PLTJP, en sa qualité de locataire, de permettre à la SCI RI.YO de faire exécuter lesdits travaux.

A titre subsidiaire :

— DESIGNER tel expert qu’il lui plaira avec pour mission de :

— Se rendre sur les lieux en présence de toutes les parties intéressées et recueillir leurs prétentions ;

— Entendre tout sachant et se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles

— Visiter les lieux,

— Examiner les désordres mentionnés dans la présente assignation et visés dans le rapport du Cabinet POLYEXPERT

— Les décrire, en rechercher l’importance, la cause et l’origine

— Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre, le cas échéant, à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues,

— Donner son avis sur les travaux nécessaires pour remédier tant aux désordres qu’aux dommages conséquents et leur chiffrage,

— Dire qu’en cas d’urgence ou de péril l’expert devra donner son avis sur les mesures de sauvegarde à mettre en place, sur les travaux de remise en état à exécuter d’urgence, en établissant une note détaillée ou un pré-rapport,

— Dire que dans cette hypothèse, la demanderesse est autorisée dès à présent à faire exécuter lesdites mesures et travaux urgents par toute entreprise qualifiée et de son choix sous la direction de son propre maître d’œuvre à ses frais avancés et pour le compte de qui il appartiendra avec constat de bonne fin de l’expert ;

— Dire que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note d’expertise indiquer le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise,

— Rapporter au tribunal l’accord éventuel qui pourrait intervenir entre les parties et, à défaut, déposer son rapport dans les délais les plus brefs afin qu’il soit statué sur le fond,

En tout état de cause,

— CONDAMNER tout succombant à verser au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 7] 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ».

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 25 novembre 2025, régularisées et soutenues à l’audience du 26 janvier 2026, la SCI RI.YO, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« Vu l’Article 14 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu la jurisprudence précitée,

A titre principal,

CONSTATER que la SCI RI YO a fait preuve de diligences et n’a jamais été défaillante dans le suivi des désordres invoqués,

CONSTATER que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l’origine et de la cause des désordres ni, à fortiori, de la responsabilité de la concluante,

CONSTATER que les travaux à réalisés ne sont pas identifiés ni vérifiables,

En conséquence,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation de la SCI RI YO

A titre subsidiaire,

FAIRE DROIT à la demande d’expertise judiciaire sollicitée par le syndicat des copropriétaires,

PRENDRE ACTE des protestations et réserves de la SCI I YO

En tout état de cause

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RESERVER les dépens ».

La société PLTJP, bien que régulièrement assignée par remise de l’acte en l’étude, n’a pas constitué avocat ni comparu à l’audience.

La présente ordonnance sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé aux écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 9 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il résulte de l’article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la demande principale de réalisation de travaux d’étanchéité

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit que chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

L’article 45, alinéa 3, de l’arrêté du 20 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de [Localité 1] dispose que les murs et les sols des cabinets d’aisance et des salles d’eau doivent être en parfait état d’étanchéité.

Selon l’article 1253 du code civil, le propriétaire, le locataire ou l’occupant sans titre qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le demandeur, notamment de la déclaration de sinistre du 15 novembre 2021 et du rapport d’expertise du cabinet Union d’Experts du 14 novembre 2022 et du rapport d’intervention du 16 décembre 2025 de la société KMC que le syndicat des copropriétaires subi de nombreux dégâts des eaux tant en parties privatives qu’en parties communes (au niveau des caves).

Le rapport du cabinet Union d’Experts a constaté des infiltrations au travers de l’étanchéité du sol de la cuisine du local à usage professionnel de restaurant propriété de la SCI RI.YO au rez-de-chaussée à l’origine de dommages en parties communes de l’immeuble.

Le cabinet Union d’Experts avait indiqué dans son rapport que la cause du sinistre avait été supprimée aux frais de la SAS [L] selon la facture de la société A2H CONCEPT.

Au regard des pièces versées aux débats, il n’est cependant pas établi que des travaux d’étanchéité du sol de la cuisine du local à usage professionnel de restaurant aient été effectués dans le local dès lors que la facture du 1er avril 2025 produite par la SCI RI.YO mentionne seulement des travaux de « reprise carrelage cuisine ». Le rapport d’expertise [T] du 19 juin 2025 n’est pas plus probant à l’égard des travaux qui auraient été réalisés.

Pour autant, des désordres en caves ont été à nouveau constatés aux termes du rapport d’intervention du 16 décembre 2025 de la société KMC au vu des taux d’humidité élevés relevés.

La société KMC conclut : « Aucune fuite apparente n’a été constatée sur les réseaux visibles du restaurant. Au vu des taux d’humidité élevés relevés au niveau des caves et de l’absence d’émergence lors des tests précédents, l’hypothèse d’un défaut d’étanchéité du sol de la cuisine reste fortement probable.

Afin de confirmer l’origine des infiltrations, il est nécessaire de :

• Réaliser une mise en eau complète de la cuisine du restaurant avec adjonction de fluorescéine,

• Obtenir impérativement l’accès aux caves privatives n° B, 9, 10 et 11 afin de contrôler toute éventuelle émergence lors de cette mise en eau. »

Il en résulte que l’origine de ces désordres reste à déterminer.

Dès lors qu’il n’est pas établi que ce nouveau dégât des eaux provienne d’une non-conformité des travaux réalisés ou d’une absence d’étanchéité de la cuisine, aucun procès-verbal de constat récent n’étant produit et le taux d’humidité des locaux n’étant pas mesurée, la persistance du trouble manifestement illicite n’est donc pas établie à ce jour, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes du syndicat des copropriétaires relatives aux travaux d’étanchéité de la cuisine du local commercial dont la SCI RI.YO est propriétaire.

En revanche, la demande d’expertise est justifiée, afin de déterminer l’origine des infiltrations constatées du 16 décembre 2025 et de vérifier la bonne exécution des travaux, leur conformité aux règles de l’art et leur caractère suffisant pour remédier aux désordres constatés.

Il existe donc un litige en germe entre les parties, non manifestement voué à l’échec, en indemnisation des préjudices subis par le syndicat des copropriétaires, de sorte que celui-ci justifie d’un motif légitime de solliciter une expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

La mesure d’instruction sollicitée sera donc ordonnée dans les termes du dispositif.

Il sera donné acte à la SCI RI.YO de ses protestations et réserves.

Sur les demandes accessoires

En l’absence de partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, chaque partie conservera la charge de ses dépens et il n’y a pas lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation de la SCI RI.YO à réaliser les travaux d’étanchéité dans la cuisine de son lot et à en justifier ; ainsi que sur sa demande d’enjoindre à la société PLTJP, de permettre à la SCI RI.YO de faire exécuter lesdits travaux ;

Donnons acte à la SCI RI.YO de ses protestations et réserves ;

Ordonnons une mesure d’expertise ;

Désignons en qualité d’expert :

M. [R] [Q]

[Adresse 8]

[Localité 5]

Tél : [XXXXXXXX01] – [Localité 6]. : 06.03.88.88.89

Email : [Courriel 1]

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission, les parties régulièrement convoquées, après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles, et avoir entendu les parties ainsi que tout sachant, de :

— se rendre sur les lieux situés [Adresse 5], après y avoir convoqué les parties ;

— décrire les désordres allégués dans l’assignation tant en parties communes qu’en parties privatives allégués dans les conclusions du syndicat de copropriétaires du [Adresse 5], et le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, examiner tous désordres connexes, ayant d’évidence la même cause mais révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice par ailleurs des dispositions de l’article 238, alinéa 2, du code de procédure civile ;

— les décrire, en indiquer la nature, l’importance, la date d’apparition, en retracer l’historique et en décrire l’évolution prévisible ; en rechercher la ou les causes ;

— fournir tout renseignement de fait permettant au tribunal de statuer sur les éventuelles responsabilités encourues et sur les comptes entre les parties ;

— décrire les travaux réalisés par la société SCI RI.YO dans local commercial dont elle est propriétaire et loué à la société PLTJP, vérifier leur conformité aux règles de l’art et identifier, le cas échéant, tout désordre ou anomalie pouvant en résulter ;

— dire si ces travaux ont permis de réaliser une étanchéité totale de la cuisine du local commercial exploité en restaurant ;

— décrire l’état de la cuisine du local commercial et donner son avis sur la nécessité de travaux d’étanchéité dans cette pièce ainsi que, plus généralement, dans l’ensemble du local commercial ;

— après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, et leurs délais d’exécution, chiffrer, à partir des devis fournis par les parties, éventuellement assistées d’un maître d’œuvre, le coût de ces travaux ;

— fournir tous éléments de nature à permettre ultérieurement à la juridiction saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;

— dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ; en cas de besoin, autoriser la demanderesse à faire exécuter à ses frais avancés, pour le compte de qui il appartiendra, les travaux urgents estimés indispensables après avoir déposé un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût de ces travaux ;

— faire toutes observations utiles au règlement du litige ;

Disons que pour procéder à sa mission l’expert devra :

✏ convoquer et entendre les parties, assistées, le cas échéant, de leurs conseils, et recueillir leurs observations à l’occasion de l’exécution des opérations ou de la tenue des réunions d’expertise ;

✏ se faire remettre toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment, s’il le juge utile, les pièces définissant le marché, les plans d’exécution, le dossier des ouvrages exécutés ;

✏ se rendre sur les lieux et si nécessaire en faire la description, au besoin en constituant un album photographique et en dressant des croquis ;

✏ à l’issue de la première réunion d’expertise, ou dès que cela lui semble possible, et en concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations ; l’actualiser ensuite dans le meilleur délai :

→ en faisant définir une enveloppe financière pour les investigations à réaliser, de manière à permettre aux parties de préparer le budget nécessaire à la poursuite de ses opérations ;

→ en les informant de l’évolution de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires et en les avisant de la saisine du juge du contrôle des demandes de consignation complémentaire qui s’en déduisent ;

→ en fixant aux parties un délai pour procéder aux interventions forcées ;

→ en les informant, le moment venu, de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son document de synthèse ;

✏ au terme de ses opérations, adresser aux parties un document de synthèse, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport (par ex : réunion de synthèse, communication d’un projet de rapport), et y arrêter le calendrier de la phase conclusive de ses opérations ;

→ fixant, sauf circonstances particulières, la date ultime de dépôt des dernières observations des parties sur le document de synthèse ;

→ rappelant aux parties, au visa de l’article 276 alinéa 2 du code de procédure civile, qu’il n’est pas tenu de prendre en compte les observations transmises au-delà de ce délai.

Fixons à la somme de 5.000 euros le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9] à Paris 18ème à la régie du tribunal judiciaire de Paris au plus tard le 11 mai 2026 ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Disons que le terme du délai fixé par l’expert pour le dépôt des dernières observations marquera la fin de l’instruction technique et interdira, à compter de la date à laquelle il est fixé, le dépôt de nouvelles observations, sauf les exceptions visées à l’article 276 du code de procédure civile;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 255, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris (contrôle des expertises) avant le 9 février 2027 pour le rapport définitif, sauf prorogation de ces délais dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que, dans le but de favoriser l’instauration d’échanges dématérialisés et de limiter la durée et le coût de l’expertise, le technicien devra privilégier l’usage de la plateforme OPALEXE et qu’il proposera en ce cas à chacune des parties, au plus tard lors de la première réunion d’expertise, de recourir à ce procédé pour communiquer tous documents et notes par la voie dématérialisée dans les conditions de l’article 748-1 du code de procédure civile et de l’arrêté du 14 juin 2017 validant de tels échanges ;

Rejetons toute autre demandes ;

Laissons provisoirement à chacune des parties la charge de ses dépens.

Disons n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelons que la présente décision bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 1] le 09 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON

Service de la régie :

Tribunal de Paris, [Adresse 10]

[Localité 7]

☎ [XXXXXXXX02]

Fax 01.44.32.53.46

✉ [Courriel 2]

Sont acceptées les modalités de paiements suivantes :

➢ virement bancaire aux coordonnées suivantes :

IBAN : [XXXXXXXXXX01]

BIC : TRPUFRP1

en indiquant impérativement le libellé suivant :

C7 « Prénom et Nom de la personne qui paye » pour prénom et nom du consignataire indiqué dans la décision + Numéro de RG initial

➢ chèque établi à l’ordre du régisseur du Tribunal judiciaire de Paris (en cas de paiement par le biais de l’avocat uniquement chèque CARPA ou chèque tiré sur compte professionnel)

Le règlement doit impérativement être accompagné d’une copie de la présente décision. En cas de virement bancaire, cette décision doit être envoyée au préalable à la régie (par courrier, courriel ou fax).

Expert : Monsieur [Q] [R]

Consignation : 5000 € par SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1]

le 11 Mai 2026

Rapport à déposer le : 09 Février 2027

Juge chargé du contrôle de l’expertise :

Service du contrôle des expertises

Tribunal de Paris, [Adresse 10]

[Localité 7].