MINUTE N°

N° RG 24/00490 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLQB

Société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré

C/

Monsieur [V] [X]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 13 Mai 2025

DEMANDEUR :

Société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, société anonyme d’habitations à loyer modéré, immatriculée au R.C.S. de PARIS sous le numéro 552 046 484, dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Nathalie PAUWELS, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [X], né le 15 juin 1982 à [Localité 8] (ALGÉRIE), demeurant [Adresse 6], comparant en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBES, vice-présidente

en présence d'[Y] [H], auditrice de justice

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de [Z] [G], greffière stagiaire

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Nathalie PAUWELS

1 copie certifiée conforme à Monsieur [V] [X]

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 juin 2023, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a donné à bail à monsieur [V] [X] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 223,68 € et 110,42 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 mars 2024.

Elle a ensuite fait assigner monsieur [V] [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] par un acte de commissaire de justice du 22 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 1er avril 2025, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré – représentée par son conseil – demande à titre principal, de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation voire, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de location ; d’ordonner l’expulsion de monsieur [V] [X] ; d’ordonner l’enlèvement des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 2.734,19 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et capitalisation des intérêts, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

La société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré s’oppose à l’octroi de délais de paiement, les derniers prélèvements des loyers ayant été rejetés faute de fonds.

Monsieur [V] [X] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 150 € par mois en règlement de l’arriéré, somme à laquelle il s’est engagé lors d’un plan d’apurement conventionnel conclu avec le bailleur.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 28 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré justifie avoir saisi la CAF des Yvelines, par courrier en date du 6 octobre 2023, l’accusé de réception portant la date du 12 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 23 juin 2023 contient une clause résolutoire (article 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2024, pour la somme en principal de 1.232,55 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 13 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré produit un décompte démontrant que monsieur [V] [X] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.437,19 € à la date du 31 mars 2025.

Monsieur [V] [X] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 2.437,19 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1.232,55 € à compter du commandement de payer (14 mars 2024) et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

S’agissant de la demande d’anatocisme judiciaire, si le code prévoit qu’effectivement les intérêts échus pour une période d’un an peuvent produire eux-mêmes intérêts sur décision judiciaire, il n’apparait pas opportun en l’espèce de l’ordonner. Aggraver une situation d’impayé qui est marquée depuis plusieurs années risque de compromettre la solvabilité du locataire, ce qui n’est certainement pas dans l’intérêt du bailleur qui sera ainsi débouté de sa demande.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:

— "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”

— “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.

— “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À l’audience, le bailleur s’est opposé à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

En outre, en considérant que les versements faits par le défendeur avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater qu’il a ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant. Il ressort par ailleurs du dossier et des éléments du débat que le défendeur, après avoir connu une période sans emploi et sans aucune ressource, alors qu’il a la garde de son enfant mineur, a retrouvé un emploi et est en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, monsieur [V] [X] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention du défendeur sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de monsieur [V] [X] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [X], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CAF des Yvelines, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré, monsieur [V] [X] sera condamné à lui verser une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 23 juin 2023 entre la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré et monsieur [V] [X] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 13 juin 2024 ;

CONDAMNE monsieur [V] [X] à verser à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré la somme de 2.437,19 € (décompte arrêté au 31 mars 2025, incluant quittancement du mois de mars 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 mars 2024 sur la somme de 1.232,55 € et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus ;

AUTORISE monsieur [V] [X] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 67 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour monsieur [V] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que monsieur [V] [X] soit condamné à verser à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DÉBOUTE la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré de sa demande d’anatocisme judiciaire ;

CONDAMNE monsieur [V] [X] à verser à la société CDC Habitat Social Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré une somme de 350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [V] [X] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CAF des Yvelines, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 13 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,