TRIBUNAL

de [Localité 15]

[Adresse 3]

[Localité 6]

N° RG 25/00100 – N° Portalis DB22-W-B7J-SYOJ

JUGEMENT

Du : 08 Septembre 2025

Société LES RESIDENCES VENANT AUX DROITS ET OBLIGATIONS DE L’OPIEVOY

C/

[X] [V] [C], [D] [M] [W]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e WEILLER

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [V] [C]

Mme [M] [W]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 08 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Basma EL MAHJOUB, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 26 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Société LES RESIDENCES

venant aux droits et obligations de L’OPIEVOY

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [X] [V] [C]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 9]

comparant

Madame [D] [M] [W]

[Adresse 1]

[Localité 8]

comparante

A l’audience du 26 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 08 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

Exposé du litigE

Par acte sous seing privé du 22 juin 2020, la société d'[Adresse 12] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [X] [V] [C] et Madame [D] [M] [W] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 13] moyennant un loyer mensuel principal de 331,97 euros.

Par acte sous seing privé en date du 13 septembre 2021, la société d’HLM LES RESIDENCES la société d'[Adresse 12] a consenti à Monsieur [X] [V] [C] et Madame [D] [M] [W] un bail relatif à un emplacement de stationnement n°243G1G0013 situé [Adresse 14] à [Localité 13] moyennant un loyer mensuel de 40,36 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3583,36 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [X] [V] [C] et Madame [D] [M] [W] le 18 septembre 2023.

Par assignation du 28 novembre 2024, la société d’HLM LES RESIDENCES a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire des baux et être autorisée à faire et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

5435,54 euros au titre de l’arriéré locatif,

500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 novembre 2024 et un diagnostic social et financier est parvenu avant l’audience.

À l’audience du 26 juin 2025, la société d’HLM LES RESIDENCES, représentée par son conseil, maintient ses demandes telles qu’aux termes de son acte introductif d’instance, sauf en ce qu’elle se désiste de sa demande d’expulsion formulée à l’encontre de Madame [D] [M] [W] et maintient sa demande de condamnation solidaire en paiement au titre de la dette locative, qui s’élève à la somme de 7611,14 euros, arrêtée au 16 juin 2025, terme de mai 2025 inclus. Elle précise n’avoir été destinataire d’un jugement de divorce que récemment, et n’a pas connaissance de la date de transcription de celui-ci. En outre, elle expose que seuls deux paiements de loyer sont intervenus depuis, de sorte qu’elle s’oppose à l’éventuel octroi des délais de paiement ainsi qu’au maintien dans les lieux du locataire.

Monsieur [X] [V] [C] comparaît en personne en exposant avoir déposé un dossier de surendettement trois semaines auparavant. En outre, il reconnait le montant de la dette, souhaite se maintenir dans les lieux et sollicite des délais de paiement d’un montant de 500 euros par mois en plus du loyer, tout en ajoutant qu’il percevrait des revenus conséquents sur la période de juillet à août.

Madame [D] [M] [W] comparait en personne en indiquant avoir déposé congé avant qu’ils divorcent et qu’elle a quitté les lieux en mars 2023. Pour solliciter le rejet de la demande de condamnation solidaire, Madame [D] [M] [W] se prévaut d’un jugement de divorce en date du 13 mars 2025 indiquant que la juge aux affaires familiales a reporté les effets du divorce à la date du 20 mars 2023. Elle explique que son conseil, lui avait expliqué qu’elle ne serait plus tenue solidairement à compter de cette date s’agissant des effets du bail. En outre, elle déclare qu’elle habite dans un nouvel appartement et paye un loyer, alors que ce logement était au départ le sien.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

La présidente a autorisé la production du jugement prononçant le divorce ainsi que tout élément utile sur demande de Madame [D] [M] [W] (et notamment date de transcription du jugement de divorce sur les actes d’état civil).

Par note en délibéré transmise à la demande de la présidente, en date du 27 juin 2025, Madame [D] [M] [W] a transmis le jugement de divorce, ainsi qu’une main courante en date du 12 avril 2023 aux termes duquel l’intéressé expose son départ des lieux.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement de la demande d’expulsion formulée à l’encontre de Madame [D] [M] [W]

Compte tenu du départ de Madame [D] [M] [W], la société d’HLM LES RESIDENCES indique se désister de sa demande d’expulsion à son égard ce dont il convient de prendre acte.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société d’HLM LES RESIDENCES justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail d’habitation

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 19 juin 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3583,36 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 août 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24, VII, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, à la suite de la modification législative en date du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En outre, l’article 24 V de ladite loi prévoit également que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des débats que Madame [D] [M] [W] a déjà quitté les lieux et que Monsieur [X] [V] [C] souhaite se maintenir dans les lieux.

Ainsi, compte tenu de la situation matérielle, familiale et sociale de l’intéressé, du versement récent d’une somme de 500 euros permettant de considérer que le loyer courant a été repris, il convient d’accorder des délais de paiement aussi bien à Monsieur [X] [V] [C] que Madame [D] [M] [W], qui, se trouvent pour partie débiteur du montant de la dette, à se libérer de la dette locative par mensualités de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de leur permettre le respect des échéances sur la durée et favoriser le maintien du locataire dans les lieux.

Dans ces conditions, il convient de favoriser son maintien dans les lieux et de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après. En conséquence, il convient également de suspendre les effets de l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit pendant le cours des délais accordés. En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail relatif à l’emplacement de stationnement

Les articles 1227 et 1228 du code civil disposent que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, s’agissant de l’emplacement de stationnement conclu le 13 septembre 2021, la SA d’HLM LES RESIDENCES, il ressort du décompte produit que le locataire a failli à plusieurs reprises à son obligation de payer le loyer de sorte que ces éléments constituent un manquement grave du locataire à ses obligations justifiant le prononcé de la résiliation judiciaire du bail concerné.

En conséquence, les conditions d’une résiliation judiciaire du bail sont réunies et prendront effet à compter du 26 juin 2025, date de l’audience.

L’expulsion des lieux de Monsieur [L] [V] [C] sera ordonnée, en conséquence, mais suspendue pendant le cours des délais octroyés.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA [Adresse 11] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 16 juin 2025, Monsieur [X] [V] [C] et Madame [D] [M] [W] lui devaient la somme de 7611,14 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Par note en délibéré transmise le 27 juin 2025, Madame [D] [M] [W] transmet un jugement rendu le 13 mars 2025, lequel prononce le divorce de Monsieur [X] [V] [C] et Madame [D] [M] [W].

Il est de jurisprudence constante que l’obligation solidaire des époux dure jusqu’à ce que le divorce soit opposable aux tiers par accomplissement des formalités de mentions en marge prescrites par les règles de l’état civil. Cependant, les juges du fond peuvent considérer que n’est pas destinée à l’entretien du ménage, ni à l’éducation de l’enfant commun, la dette d’indemnité d’occupation pendant sur un époux qui s‘est maintenu dans les lieux loués après résiliation du bail, alors que le divorce était prononcé mais non encore transcrit.

En outre, les époux cotitulaires du bail du local servant à leur habitation sont tenus solidairement du règlement du loyer et des charges jusqu’à ce qu’en cas de divorce, les formalités de publicité prescrites par les règles de l’état civil aient été accomplies.

En l’espèce, s’agissant de la demande de condamnation solidaire formulée à l’encontre de Madame [D] [M] [W], cette dernière a indiqué avoir délivré congé mais ne produit aucun document relatif à la transcription du jugement de divorce.

Il résulte ainsi des principes suscités que, nonobstant la délivrance du congé, celle-ci reste redevable solidairement du paiement des loyers au regard de la solidarité légale liée aux devoirs du mariage jusqu’à la transcription du jugement de divorce.

Si Madame [D] [M] [W] se prévaut du jugement de divorce du 13 mars 2025 ayant reporté les effets de celui-ci, il y a lieu de rappeler, que ce report n’a d’effet que s’agissant des rapports entre époux (tel que prévu par les dispositions de l’article 262-1 du code civil) et non vis-à-vis des tiers, pour lesquelles les règles rappelées ci-dessus sont applicables.

Que toutefois, la SA d’HLM LES RESIDENCES ayant désormais admis avoir connaissance du jugement du divorce, il convient de considérer que celui-ci lui est désormais opposable de sorte que Madame [D] [M] [W] ne sera pas tenue du paiement des loyers ou indemnités d’occupation à venir à compter du 26 juin 2025, date de l’audience.

En conséquence, il résulte du décompte produit qu’à cette date les débiteurs étaient redevables d’une somme de 7611,14 euros.

Monsieur [X] [V] [C] et Madame [D] [M] [W] qui ne n’apportent aucun autre élément de nature à remettre en cause ce montant, seront condamnés solidairement à payer à la bailleresse la somme de 7611,14 euros, correspondant à la dette locative.

Toutefois, eu égard à la suspension des effets de la clause résolutoire évoquée ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [X] [V] [C] et Madame [D] [M] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [X] [V] [C] et Madame [D] [M] [W] qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSATE le désistement de la demande d’expulsion formulée par la société d’HLM LES RESIDENCES à l’encontre de Madame [D] [M] [W],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 19 juin 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 juin 2020 entre la société d’HLM LES RESIDENCES, d’une part, et Monsieur [X] [V] [C] et Madame [D] [M] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 13] est résilié depuis le 20 août 2024,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail relatif à l’emplacement de stationnement n°243G1G0013 conclu le 13 septembre 2021 entre la société d’HLM LES RESIDENCES et Monsieur [X] [V] [C] et Madame [D] [M] [W] situé [Adresse 14] à [Localité 13] à compter du 26 juin 2025 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [X] [V] [C] et Madame [D] [M] [W] à payer à la société d’HLM LES RESIDENCES la somme de 7611,14 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 16 juin 2025, terme de mai 2025 inclus,

AUTORISE Monsieur [X] [V] [C] et Madame [D] [M] [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire du bail d’habitation et de la résiliation judiciaire du bail relatif à l’emplacement de stationnement pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [X] [V] [C] et Madame [D] [M] [W]

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

les baux seront considérés comme résiliés de plein droit depuis le 20 août 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [V] [C] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [X] [V] [C] sera condamné à verser à la société d’HLM LES RESIDENCES une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite des baux, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, en ce précisé que Madame [D] [M] [W] est libéré de toute obligation vis-à-vis de la société d’HLM LES RESIDENCES à compter du 26 juin 2025, date de l’audience, DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société d’HLM LES RESIDENCES de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [X] [V] [C] et Madame [D] [M] [W] aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA JUGE