Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

13 MARS 2025

N° RG 24/01742 – N° Portalis DB22-W-B7I-SLTT

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] situé [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 422 365 387 dont le siège social est situé [Adresse 4] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [J] [B]

née le 08 Février 1966 à [Localité 10] (78),

demeurant [Adresse 5],

Non comparante, ni représentée.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 13 JANVIER 2025

Nous, Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

13 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2025, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [B] est copropriétaire des lots n°159, n°167, n°324 et n°325 de la Résidence “[Adresse 8]” sise [Adresse 1] à [Localité 7].

Par jugement du 3 mai 2023, le tribunal de proximité de Rambouillet a :

— condamné Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 8]” sise [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 4.262,26 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au

7 novembre 2022 avec intérêts au taux légal à compter du 30 mars 2022,

— condamné Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 204 euros au titre des frais de recouvrement,

— condamné Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné Mme [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision,

— condamné Mme [B] aux entiers dépens.

Faisant grief à Mme [B] de ne pas régler ses charges de copropriété, le conseil du syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 8]” lui a adressé deux mises en demeure par courriers recommandés avec accusés de réception en dates des 14 juin 2024 et 10 septembre 2024 d’avoir à s’acquitter desdites charges.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 8]” sise [Adresse 1] à ELANCOURT (78990) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC) a, par acte de commissaire de justice en date du 17 décembre 2024 remis à étude, fait assigner Mme [B] devant le président du tribunal de céans statuant selon la procédure accélérée au fond, lui demandant de :

— le recevoir en son action,

— l’en déclarer bien fondé,

En conséquence,

— condamner Mme [B] à lui payer la somme totale de 12.079,31 euros correspondant à :

* 8.234,91 euros à titre principal, charges exigibles arrêtées au 1er décembre 2024 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 septembre 2024 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

* 3.143,60 euros au titre des provisions sur charge de l’exercice 2024/2025 devenues exigibles par anticipation,

* 592,80 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire,

— condamner Mme [B] à lui payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner Mme [B] à lui payer la somme de 1.944 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêt,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit,

— condamner Mme [B] aux entiers dépens.

A l’audience du 13 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des moyens et arguments du syndicat demandeur, il sera renvoyé à son assignation.

Mme [B], régulièrement assignée par acte remis à l’étude du commissaire de justice le 17 décembre 2024, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relativ es à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 6], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Sur la demande de condamnation au titre des charges échues

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— l’acte authentique de vente en date du 30 avril 1996 attestant de la qualité de copropriétaire de Mme [B] pour les lots n°159, n°167, n°324 et n°325,

— le jugement rendu par le tribunal de proximité de Rambouillet le 3 mai 2023,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 14 juin 2024 pour un montant de 6.235,61 euros,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 10 septembre 2024 pour un montant de 8.104,21 euros,

— un extrait de compte sur la période courant du 1er janvier 2023 au 21 octobre 2024 pour un solde débiteur de 8.935,71 euros,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2024,

— le décompte de charges de l’exercice 2022/2023,

— un tableau détaillant les appels de charges et fonds travaux prévus pour l’exercice 2024/2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

15 décembre 2022, 23 novembre 2023 et 11 décembre 2024 ayant approuvé les comptes des exercices 2021/2022, 2022/2023, 2023/2024, voté les budgets prévisionnels des exercices 2023/2024, 2024/2025, 2025/2026 et voté la réalisation de divers travaux ;

— l’attestation de non recours à l’encontre des assemblées des 15 décembre 2022 et 23 novembre 2023,

— le contrat de syndic conclu le 23 novembre 2023 et prenant fin le 31 décembre 2024,

— une facture du syndic,

— des notes d’honoraires d’avocat.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à Mme [B] le 10 septembre 2024 une mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception avisée le 13 septembre 2024, indiquant notamment : “Vous êtes à ce jour redevable de la somme totale de 8.104,21 euros à l’égard du syndicat des copropriétaires, au titre de vos charges de copropriété et des frais de procédure afférents. (…) Aussi, en application des dispositions précitées, l’absence de paiement de l’une des échéances vous fait perdre le bénéfice du terme. Dans

ces conditions, à défaut de règlement sous 30 jours de la provision exigible le

1er juillet 2024 d’un montant de 785,90 euros, le bénéfice du terme sera perdu. Les provisions du budget prévisionnel 2024 seront immédiatement exigibles, soit la somme de 3.143,60 euros. A cette somme, s’ajoutera l’arriéré de charges dont vous êtes redevable de 8.104,21 euros. Je vous informe avoir reçu pour instructions de procéder par toutes voies de droit au recouvrement de la somme de 8.104,21 euros. Il s’ajoute à cette somme le montant des provisions non encore échues, soit la somme de 3.143,60 euros et majorée des intérêts, frais et accessoires de toute nature”.

Cette mise en demeure indiquant avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours, et le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 étant expiré, les appels de provisions sur charges et cotisations du fonds travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 1er décembre 2024 sont intégralement exigibles.

Il résulte des pièces ainsi produites que Mme [B] est redevable de la somme de 8.234,91 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er décembre 2024, appel de fonds du 2ème trimestre de l’exercice 2024/2025 inclus.

Le syndicat des copropriétaires est donc recevable en son action et bien fondé à solliciter le paiement de la somme de 8.234,91 euros.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Selon l’article 36 du décret du 17 mars 1967, et sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, la somme de 8.234,91 euros portera intérêt au profit du syndicat des copropriétaires à compter du 10 septembre 2024, date de la mise en demeure.

La capitalisation des intérêts échus et dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de condamnation au titre de la déchéance du terme

Il résulte des dispositions précitées de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires peut exiger, après une mise en demeure infructueuse à l’issue du délai de trente jours, le paiement immédiat des provisions à échoir dès lors qu’elles ont fait l’objet d’un vote du syndicat des copropriétaires dans le cadre du budget prévisionnel et/ou d’un fonds de travaux.

Le syndicat des copropriétaires justifie du montant des appels au titre des provisions à échoir pour un montant de 1.571,80 euros, correspondant aux appels de provisions et cotisations du fonds travaux des 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2024/2025. Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, les provisions dues au titre des 1er et 2ème trimestres de l’exercice 2024/2025 ne sont pas des provisions non encore échues devenues exigibles, mais bien des provisions échues comptabilisées à ce titre.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2024/2025 sont intégralement exigibles de manière anticipée.

Le syndicat des copropriétaires est donc bien fondé à solliciter le paiement par Mme [B] de la somme de 1.571,80 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des deux derniers trimestres de l’exercice 2024/2025.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-2 de la loi ou au cours des intérêts.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour constitution, transmission du dossier à l’avocat ou à l’huissier et suivi de procédure qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 592,60 euros au titre des frais de recouvrement.

Sont portés sur le relevé de compte les frais suivants :

—  33,60 euros de frais de mise en demeure, le 14 mai 2024

—  480 euros de frais “contentieux”, le 14 juin 2024,

—  33,60 euros de frais de mise en demeure, le 20 août 2024,

—  45,60 euros de frais de mise en demeure, le 21 octobre 2024.

Il produit à l’appui de sa demande deux mises en demeure des 14 juin 2024 et

10 septembre 2024, adressées à la défenderesse par lettre recommandée avec accusé de réception, outre le contrat de syndic fixant le tarif d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception à 45,60 euros et le tarif d’une relance après mise en demeure à 33,60 euros.

En revanche, le syndicat des copropriétaires ne produit pas la troisième mise en demeure qui aurait été adressée à la défenderesse. En outre, les frais intitulés “contentieux” relèvent des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et non des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1.

Mme [B] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 79,20 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner Mme [B] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, Mme [B] sera condamnée à lui payer la somme de 1.035 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [B], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 481-1 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclare le syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 8]” sise [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, recevable en son action ;

Condamne Mme [Y] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 8]” sise [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 8.234,91 euros au titre des charges de copropriété échues au 1er décembre 2024, appel de fonds du 2ème trimestre de l’exercice 2024/2025 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 10 septembre 2024, date de la mise en demeure ;

Dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne Mme [Y] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 8]” sise [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.571,80 euros au titre des appels provisionnels de charges et cotisations du fonds de travaux des deux derniers trimestres de l’exercice 2024/2025 devenus exigibles ;

Condamne Mme [Y] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 8]” sise [Adresse 3] [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 79,20 euros au titre des frais de recouvrement ;

Condamne Mme [Y] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 8]” sise [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 8]” sise [Adresse 3] [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Condamne Mme [Y] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 8]” sise [Adresse 3] [Localité 7], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [Y] [B] aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 MARS 2025 par Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

Carla LOPES DOS SANTOS Lucile CELIER-DENNERY