MINUTE N° : 25/01205

JUGEMENT

DU 16 Janvier 2026

N° RC 25/00462

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

VAL TOURAINE HABITAT

ET :

[L] [E]

Débats à l’audience du 16 Octobre 2025

copie et grosse le :

à [Localité 1] HABITAT

copie le :

à Madame [E]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

TENUE le 16 Janvier 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Octobre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 16 Janvier 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

VAL TOURAINE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [I] [D], chargée de recouvrement, muni d’un pouvoir régulier

D’une Part ;

ET :

Madame [L] [E]

née le 28 Juin 1989 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3]

comparante

D’autre Part ;

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 21 mars 2023, l’Office Pulblic de l’Habitat VAL TOURAINE HABITAT a consenti un bail d’habitation à Madame [E] [L] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 4] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 413,61 € charges et annexes (jardin privatif) comprises.

Le 31 octobre 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [E] [L] par acte de commissaire de justice du 21 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [E] [L] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [E] [L] se trouve être occupante sans droit ni titre ;

— l’expulsion de la locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [E] [L] au paiement de la somme en principal de 4 691,91 € au titre des impayés de loyers et charges suivant décompte actualisé, sauf à parfaire ou à diminuer au jour du jugement à intervenir ;

— la condamnation de Madame [E] [L] au paiement d’une indemnité légale d’occupation égale correspondant aux loyers et charges comme indiqué dans le contrat de location, étant précisé que le prix du loyer est révisable conformément à la règlementation en vigueur et les provisions de charges pourront être actualisées en fonction des dépenses à prévoir, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— la condamnation de Madame [E] [L] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 300,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [E] [L] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 22 janvier 2025 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 16 octobre 2025.

A l’audience, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT – représenté par Madame [I] [D] [R] suivant pouvoir communiqué à l’audience – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 5 311,57 € arrêtée au 10 octobre 2025. Il précise que la locataire bénificie d’un moratoire de 24 mois imposé par la Commission de surendettement des particuliers d'[Localité 5] et loire dont il produit la décision.

Régulièrement citée par acte de commissaire de justice en date du 22 janvier 2025 signifié à étude, Madame [E] [L] a comparu à l’audience et a expliqué que ses difficultés ont commencé au décès de sa mère. Elle déclare être animatrice péri-scolaire en CDD de septembre 2025 à juillet 2026 dont elle justifie en produisant ses bulletins de salaire. Elle est bénéficiaire d’une prime d’activité de 30,86 € et d’une allocation de 307,00 € de France Travail après déduction d’un trop perçu.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives dans l'[Localité 5] et [Localité 6] le 25 octobre 2024 soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation le 21 janvier 2025 conformément à l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] le 22 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 16 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate, venant réduire ce délai à six semaines ne s’applique qu’aux contrats conclus ou renouvelés postérieurement à l’entrée en vigueur de ladite loi.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 21 mars 2023 aux termes duquel il est prévu à l’article 10 du titre I des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2024 à Madame [E] [L] et portant sur la somme de 3541,70 € dont 3387,46 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le contrat de bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 et n’a pas été renouvelé depuis lors. Ainsi, la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

Madame [E] [L] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er janvier 2025.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Le bailleur produit le bail signé le 21 mars 2023, le commandement de payer délivré le 31 octobre 2024 et le décompte de la créance arrêté au 10 octobre 2025 faisant apparaître une somme de 5 634,11 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais de commissaire de justice à hauteur de 247,48 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

Par ailleurs, il convient de déduire du décompte la somme de 7,62 € imputée par le bailleur à la locataire de janvier à octobre 2024 correspondant à des pénalités pour ne pas avoir répondu à une enquête sur l’occupation du logement sans justifier que les conditions règlementaires pour la perception de ces sommes sont réunies.

Il convient, par conséquent, de déduire la somme de 76,20 € du décompte.

En outre, il apparaît que le bailleur a déduit du décompte locatif une somme mensuelle de 5,24 € de mai à décembre 2024 et de 4,90 € de janvier à septembre 2025 pour défaut d’assurance sans justifier de la souscription d’un contrat d’assurance par le bailleur pour compte de locataire non assuré comme l’y autorise la loi du 06 juillet 1989 dans son article 7g.

Il convient, par conséquent, de déduire du décompte la somme de 76,22 € à ce titre.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [E] [L] à verser à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 5 234,21 € (5 634,11 € – 247,48 € – 76,20 € – 76,22 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 10 octobre 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

L’article 24 VI de la loi précitée prévoit notamment que par dérogation à ces dispositions, lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code. Lorsque, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, l’exigibilité de la créance locative demeure suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du même code, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement. A défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet.

En l’espèce, l’OPH VAL TOURAINE HABITAT produit la décision de validation des mesures imposées par la commission de surendettement des particuliers de l'[Localité 5] et [Localité 6] en date du 9 septembre 2025 prévoyant la suspension d’exigibilité de la dette locative pour une durée de 24 mois à compter de cette date en application de l’article L. 733-1 4° du code de la consommation.

Il convient de relever que Madame [E] [L] a repris le paiement du loyer courant depuis juin 2025.

Compte tenu de ces éléments, il convient de se conformer aux mesures imposées par la commission et de suspendre les effets de la clause résolutoire durant 24 mois augmenté de 3 mois supplémentaires en application des dispositions de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, soit jusqu’au 10 décembre 2027.

Il convient cependant de rappeler que, faute pour Madame [E] [L] de s’acquitter, pendant cette durée, du paiement du loyer courant, majoré des charges, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail et permettant son expulsion avec si nécessaire le concours de la force publique ; En cas de résiliation du bail, il sera tenu au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, indexé selon les stipulations contractuelles, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant le coût du commandement de payer délivré le 31 octobre 2024 à la charge de Madame [E] [L].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 1er janvier 2025 ;

Condamne Madame [E] [L] à payer à l’OPH VAL TOURAINE HABITAT la somme de 5234,21 € (CINQ MILLE CINQ DEUX CENT TRENTE QUATRE EUROS ET TRENTE ET UN CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 10 octobre 2025 ;

Suspend l’exigibilité de cette dette jusqu’au 10 décembre 2027 ;

Rappelle qu’en application de l’article 24 VI de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, si, dans ce délai, la commission de surendettement des particuliers a de nouveau été saisie d’une demande de traitement de la situation de surendettement, le délai sera prorogé et l’exigibilité de la créance locative demeurera suspendue jusqu’à, selon les cas, l’approbation d’un plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement et qu’à défaut, ou dès lors que la nouvelle procédure de traitement du surendettement est clôturée sans que de nouveaux délais de paiement de la dette locative aient été accordés, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ;

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant le délai consenti ;

Dit que si la dette est intégralement payée pendant ce délai, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit que, pendant le délai consenti, à défaut de paiement à l’échéance du montant du loyer courant majoré des charges :

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [E] [L] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 5] à [Localité 4], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [E] [L] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [E] [L] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [E] [L] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,