TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Troisième Chambre

JUGEMENT

22 JUILLET 2025

N° RG 24/02027 – N° Portalis DB22-W-B7I-R6BY

Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 7] situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, A2BCD, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 304 497 183 ayant son siège social situé [Adresse 1] et prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Dominique TOURNIER, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Sophie POULAIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEURS :

1/ Madame [V] [M] [N]

demeurant [Adresse 2],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

2/ Monsieur [F] [G]

demeurant [Adresse 2],

défaillant, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 25 Mars 2024 reçu au greffe le 04 Avril 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 22 Mai 2025, Madame CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 22 Juillet 2025.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [V] [N] et M. [F] [G] sont propriétaires indivis des lots n° 15, 102 et 113 de la Résidence [Adresse 7], sis [Adresse 5], soumise au régime de la copropriété.

Faisant grief à Mme [N] et M. [G] de ne pas régler leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE [Adresse 8], sis [Adresse 4]) leur a, par l’intermédiaire de son syndic, adressé deux mises en demeure en dates des

24 février 2023 et 17 janvier 2024, restées sans effet.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE PARC [Adresse 6], sis [Adresse 5] (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société A2BCD, a, par actes de commissaire de justice en date du 25 mars 2024, fait assigner Mme [N] et M. [G] devant le tribunal de céans.

Aux termes de son assignation, qui constitue ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner solidairement Mme [N] et M. [G] à lui payer la somme de 15.041,24 euros, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus, majorée des intérêts légaux à compter du 24 février 2023 sur la somme

de 7.898,81 euros, puis à compter du 17 janvier 2024 sur la somme de 14.522,24 euros, et enfin à compter de l’assignation pour le surplus ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 3.200 euros à titre de dommages et intérêts ;

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens qui comprendront les frais de la sommation de payer.

Mme [N] et M. [G], régulièrement assignés par actes remis à l’étude du commissaire de justice le 25 mars 2024, n’ont pas constitué avocat.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 474 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 11 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mai 2025 et a été mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils participent également aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les décisions des assemblées générales sont exécutoires de plein droit tant qu’elles n’ont pas été annulées par une décision de justice devenue définitive. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale, et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation solidaire de M. [G] [F] et Mme [N] [V] au paiement de la somme totale de 15.041,24 euros. Cependant, il résulte des écritures et pièces produites que cette somme se décompose en 13.515,84 euros au titre des charges de copropriété et 1.525,40 euros au titre de frais de recouvrement.

Pour justifier de sa créance au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaires de Mme [N] et M. [G] pour les lots n°15, 102 et 113 ;

— une mise en demeure datée du 24 février 2023 pour un montant de

7.898,81 euros, distribuée le 17 mars 2023 ;

— une mise en demeure datée du 17 janvier 2024 pour un montant de

14.522,24 euros, distribuée le 20 janvier 2024 ;

— un décompte portant sur la période allant du 30 septembre 2021 au

12 mars 2024 pour un solde débiteur de 15.041,24 euros dont 13.515,84 euros au titre des charges ;

— les appels de fonds et travaux portant sur la période du 4ème trimestre 2021 au 1er trimestre 2024 ;

— les régularisations de charges pour les exercices 2021 et 2022 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en dates des

30 juin 2021, 30 juin 2022, 9 novembre 2022 et 28 mars 2023, ayant notamment approuvé les comptes des exercices 2020, 2021 et 2022, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021, 2022, 2023 et 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les certificats de non recours à l’encontre de ces assemblées générales.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 13.515,84 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 12 mars 2024, incluant l’appel de charges du 1er trimestre 2024.

En application de la clause de solidarité prévue au règlement de copropriété, Mme [N] et M. [G] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme.

Sur les intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation des défendeurs aux intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023 sur la somme de 7.898,81 euros, puis à compter du 17 janvier 2024 sur la somme de 14.522,24 euros, et enfin à compter de l’assignation pour le surplus.

Le syndicat des copropriétaires produit au soutien de cette demande les mises en demeure des 24 février 2023 et 17 janvier 2024 susvisées, ainsi que les avis de réception desdites mises en demeure dont il résulte que la lettre du

24 février 2023 a été distribuée le 17 mars 2023 et celle du 17 janvier 2024 le 20 janvier 2024.

Les défendeurs seront donc condamnés aux intérêts légaux à compter du

17 mars 2023 sur la somme de 7.898,81 euros, et à compter du 20 janvier 2024 sur le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le non-paiement des charges à leur échéance depuis 2021 a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner in solidum Mme [N] et M. [G] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Mme [N] et M. [G], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Concernant la demande du syndicat des copropriétaires tendant à inclure dans les dépens les frais d’une sommation de payer, il convient de relever qu’aucune pièce justificative de cette sommation n’est produite aux débats. Dès lors, cette demande sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires l’intégralité des frais irrépétibles exposés dans le cadre de la présente procédure.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Mme [N] et M. [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

Condamne solidairement Mme [V] [N] et M. [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE [Adresse 8], sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 13.515,84 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 12 mars 2024, appel de charges du 1er trimestre 2024 inclus,

avec intérêts au taux légal à compter du 17 mars 2023 sur la somme de 7.898,81 euros, et à compter du 20 janvier 2024 sur le surplus ;

Condamne in solidum Mme [V] [N] et M. [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE [Adresse 8], sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.300 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum Mme [V] [N] et M. [F] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence LE [Adresse 8], sis [Adresse 5], pris en la personne de son syndic en exercice, la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum Mme [V] [N] et M. [F] [G] aux dépens de l’instance, qui ne comprendront pas les frais de la sommation de payer ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de la Résidence LE [Adresse 8], sis [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 22 JUILLET 2025 par Madame Lucile CELIER-DENNERY, Vice-Présidente, assistée de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE