TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/02769 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GYKE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [W], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [D] [Z] épouse [W], demeurant [Adresse 1]

représenteé par M [G] [W] (Conjoint) muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [O], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

A l’audience du 13 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2017, Monsieur [G] [W] et Madame [D] [Z] épouse [W] ont donné en location à Monsieur [K] [O] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 430 euros et 25 euros de provisions sur charges, payables à terme à échoir, le 1er de chaque mois.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur et Madame [G] et [D] [W] ont fait signifier à Monsieur [K] [O] le 27 mars 2024 un commandement de payer les loyers et charges visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 4300 euros, selon décompte incluant l’échéance de mars 2024.

Monsieur et Madame [G] et [D] [W] ont ensuite fait assigner Monsieur [K] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans, par acte de commissaire de justice du 12 juin 2024, aux fins suivantes :

— prononcer l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail et ordonner que la location consentie à Monsieur [K] [O] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et juger que le locataire sera expulsé ainsi que tout occupant de son chef dans les délais légaux et ce avec le concours de la [Localité 4] Publique et d’un serrurier si besoin est, en vertu des termes de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner solidairement Monsieur [K] [O] au paiement, au titre des loyers et charges, de la somme de 5143 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en vertu de l’article 1231-6 du Code civil ;

— condamner Monsieur [K] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

— condamner Monsieur [K] [O] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile à titre de participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— condamner Monsieur [K] [O] en tous les dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement et de l’assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience qui s’est tenue le 13 décembre 2024, Monsieur [G] [W] a comparu et a présenté un pouvoir lui permettant de représenter son épouse Madame [D] [Z] épouse [W]. Il a maintenu leurs demandes. Il a actualisé la dette locative à la somme de 7129 euros. Le bailleur a indiqué qu’il y avait eu un règlement en décembre 2024, mais qu’il avait déjà tenté un plan d’apurement par le passé. Il s’est opposé à tout octroi de délais de paiement.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats. Il en a été de même de celle des délais de paiement.

Monsieur [K] [O] a comparu. Il a reconnu le montant de la dette locative. Il a fait état de sa situation familiale et de ses ressources. Il a indiqué ne pas avoir de dossier de surendettement. Il a demandé des délais de paiement et a proposé de régler 200 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il a également demandé la suspension des effets de la clause résolutoire, pour ne pas être expulsé.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement est contradictoire, toutes les parties ayant comparu à l’audience.

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 14 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telles que rédigées à la date de l’assignation.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 28 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 juin 2024, étant précisé que les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ne prévoient pas que cette formalité soit réalisée à peine d’irrecevabilité pour un bailleur personne physique.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que rédigé à la date de signature du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail du 30 novembre 2017 contient une clause résolutoire (chapitre VIII, page 5) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 mars 2024, pour la somme en principal de 4300 euros.

Le délai de six semaines appliqué dans le commandement de payer correspond au délai légal prévu par la loi du 27 juillet 2023 et la clause du bail ne contient pas d’indication de délai, la notice d’information citée dans le bail n’étant pas fournie. Au regard de cette absence de délai prévu dans le bail lui-même, du renouvellement du bail postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 et du délai contenu dans le commandement de payer, il y aura lieu de retenir que le locataire avait six semaines pour éteindre les causes du commandement de payer.

Monsieur [K] [O] avait jusqu’au 9 mai 2024 à 24 heures pour régler cette somme de 4300 euros, le 8 mai 2024 correspondant à un jour férié et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant, en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.

Entre le 27 mars 2024 et le 9 mai 2024 à 24 heures, Monsieur [K] [O] n’a procédé à aucun règlement, si bien que les causes du commandement n’ont pas été éteintes.

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de six semaines, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 mai 2024.

L’expulsion de Monsieur [K] [O] sera ordonnée, en conséquence.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [K] [O] reste redevable des loyers jusqu’au 9 mai 2024 et, à compter du 10 mai 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, occupant sans droit ni titre depuis le 10 mai 2024, il a causé un préjudice au propriétaire qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande.

La partie échue de cette indemnité d’occupation sera intégrée au calcul de la somme due à la date de l’audience, comme actualisé à l’audience.

Outre le contrat de bail, Monsieur et Madame [W] produisent un décompte pour faire valoir que Monsieur [K] [O] leur devrait une somme de 7129 euros à la date du 6 décembre 2024, échéance de décembre 2024 incluse.

Présent à l’audience, Monsieur [K] [O] ne conteste pas le principe, et reconnaît le montant de la dette, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.

Monsieur [K] [O] sera donc condamné à verser au bailleur une somme de 7129 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5143 euros à compter du 12 juin 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément à la demande.

Il sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 (première échéance non liquidée au moment de l’audience) à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant indexé du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (…)

L’article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [K] [O] sollicite des délais de paiement et propose de régler 200 euros en plus du loyer pour apurer la dette locative. Il demande également la suspension des effets de la clause résolutoire, pour éviter l’expulsion.

Le bailleur n’est pas favorable à l’octroi de délais de paiement.

Si Monsieur [K] [O] a bien repris le paiement du loyer au moment de l’audience, puisqu’il a réglé l’échéance de décembre 2024 et a même versé un supplément de 100 euros, force est de constater que ce règlement avant l’audience constitue le premier règlement total du loyer depuis l’échéance de mars 2024.

Il ne peut donc être retenu qu’il serait en mesure d’apurer la dette locative par l’octroi de délais de paiement, a fortiori au vu du montant conséquent de cette dette.

Ses demandes seront en conséquence rejetées.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [K] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le bailleur, Monsieur [K] [O] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers et charges impayés ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour loyers et charges impayés figurant au bail conclu le 30 novembre 2017 entre Monsieur et Madame [G] et [D] [W], d’une part, et Monsieur [K] [O], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3], sont réunies à la date du 10 mai 2024 et que le bail est résilié à cette date ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur et Madame [G] et [D] [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à verser à Monsieur et Madame [G] et [D] [W] la somme de 7129 euros (selon décompte en date du 6 décembre 2024, incluant la mensualité de décembre 2024) relative aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5143 euros à compter du 12 juin 2024, date de l’assignation, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à payer à Monsieur et Madame [G] et [D] [W] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] à verser à Monsieur et Madame [G] et [D] [W] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [K] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 mars 2024 et le coût de l’assignation du 12 juin 2024 ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 12 février 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,