TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 8]

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Première Chambre Civile

MINUTE n° 25/58

N° RG 24/00190

N° Portalis DB2G-W-B7I-IWBZ

KG/ZEL

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 28 janvier 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [O] [L]

demeurant [Adresse 4]

Madame [B] [S] [J] épouse [L]

demeurant [Adresse 4]

représentés par M^e François WELSCH, avocat au barreau de MULHOUSE

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

S.A.R.L. TERGY exploitant sous l’enseigne LE MAYFLOWER

dont le siège social est sis [Adresse 7]

non représentée

— partie défenderesse -

CONCERNE : Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

En application de l’article 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue en audience publique le 07 janvier 2025 devant Monsieur Ziad EL IDRISSI, magistrat chargé d’instruire l’affaire, assisté de Monsieur Thomas SINT, Greffier lors des débats

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Monsieur Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président

Monsieur Jean-Louis DRAGON, Juge

Madame Blandine DITSCH, Juge

qui en a délibéré conformément à la loi, statuant comme suit par jugement réputé contradictoire mise à disposition au greffe prononcé et signé par Monsieur Ziad EL IDRISSI, Premier Vice-Président assisté de Monsieur Thomas SINT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [O] [L] et Mme [B] [S] [J] épouse [L] (ci-après les époux [L]) sont propriétaires des lots n°1, 18 et 19, situés [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 9].

Par assignation signifiée le 19 mars 2024, les époux [L] ont attrait la Sarl Tergy devant la première chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse, aux fins d’obtenir la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre les parties pour manquement grave à ses devoirs et obligations, notamment en ne procédant pas au règlement du loyer et des charges.

Les époux [L] font valoir :

— que la Sarl Tergy exploite, suivant un bail verbal à compter du mois de mars 1996, un restaurant sous l’enseigne “Mayflower” dans des locaux leur appartenant, situés [Adresse 6] à [Localité 9] ;

— que le loyer initial était fixé à 2.183,43 euros HT, outre des charges à hauteur de 580,16 euros, puis revalorisé depuis le 1er novembre à 2.832 euros TTC, outre des charges à hauteur de 670 euros ;

— qu’en tenant compte des divers versements ponctuels effectués, la Sarl Tergy reste leur devoir les sommes de 11.457 euros TTC au titre des loyers impayés pendant la période de la pandémie de la Covid-19, 16.892 euros TTC au titre des loyers impayés depuis le mois d’octobre 2023 jusqu’au mois de mars 2024, et 2.636 euros au titre des charges, soit un total de 30.985 euros.

Une première ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2024.

Par jugement avant dire droit du 25 juin 2024, le tribunal a :

— révoqué l’ordonnance de clôture du 7 juin 2024,

— ordonné la réouverture des débats,

— enjoint aux époux [L] de justifier du montant du loyer convenu entre les parties et de présenter un détail précis du mode de calcul des sommes réclamées,

— réservé les droits et moyens des parties, ainsi que les frais et dépens.

Aux termes de leurs dernières écritures transmises le 8 octobre 2024, les époux [L] demandent à la juridiction de :

— dire et juger que le locataire a gravement manqué à ses devoirs et obligations, notamment en ne procédant pas au règlement du loyer et des charges,

— prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu avec la Sarl Tergy concernant les locaux lots n°1,18 et 19 loués à titre commercial situé [Adresse 2] à [Localité 9],

— ordonner l’expulsion immédiate de la Sarl Tergy ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance éventuelle d’un serrurier et de la force publique si besoin est, et ce à défaut de remise spontanée des clés des locaux,

— condamner la Sarl Tergy au paiement des sommes suivantes :

* 30.985 euros, au titre des loyers et charges arrêtés au mois de mars 2024 inclus,

* 3.000 euros hors charges à compter du mois d’avril 2024 jusqu’à évacuation définitive des lieux, au titre de l’indemnité d’occupation,

* 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers frais et dépens.

À l’appui de leur demande, les époux [L] maintiennent que la Sarl Tergy ne règle pas l’intégralité de ses loyers et charges depuis le mois d’avril 2020.

Bien que le jugement avant dire droit et les conclusions précitées lui aient été régulièrement signifiées le 22 décembre 2024 par dépôt à l’étude de commissaire de justice, la Sarl Tergy n’a pas constitué avocat. La décision étant susceptible d’appel, il sera dès lors statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 8 janvier 2025.

Il est, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions de la partie demanderesse ci-dessus visées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il est rappelé que si un défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile.

Toutefois, le juge ne peut faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ; cette dernière qualité ne pouvant être déduite de l’abstention procédurale d’un défendeur, mais devant être recherchée par l’analyse des pièces communiquées par les demandeurs.

Sur l’existence d’un bail commercial conclu entre les parties

Le contrat de bail commercial est un contrat consensuel pour lequel il n’existe pas de formalisme à titre de validité. L’établissement d’un acte écrit n’est donc pas une condition de validité du bail conformément aux dispositions de l’article 1714 du code civil. En outre, en matière commerciale, un bail verbal est soumis au statut des baux commerciaux.

En l’espèce, et en premier lieu, selon l’attestation établie le 20 décembre 2023 par Me [V] [X], notaire associé à [Localité 11] (68), et la copie du livre foncier, certifiée conforme le 29 février 2024, les époux [L] sont propriétaires des lots n°1 et n°18 (locaux commerciaux) dépendant de l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 9].

En deuxième lieu, il ressort de l’extrait du site Internet “société.com”, versé aux débats par les époux [L], que la Sarl Tergy, exploite depuis le 1er mars 1996 un restaurant, situé [Adresse 6] à [Localité 9], soit précisément dans les locaux appartenant aux époux [L].

En dernier lieu, dans son courrier adressé aux époux [L] en date du 4 janvier 2024, la Sarl Tergy écrit : “(…) je constate que les montants demandés sont erronés. D’après les relevés de la société, le loyer d’octobre ainsi que novembre et décembre ont été payés (…) Les provisions sur charges 2023 d’un montant de 16.542 € ont été réglés (…) Enfin au sujet des loyers de la période Covid, plusieurs virements de 500 € ont été effectués (…) ma société ne peut indéfiniment payer des charges de consommation d’eau et de chauffage, sans justificatifs et qui paraissent excessives !”

Il ressort des termes non équivoques de ce courrier que la Sarl Tergy reconnaît expressément être liée aux époux [L] par un contrat de bail commercial, lequel doit être considéré comme conclu de manière verbale, en l’absence de production d’un contrat écrit.

Sur la demande en paiement

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Les époux [L] réclame une somme de 30.985 euros, se décomposant comme suit :

—  11.457 euros TTC au titre des loyers impayés pendant la période de la pandémie Covid-19,

—  16.892 euros TTC au titre des loyers impayés pour la période d’octobre 2023 à mars 2024,

—  2.636 euros au titre d’un arriéré de charges.

Les époux [L] produisent deux décomptes :

— le premier faisant ressortir que la Sarl Tergy restait devoir au titre de la période d’avril 2020 à mai 2021 un arriéré de loyers d’un montant de 21.120 euros et un arriéré de charge d’un montant de 2.561 euros ;

— le second faisant état d’un solde restant dû par la Sarl Tergy au 31 décembre 2023 s’élevait à la somme de 20.478 euros.

Ces décomptes montrent que la Sarl Tergy n’a pas payé l’intégralité des loyers depuis le mois d’avril 2020 et qu’elle a cessé tout paiement depuis le mois de janvier 2024.

Par ailleurs, il ressort des relevés bancaires versés aux débats que la Sarl Tergy s’acquittait depuis le mois de novembre 2015 d’un montant de 3.220,17 euros au titre du loyer avec charges, et depuis le mois novembre 2022 d’un montant de 3.338 euros pour tenir compte de la revalorisation du loyer.

Il s’en évince que le montant du loyer avec charges, convenu entre les parties était fixé à compter du mois de novembre 2022 à 3.338 euros.

Les époux [L] ne justifiant pas avoir notifié, par la suite, à la Sarl Tergy une autre revalorisation dudit loyer, c’est ce dernier montant de 3.338 euros qui doit être pris en considération.

L’ensemble de ces éléments permettent d’établir la créance des époux [L] à hauteur des sommes réclamées de 11.457 euros TTC au titre de l’arriéré des loyers pour la période de la pandémie du Covid-19, et de 16.892 euros au titre de la période d’octobre 2023 à mars 2024.

En revanche, les époux [L] ne justifient pas du montant de 2.636 euros, réclamé au titre des arriérés des charges, de sorte que leur demande de ce chef sera rejetée.

Il y a donc lieu, dans ces conditions de condamner la Sarl Tergy à payer aux époux [L] la somme de 28.349 euros au titre des loyers et charges, impayés au 31 mars 2024.

Sur la demande en résiliation du bail commercial

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1728 du code civil dispose : “Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.”

L’article 1217 du code civil dispose que “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

(…)

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.”

L’article 1224 de ce code dispose : “La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.”

L’article 1229 du même code précise : “La résolution met fin au contrat.

La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. (…)”.

En l’espèce, il a été rappelé ci-dessus que la Sarl Tergy reste devoir une somme de 11.457 euros TTC au titre d’un arriéré de loyers pendant la période de la pandémie du Covid-19 et qu’elle a cessé tout paiement de loyer depuis le mois de janvier 2024.

Cette inexécution par la Sarl Tergy de ses obligations locatives depuis plusieurs mois présente un caractère de gravité justifiant le prononcé de la résiliation du bail verbal liant les parties aux torts du preneur, à effet au 1er avril 2024.

Dans ces conditions, la Sarl Tergy, ainsi que tous occupants de son chef, doivent être condamnés à quitter les lieux dans le délai de trente jours à compter de la date de la signification du présent jugement, au besoin, passé ce délai, avec le concours de la force publique.

En réparation du préjudice de jouissance subi par les bailleurs, et en fonction de la valeur locative du logement en cause, il convient de condamner la Sarl Tergy, désormais occupant sans droit ni titre des locaux, à payer une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant actuel du loyer et des charges, soit 3.338 euros, qui sera due par la Sarl Tergy à compter du 1er avril 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les autres demandes

Conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile, la Sarl Tergy, partie perdante au procès, sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement d’une somme de 1.000 euros au titre des frais exposés par les époux [L] et non compris dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation de plein droit du bail du contrat de bail liant la Sarl Tergy aux époux [L], et concernant la location des lots n°1, 18 et 19 situés [Adresse 5] et [Adresse 1] à [Localité 9], aux torts de la Sarl Tergy, à effet au 1er avril 2024 ;

CONDAMNE la Sarl Tergy, ainsi que tous occupants de son chef, doivent être condamnés à quitter les lieux dans le délai de trente jours à compter de la date de la signification du présent jugement, faute de quoi ils pourront être expulsés, avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE la Sarl Tergy à payer aux époux [L], la somme de 28.349,00 € (VINGT-HUIT MILLE TROIS CENT QUARANTE-NEUF EUROS), au titre des loyers et charges impayés au 31 mars 2024, outre les intérêts de droit au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE la Sarl Tergy à payer aux époux [L], à titre d’indemnité d’occupation, la somme de 3.338,00 € (TROIS MILLE TROIS CENT TRENTE-HUIT EUROS) par mois, révisable selon les mêmes modalités prévues au contrat pour le loyer et les charges, du 1er avril 2024 jusqu’à date de la libération complète des lieux, avec remise des clés aux bailleurx à ou leur mandataire ;

CONDAMNE la Sarl Tergy à payer aux époux [L] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la Sarl Tergy aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier, Le Président,