MINUTE N°

N° RG 25/00251 – N° Portalis DB22-W-B7J-S2NV

Syndicat des copropriétaires de [Localité 7] [Adresse 1] situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, FONCIA MANSART

C/

Monsieur [H] [R]

Madame [S] [R]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de Montval [Adresse 1] situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée, immatriculée au R.C.S. de Versailles sous le numéro 490 205 184, dont le siège social est situé [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cete qualité audit siège, représentée par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Aurore ELSTER, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [H] [R], demeurant [Adresse 8], non-comparant, ni représenté, représenté par Maître Alexandra PIZON-KLOETI, avocat au barreau de PARIS

Madame [S] [R], demeurant [Adresse 9], non-comparante, ni représentée, représentée par Maître Alexandra PIZON-KLOETI, avocat au barreau de PARIS

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Violaine ESPARBES, vice-président

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ

1 copie certifiée conforme à Maître Alexandra PIZON-KLOETI

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a fait assigner monsieur [H] [R] et madame [S] [R] devant le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  2.840,74 € au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 13 septembre 2024, avec intérêts calculés au taux légal à compter de la mise en demeure (9 février 2024),

—  1.019,59 € au titre des frais de recouvrement avec intérêts calculés au taux légal à compter de la mise en demeure (9 février 2024),

—  2.000 € de dommages et intérêts,

—  2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les entiers dépens.

A l’audience du 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de l’immeuble sis [Adresse 10] (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), représenté par son conseil, actualise ses demandes après avoir fait signifier aux défendeurs des conclusions d’actualisation. Il se désiste concernant les charges impayées et maintient ses autres demandes dans les termes de l’assignation.

Il fait valoir que monsieur [H] [R] et madame [S] [R] paient irrégulièrement les charges de copropriété, qu’il a dû faire l’avance des frais et honoraires nécessaires au recouvrement de la créance. Il regrette qu’en dépît des engagements pris, ces frais n’ont jamais été payés, à la différence des charges de copropriété.

Monsieur [H] [R] et madame [S] [R] ne comparaissent pas mais sont représentés par leur conseil qui expose qu’en raison de leur grand âge, ses clients ont laissé passer des appels de charges sans les honorer et que leurs enfants ont découvert la situation fin 2024. Concernant les frais, leur montant élevé et leur caractère nécessaire discutable puisqu’aucune voie amiable n’a été engagée avant l’expédition de nombreuses mises en demeure et relances et que les frais réclamés ne sont ni justifiés, ni conformes au contrat de syndic.

Ils demandent à être dispensés de participer à la dépense commune liée aux frais de la présente procédure, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et à voir le syndicat des copropriétaires condamnés à leur verser 3.000 € de dommages et intérêts au vu de la procédure abusive, outre 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 juin 2025 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS

1° Sur la demande en paiement des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Il est pris acte du désistement du demandeur au vu du paiement des charges de copropriété.

S’agissant des frais réclamés, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006, dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, 2 mises en demeure ont été émises en 2024 (pour un total de 108 €), ainsi que deux relances (pour un total de 88 €), outre des intérêts (14,31 €), un commandement de payer (149,28 €). Par ailleurs, le syndic prétend au remboursement de 660 € au titre de la constitution des dossiers à destination de l’huissier et de l’avocat.

*Frais de mise en demeure et de relance

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic en date du 15 mai 2024 et des copies de lettres de relance et de mise en demeure.

Or, il y lieu de constater que les mises en demeure ont été expédiées avant ce contrat qui prend effet au 1er juillet 2024.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à sa demande à ce titre.

* Frais de constitution du dossier

Aux termes du Contrat de Syndic, la facturation de frais de constitution et de transmission de dossiers aux commissaires de justice n’est prévue qu’en cas de diligences exceptionnelles. En outre, la constitution et la transmission de dossiers aux commissaires de justice constituent des actes d’administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le Contrat de Syndic prévoit une rémunération spécifique à ce titre n’en change pas la nature.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires concernant les frais de constitution et de transmission du dossier au commissaire de justice.

* Frais de commandement de payer

Les frais relatifs au commandement de payer sont compris dans les dépens.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à cette demande.

2° Sur la demande de dommages et intérêts pour non paiement des charges

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, monsieur [H] [R] et madame [S] [R] ont tous deux atteint un âge certain et justifient de difficultés médicales, à savoir l’impossibilité de madame à utiliser ses mains et la nécessaire aide pour la gestion administrative concernant monsieur qui, depuis 2021, ne semble plus apte. Certes, le syndic ne semble pas avoir été mis au courant de ces difficultés, mais alors qu’il nous est demandé d’apprécier l’existence d’une faute ayant commis un préjudice, aucune faute ne peut être reprochée aux défendeurs qui étaient tous deux dans l’impossibilité de procéder aux réglements et n’ont pas retenu les paiements de manière volontaire. Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires fait défaut à démontrer l’existence d’un préjudice.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

3° Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Le syndic a fait assigner les défendeurs le 10 février 2025, arguant d’un impayé de charges et de frais de recouvrement.

Or force est de constater qu’à cette date, monsieur [H] [R] et madame [S] [R] étaient à jour de leurs charges après avoir connu une période d’impayé en 2024. A cette date encore, les enfants de ces derniers avaient contacté l’agence Foncia Mansart pour exposer la situation de vulnérabilité de leurs parents, leur impossibilité de traiter leur courrier et avaient rappelé qu’ils étaient propriétaires et habitants de la résidence depuis plusieurs décennies sans avoir jamais rencontré la moindre difficulté de paiement. Ce fait n’est pas contesté. C’est pourquoi ils en ont appelé à la clémence du syndic pour obtenir une réfaction des frais et un réglement amiable.

Toutefois, le syndic a privilégié la voie judiciaire, c’est certes son droit mais en prétendant que les charges étaient impayées alors que ce n’est manifestement pas le cas, le syndic a porté devant les tribunaux une affaire partiellement infondée puisque le différend ne porte que sur les frais de recouvrement.

Cependant, il n’est pas démontré que cette procédure ait été animée d’une intention malhonnête et qu’un abus de droit ait été commis. Il est certes tout à fait regrettable que l’agence Foncia Mansart n’ait pas procédé avec délicatesse et intelligence au réglement amiable de ce litige qui ne porte que sur des frais qui sont manifestement excessifs.

Monsieur [H] [R] et madame [S] [R] seront déboutés de leur demande faite à ce titre.

4° Sur la demande faite au visa de l’article 6 de la loi du 10 juillet 1965

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le stat de la copropriété des immeubles bâtis, le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, il est démontré que les copropriétaires sont à jour de leurs charges et que les frais réclamés sont injustifiés pour une grande majorité. Il serait tout à fait inéquitable de laisser à monsieur [H] [R] et madame [S] [R] participer aux dépenses relatives à cette procédure. Ainsi donc, seuls les autres copropriétaires les supporteront.

5° Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, succombant, sera tenu aux entiers dépens de l’instance.

Il sera par ailleurs condamné à verser à monsieur [H] [R] et madame [S] [R] 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de Saint-Germain-en-Laye, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Constate le désistement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, s’agissant de sa demande relative aux charges impayées ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, de toutes ses demandes ;

Déboute monsieur [H] [R] et madame [S] [R] de leur demande de dommages et intérêts ;

Rappelle qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 monsieur [H] [R] et madame [S] [R] sont dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera par conséquent répartie entre les autres copropriétaires ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, à verser à monsieur [H] [R] et madame [S] [R] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 10], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, aux entiers dépens de l’instance ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 27 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,