N° RG 25/02919 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2IQM

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

72C

N° RG 25/02919 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2IQM

Minute

AFFAIRE :

S.D.C. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DE TOURISME [Localité 8] DE [Localité 13]

C/

[B] [V]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : M^e Marie ELOI

M^e Pierre-Edouard LAGRAULET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 20 Novembre 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 09 Octobre 2025,

JUGEMENT :

Réputé contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DE TOURISME [Localité 8] DE [Localité 13] représenté par son syndic en exercice, le cabinet AUDOUARD

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie ELOI, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat postulant, M^e Pierre-Edouard LAGRAULET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant,

DEFENDERESSE :

Madame [B] [V]

[Adresse 1]

[Localité 4]

défaillante

N° RG 25/02919 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2IQM

EXPOSE DU LITIGE

Mme [B] [V] est propriétaire d’une villa, constituant le lot n°74 au sein de l’immeuble dénommé [Adresse 12] située [Adresse 3] à [Localité 13] (33) soumis au statut de la copropriété.

Il est expressément stipulé au règlement de copropriété de cet immeuble que celui-ci est destiné à l’usage d’habitation sous la forme de résidence de tourisme.

Reprochant à Mme [V] une occupation continue de son lot par un seul et même occupant en violation de la destination touristique de l’immeuble, et ce malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées aux fins de régularisation, le [Adresse 16] [Adresse 11] représenté par son syndic le cabinet AUDOUARD a, par acte en date du 3 avril 2025 valant conclusions, assigné Mme [B] [V] devant la présente juridiction.

Au visa des articles 8,9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, des articles D 321-1 et D321-2 du code du tourisme, et 700 du code de procédure civile il demande au tribunal de :

— ordonner la cessation de la violation du règlement de copropriété par toute autre occupation que touristique du lot n°74,

— condamner Mme [V] à conclure un contrat avec la société exploitante de la résidence de tourisme à savoir la [14] Résidence du [Localité 8] de [Localité 13] et ce dans un délai de 30 jours à compter du jugement et sous astreinte de 300 euros par jour de retard,

— condamner Mme [V] à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité d’un montant de 23 975 euros, à parfaire, en application du règlement de copropriété et de son modificatif du 31 juillet 2019 sur la période allant du 16 août 2022, date de constatation des violations jusqu’au prononcé de la décision à intervenir,

— condamner Mme [V] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [V] aux entiers dépens en ce compris les frais engagés pour l’établissement du constat d’huissier du 29 mars 2023,

— rappeler l’exécution provisoire de la décision.

S’appuyant sur le procès-verbal de constat dressé le 29 mars 2023 par Maître [H], commissaire de justice à [Localité 7] (33) le requérant fait valoir que le lot 74 est occupé en continu par une personne y ayant élu domicile. Il expose que cette occupation est contraire aux stipulations impératives du règlement de copropriété et à la réglementation applicable aux Résidences de tourisme, en vertu desquelles l’occupation des lots de la Résidence ne peut intervenir que dans le cadre d’un contrat conclu avec un exploitant unique, pour une courte durée et à des fins touristiques. L’occupation continue par son propriétaire ou tout autre occupant ne pouvant excéder 5 mois et 30 jours et tout dépassement au-delà pouvant donner lieu à une indemnité de 25 euros par jour.

Au motif que Mme [V] n’a pas régularisé la situation malgré les mises en demeure qui lui ont été adressées, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES entend la voir contrainte à se mettre en conformité avec le règlement de copropriété et la législation applicable par la cessation de l’occupation contrevante, par la conclusion d’un contrat avec la société qui exploite la Résidence et au paiement des indemnités stipulées au règlement de copropriété.

Mme [B] [V] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été établie le 30 juillet 2025.

MOTIVATION

1- SUR LES VIOLATIONS DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

La Résidence le [Adresse 9] [Localité 13] au sein de laquelle Mme [V] est propriétaire du lot n° 74 est régie par un règlement de copropriété reçu par Maître [M] notaire à [Localité 6] le 26 juin 1993, modifié par acte notarié du 31 juillet 2019.

Ainsi que rappelé à l’article 1er du règlement de copropriété initial, ses stipulations ainsi que celles de toutes les modifications qui lui sont apportées sont obligatoires pour tous les copropriétaires et occupants d’une partie quelconque de l’ensemble immobilier, leurs ayants droit et ayant cause. Il fait la loi commune à laquelle ils devront tous se conformer.

Chaque copropriétaire par le fait de son acquisition adhère à toutes les clauses du règlement de copropriété.

A- sur l’irrespect de la destination de l’immeuble

L’article 8 du règlement de copropriété modifié le 31 juillet 2019 stipule que :

“ l’ensemble immobilier est destiné sous les conditions énoncées au chapitre II ci après à l’usage d’habitation sous la forme de résidence de tourisme.

Comme le précise l’article 2 du présent règlement, les villas individuelles édifiées ou à édifier sont soumises au régime spécifique des résidences de tourisme.

En conséquence, il est ici rappelé que toute occupation des villas autre que sous forme de résidence de tourisme est prohibée, notamment l’occupation en tant que résidence principale, par le copropriétaire, un locataire ou tout autre occupant à titre gratuit.

Conformément à la réglementation s’appliquant aux résidences de tourisme, l’occupation continue d’une villa par son propriétaire ou tout autre occupant ne peut excéder 5 mois et 30 jours. Tout dépassement de ce délai pourra donner lieu à une indemnité de 25 euros par jour de dépassement au profit du Syndicat des Copropriétaires.

En cas de non-respect de la destination de l’ensemble immobilier, le Syndicat des Copropriétaires pourra saisir la juridiction compétente pour en demander le respect, et sera fondé à accompagner cette demande d’une astreinte journalière supplémentaire.

Toutefois les parties communes issues des anciens lots n° 101 et 102 pourront être utilisées pour l’exploitation de commerces ou à l’usage professionnel ou d’agrément comme constituant les éléments d’équipement et de services communs à la résidence de tourisme.”

En application de l’article 9 du code de procédure civile il incombe au [Adresse 15], qui entend voir sanctionner l’irrespect par Mme [V] de cette disposition du règlement de copropriété de rapporter la preuve de la violation commise.

En l’espèce, pour justifier d’une occupation du lot n° 74 contraire à la destination de l’immeuble telle qu’imposée par les stipulations précitées du règlement de copropriété, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la Résidence de tourisme [Localité 8] de [Localité 13] (33) verse au débat le procès-verbal de constat dressé le 29 mars 2023 par Maître [H], commissaire de justice.

Il résulte de ce procès-verbal, que Maître [H] s’est transporté le 29 mars 2023 à 15 h 00 à la Résidence [Localité 8] de [Localité 13] pour établir toutes constatations concernant l’occupation des lots n° 15,19, 20, 29,30, 35, 74 ,76 et 77.

S’agissant du lot n° 74 appartenant à Mme [V], les constatations du commissaire de justice étayées par 6 photographies sont les suivantes :

“je frappe à plusieurs reprises à la porte mais personne ne répond à mes appels.

Je fais le tour de la villa.

A l’extérieur, je relève la présence de bûches en bois empilées les unes sur les autres, mais également la présence d’un VTT, de mobilier de jardin et d’une antenne satellite, fixée au mur de façade”

Il ne saurait se déduire de ces seules constatations, dont il convient de rappeler qu’elles n’ont été faites que sur une seule demi-journée, l’occupation du lot n° 74 de façon continue, à titre de résidence principale et non touristique, sur une durée supérieure à celle autorisée de 5 mois et 30 jours ; les constatations n’apportant aucun élément sur la durée, et la nature de l’occupation comme l’identité et la qualité de l’occupant.

Hormis ce procès-verbal de constat, le SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES se contente de verser au débat les mises en demeure de régulariser adressées à Mme [V] par l’avocat mandaté par le syndic de copropriété les 16 août 2022, 25 octobre 2023 et 11 juin 2024 ainsi que le procès-verbal d’assemblée générale de la copropriété du 27 mai 2023 qui aux termes d’une délibération n°6 a autorisé le syndic à assigner en justice les copropriétaires ne respectant pas la destination touristique de la Résidence dont Mme [V]. Or ces pièces sont inopérantes a établir la matérialité de l’occupation contrevenante alléguée.

Faute d’établir l’occupation du lot n° 74 de Mme [V] contraire à la destination touristique de l’immeuble et donc au règlement de copropriété, les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES tendant à voir ordonner à la défenderesse de cesser la violation du règlement de copropriété et de payer l’indemnité prévue à l’article 8 du règlement de copropriété modifié ne sauraient prospérer.

B- sur l’absence de conclusion d’un contrat avec la SARL [Adresse 12]

Il résulte des articles D. 321-1 in fine et D 321-2-2° du code du tourisme que la résidence de tourisme est un établissement commercial d’hébergement classé, faisant l’objet d’une exploitation permanente ou saisonnière, et que pour être placée sous le statut de la copropriété la gestion doit être assurée pour l’ensemble de la résidence de tourisme par une seule personne physique ou morale, liée par un contrat de louage ou mandat aux copropriétaires ou associés des sociétés d’attribution.

En application de ces dispositions il est expressément stipulé en page 14 du règlement de copropriété que “chaque copropriétaire en réalisant son acquisition devra confier simultanément à la personne physique ou morale qui sera chargée de la gestion locative des locaux par lui acquis conformément à l’arrêté du 14 février 1986 articles 1er &II a) 1 et 2. (actuel article D321-1 du code du tourisme)”.

Outre le fait que l’affirmation du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES selon laquelle Mme [V] n’aurait pas conclu le contrat imposé avec la société en charge de la gestion locative de son lot n’est étayée par aucune pièce, le tribunal relève qu’il n’est nullement justifié de ce que la SARL [Adresse 10], au demeurant non partie à la présente procédure, serait la société exploitante de la Résidence de tourisme

En l’état des pièces communiquées et de la procédure, la demande tendant à voir contraindre Mme [V] à conclure un contrat avec la SARL Résidence du [Localité 8] de Salle sera rejetée.

2- SUR LES DEMANDES ANNEXES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie demanderesse ayant succombé dans ses prétentions, il y a lieu de mettre à sa charge les dépens de l’instance et de la laisser supporter le coût du procès-verbal de constat établi le 29 mars 2023 qui au demeurant n’entre pas dans les dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile ; l’acte n’ayant pas été judiciairement ordonné.

Sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile, sera en conséquence rejetée.

Mme [V] sera en outre dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

La nature de la présente décision ne justifie pas de l’assortir de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DÉBOUTE le [Adresse 17] de l’ensemble de ces demandes,

LAISSE, à la charge du SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la Résidence de tourisme [Localité 8] de [Localité 13] les dépens de l’instance et le coût du procès-verbal de constat dressé le 29 mars 2023 par Maître [H], commissaire de justice,

RAPPELLE que Mme [B] [V] sera dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ECARTE l’exécution provisoire de la décision.

La présente décision est signée par Madame COLOMBET, Vice-Présidente et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT