TRIBUNAL

JUDICIAIRE

D'[Localité 1]

CHAMBRE 4

— --------

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01] (63)

— --------

Minute n°

JUGEMENT

du

16 décembre 2025

5AA

N° RG 25/00607 – N° Portalis DBXA-W-B7J-GDRD

[F] [J]

C/

[E] [T]

Le :

copies exécutoires

à M. [J]

copies certifiées conformes

à M. [J]

à M. [T]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du tribunal judiciaire d’Angoulême du 25 novembre 2025, sous la présidence de Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de Bordeaux, juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier,

Le Président ayant avisé les parties à l’issue des débats que le jugement serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la juridiction à la date du 16 décembre 2025, le jugement suivant a été rendu au nom du peuple français :

ENTRE

[F] [J]

né le 26 juin 1980 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 2]

DEMANDEUR

comparant en personne

ET

[E] [T]

né le 21 septembre 1978 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 3]

DEFENDEUR

comparant en personne

Le présent jugement a été mis à disposition au greffe de la juridiction le 16 décembre 2025 et signé par Tania MOULIN, Vice-présidente placée auprès de la Première présidente de la cour d’appel de [Localité 5], juge des contentieux de la protection, assistée de Mame NDIAYE, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2023, [F] [J] a donné à bail à [E] [T] à compter du 1er décembre 2023 un logement non meublé sis [Adresse 4] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 590 euros, outre une provision mensuelle de charges de 20 euros, payable d’avance le 1er jour du terme.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025 délivré à domicile, [F] [J] a fait signifier à [E] [T] un commandement visant la clause résolutoire de payer la somme de 2.357, 69 euros en principal au titre des loyers et charges impayés au 3 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2025 délivré à domicile, [F] [J] a fait signifier à [E] [T] un commandement pour défaut d’assurance visant la clause résolutoire.

[F] [J] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 28 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2025 délivré à domicile, [F] [J] a fait assigner [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— constater qu’à défaut de paiement des loyers et qu’à défaut d’assurance, la clause résolutoire du bail est acquise,

— prononcer la résiliation du contrat de bail qui a été consenti à compter du jugement à intervenir,

— ordonner son expulsion corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement occupé dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique,

— le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux,

— le condamner au paiement en principal de la somme de 4.463, 59 euros au titre de l’arriéré locatif, arrêté au loyer du mois de juin inclus, assortie d’intérêts au taux légal à compter de la date de signification du commandement de payer les loyers pour la somme de 2.357, 69 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus,

— le condamner au paiement de la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts,

— le condamner à la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux frais et dépens de l’instance et de ses suites, ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 27 mars 2025, de sa dénonce aux services de la CCAPEX, du commandement pour défaut d’assurance, de l’assignation et de la dénonce qui en sera faite aux services de la préfecture.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente le 23 juillet 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2025.

Comparant en personne, [F] [J] sollicite la condamnation de [E] [T] dans les termes de l’assignation, sauf à voir actualiser la dette locative à la somme de 7.973, 59 euros au 25 novembre 2025 et à faire injonction au locataire de produire une attestation d’assurance multirisques habitation.

A l’appui de ses prétentions, il indique que les impayés auraient débuté au mois de janvier 2025 et que le loyer ne serait actuellement pas réglé. Il rappelle qu’aucune attestation d’assurance multirisques habitation n’aurait été délivrée, l’agence de location ayant confirmé cette carence du locataire. Il s’oppose à toute demande de délais de paiement.

Comparant en personne, [E] [T] sollicite un délai le temps de quitter les lieux, sans proposer de réglement échelonné de la dette.

A l’appui de ses prétentions, il admet le montant de l’arriéré locatif, qu’il explique par sa situation de surendettement. Il précise être en cours de dépôt d’un dossier auprès de la commission départementale de surendettement des particuliers. Il se dit chauffeur-routier et affirme percevoir une rémunération de 1.950 euros par mois et vivre seul au domicile. Il soutient avoir justifié de la souscription d’une assurance multirisques habitation auprès du GIP Charente SolidaritéS.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 juillet 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, [F] [J] justifie de la saisine de la CCAPEX le 27 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 juillet 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la demande d'[F] [J] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il est admis que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif et que dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi.

En l’espèce, le bail contient un article 2.11 « CLAUSE RESOLUTOIRE » qui prévoit notamment que,

— à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges, le bail sera résilié de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux,

— à défaut d’assurance contre les risques locatifs, le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le locataire n’a pas été en mesure de produire une attestation d’assurance contre les risques locatifs, alors qu’un commandement d’en justifier visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 27 mars 2025.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai d’un mois à compter du commandement, soit le dimanche 27 avril 2025 à 24 heures, date reportée au 28 avril 2025, et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 novembre 2023 à compter du 29 avril 2025.

En outre, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par commissaire de justice en date du 27 mars 2025 pour une somme de 2.357, 69 euros.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois expirant le 27 mai 2025 à 24 heures, le solde s’établissant au 1er mai 2025 à 3.761, 59 euros.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 27 mai 2025 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 22 novembre 2023 à compter du 28 mai 2025.

Néanmoins, le bailleur sollicitant cette résiliation seulement à la date de l’assignation, soit au 22 juillet 2025, il doit être fait droit à sa demande.

Par conséquent, il est constaté la résiliation du bail à compter du 22 juillet 2025.

Sur la demande d’expulsion

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En application de l’article L.412-4 du même code, la durée des délais prévus à l’article L.412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure un mois ni supérieure un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Il est constant que le délai de deux mois est un délai légal qui ne peut être réduit ou supprimé que par décision spéciale et motivée.

En l’espèce, il se déduit de résiliation du bail que [E] [T] se maintient dans les lieux sans droit ni titre depuis le 22 juillet 2025.

Ce maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de [E] [T] et de tous occupants de son chef.

Par conséquent, il est ordonné l’expulsion de [E] [T] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [E] [T]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouvant résilié depuis le 22 juillet 2025, [E] [T] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Par conséquent, il convient de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et de condamner [E] [T] à son paiement à compter du 22 juillet 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 22 novembre 2023, du commandement de payer délivré le 27 mars 2025 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2025 qu'[F] [J] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 7.973, 59 euros.

Le défendeur ne conteste aucunement sa défaillance.

Par conséquent, [E] [T] est condamné à payer à [F] [J] la somme de 7.973, 59 euros (SEPT MILLE NEUF CENT SOIXANTE TREIZE euros et CINQUANTE NEUF centimes) au titre de la dette locative au 25 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 2.357, 69 euros (DEUX MILLE TROIS CENT CINQUANTE SEPT euros et SOIXANTE NEUF centimes), à compter du 22 juillet 2025 sur la somme de 4.463, 59 euros (QUATRE MILLE QUATRE CENT SOIXANTE TROIS euros et CINQUANTE NEUF centimes) et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, [E] [T] ne formule aucune demande de délais, sa prétention visant manifestement les conditions de sa prochaine expulsion.

En tout état de cause, il n’a pas repris le paiement du loyer courant. Ses déclarations au GIP Charente SolidaritéS, faisant état en particulier d’un déficit budgétaire mensuel de 1.000 euros par mois, illustrent par ailleurs qu’il n’est pas en mesure d’apurer sa dette.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à statuer sur des délais de paiement.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, s’il n’est pas discutable que le défendeur a été défaillant dans son obligation de payer le loyer et les charges et celle d’assurer le logement, aucune pièce n’est versée aux débats justifiant de la réalité d’un préjudice indépendant.

Il ne saurait être fait droit à la demande formée à ce titre.

Par conséquent, [F] [J] est débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande d’injonction de communiquer une attestation d’assurance multirisques habitation

Il résulte de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire a obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, [E] [T] n’a pas étayé ses allégations de souscription d’une assurance par la production d’une attestation.

La demande du bailleur est donc justifiée.

Par conséquent, il est fait injonction à [E] [T] de justifier la souscription d’une assurance multirisques habitation dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret no 2020-1717 du 28 décembre 2020.

En l’espèce, [E] [T] succombe à l’instance. Sa défaillance répétée est à l’origine de la procédure intentée par [F] [J].

Par conséquent, [E] [T] est condamné aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonce à la CCAPEX, d’assignation et de notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1o A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2o Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi no 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2o ne peut être inférieure à la part contributive de l’État majorée de 50 %.

En l’espèce, [E] [T] succombe à l’instance. Néanmoins, [F] [J] ne justifie pas de ses frais irrépétibles.

Par conséquent, [F] [J] est débouté de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire.

Par conséquent, l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement est constatée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

Vu notamment la loi du 6 juillet 1989,

DECLARE recevable la demande d'[F] [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 novembre 2023 entre [F] [J] d’une part, et [E] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4] à [Localité 3] sont réunies à la date du 22 juillet 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [E] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, dans le délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux pour la mise en œuvre de l’expulsion ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par [E] [T] à compter du 22 juillet 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit 702 euros (SEPT CENT DEUX euros) charges comprises,

CONDAMNE [E] [T] à payer à [F] [J] la somme mensuelle de 702 euros (SEPT CENT DEUX euros) charges comprises, à titre d’indemnité d’occupation à compter du 22 juillet 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE [E] [T] à payer à [F] [J] la somme de 7.973, 59 euros (SEPT MILLE NEUF CENT SOIXANTE TREIZE euros et CINQUANTE NEUF centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 25 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mars 2025 sur la somme de 2.357, 69 euros (DEUX MILLE TROIS CENT CINQUANTE SEPT euros et SOIXANTE NEUF centimes), à compter du 22 juillet 2025 sur la somme de 4.463, 59 euros (QUATRE MILLE QUATRE CENT SOIXANTE TROIS euros et CINQUANTE NEUF centimes) et du présent jugement sur le surplus,

DIT n’y avoir lieu à statuer sur des délais de paiement,

DEBOUTE [F] [J] de sa demande de dommages et intérêts,

FAIT injonction à [E] [T] de justifier la souscription d’une assurance multirisques habitation dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement,

CONDAMNE [E] [T] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de dénonce à la CCAPEX, d’assignation et de notification à la préfecture,

DEBOUTE [F] [J] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE