MINUTE N°

N° RG 24/00746 – N° Portalis DB22-W-B7I-SQYY

Société IMMOBILIERE 3F

C/

Monsieur [E] [T]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 6]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F, société anonyme d’habitations à loyer modéré, inscrite au R.C.S. de Paris sous le numéro B 552 141 533, dont le siège social est sis [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représentée par Maître Elisabeth MENARD, avocat de la SCP MENARD – WEILLER, société d’avocats au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [T], demeurant [Adresse 5], non-comparant, représentée par Maître Laurent PIERRE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, vice-président

Greffier : Thomas BOUMIER

en présence de [V] [U], adjointe administrative en formation

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à la SCP MENARD – WEILLER

1 copie certifiée conforme à Maître Laurent PIERRE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 7 janvier 2016, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à monsieur [E] [T] un appartement à usage d’habitation avec emplacement de stationnement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 304,94 € et 47,62 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 mars 2024.

Elle a ensuite fait assigner monsieur [E] [T] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] par un acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 juin 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F – représentée par son conseil – demande, à titre principal, de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation voire, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location ; d’ordonner l’expulsion de monsieur [E] [T] ; d’autoriser la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 1.559,89 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 350 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F expose qu’un accord amiable a été conclu entre les parties pour un plan d’apurement de 50 euros par mois et qu’il est tenu. Elle est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs.

Monsieur [E] [T] est représenté par son conseil qui reconnaît le montant de la dette locative, mais demande le maintien dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l’arriéré, conformément à l’accord amiable conclu entre les parties.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juilet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 8 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par courrier en date du 6 mars 2024, dont la réception est accusée le 21 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 7 janvier 2016 contient une clause résolutoire (article 9) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2024, pour la somme en principal de 4.151,61 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 13 juin 2024.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F et monsieur [E] [T] produisent chacun un décompte démontrant que le locataire reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 1.559,89 € à la date du 9 juin 2025.

Il sera donc condamné au paiement de cette somme de 1.559,89 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, dispose que:

— "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années”

— “Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés”.

— “Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

À l’audience, le bailleur s’est déclaré favorable à l’octroi de délais de paiement suspendant la clause résolutoire.

En outre, en considérant que les versements faits par le défendeur avant l’audience s’imputent prioritairement sur le dernier loyer courant, il convient de constater qu’il a ainsi réglé l’intégralité du dernier loyer courant. Il ressort par ailleurs du dossier et des éléments du débat qu’un plan d’apurement a été conclu entre les parties et est respecté scrupuleusement par le locataire qui est en situation de régler sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, monsieur [E] [T] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient d’attirer l’attention du défendeur sur le fait que le défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de monsieur [E] [T] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation dont le montant sera équivalent à celui du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [E] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM IMMOBILIERE 3 F, monsieur [E] [T] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS,

Lz juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 janvier 2016 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F et monsieur [E] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation avec emplacement de stationnement situé au [Adresse 4] sont réunies à la date du 13 juin 2024 ;

CONDAMNE monsieur [E] [T] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 1.559,89 € (décompte arrêté au 9 juin 2025, incluant virement de 50 euros en date du 5 juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la notification du présent jugement ;

AUTORISE monsieur [E] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 30 mensualités de 50 € chacune et une 31ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que, sauf meilleur accord des parties, chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour monsieur [E] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que monsieur [E] [T] soit condamné à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DIT n’y avoir lieu à autoriser la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNE monsieur [E] [T] à verser à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE monsieur [E] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 17 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,