TRIBUNAL

de [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N° RG 24/00339 – N° Portalis DB22-W-B7I-SI54

JUGEMENT

Du : 13 Janvier 2025

[H] [J], [K] [J]

C/

[I] [V], [U] [W]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e WALTREGNY

expédition certifiée conforme

délivrée le

à M^e DE KERCKHOVE

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 13 Janvier 2025 ;

Sous la présidence de Sophie GRASSET, Magistrat à titre temporaire, chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 18 Novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [H] [J]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [K] [J]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Michèle DE KERCKHOVE, avocat au barreau de VERSAILLES, substituée par M^e Margaux THIRION, avocat au barreau de VERSAILLES,

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [I] [V]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Madame [U] [W]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Fabrice WALTREGNY, avocat au barreau de VERSAILLES

A l’audience du 18 Novembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Janvier 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 1er juillet 2019, Monsieur et Madame [J] ont donné en location à Monsieur [I] [V] et Madame [U] [W] un logement situé [Adresse 6].

Ils exposent également qu’ils ont fait réaliser des travaux d’amélioration dans les 6 mois précédant l’entrée dans les lieux des locataires, ces travaux étant financés par un emprunt, et qu’ils ont obtenu une subvention auprès de l’ANAH pour la réalisation de l’isolation par l’extérieur.

Ils précisent que pour bénéficier de cette subvention, l’ANAH a sollicité la signature d’un nouveau bail à effet au 1er septembre 2022, avec un loyer inférieur à celui alors pratiqué, bail qu’ils n’ont pu signer du fait des locataires mais qu’ils ont néanmoins appliqué un loyer inférieur.

Ils ajoutent que locataires n’ayant pas produit leur avis d’imposition 2022, ils n’ont pu compléter leur dossier et non seulement, n’ont pu bénéficier de l’avoir fiscal sur les loyers perçus mais risquent de devoir rembourser la subvention perçue.

Par ailleurs, par acte du 15 février 2024, les bailleurs ont fait sommation à leurs locataires de justifier de l’assurance locative dans le délai d’un mois à laquelle il n’a pas été déféré.

Par exploit du 28 juin 2024, Monsieur et Madame [J] ont assigné Monsieur [I] [V] et Madame [U] [W] devant le présent Tribunal afin d’obtenir avec exécution provisoire :

de voir déclarer acquise la clause résolutoire du contrat pour défaut d’assurance et subsidiairement, prononcer la résolution du contratl’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, et ce en tant que de besoin avec l’assistance de la force publique, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,l’autorisation de séquestrer le mobilier dans un garde-meuble aux frais, risques et périls du locataire,l’interdiction de se réinstaller dans le logement sous astreinte de 500 € par jour d’infraction constatée,leur condamnation solidaire au payement d’un montant de 17470,37 € à titre de dommages et intérêts,leur condamnation solidaire au versement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer jusqu’à la libération effective des lieux,leur condamnation au condamnation au payement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, y compris le commandement de payer délivré par huissier.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 novembre 2024 à laquelle les demandeurs maintiennent leurs demandes et s’engagent à produire les quittances de loyer sollicitées par les défendeurs.

Les défendeurs indiquent qu’ils ont toujours été à jour de leur assurance et qu’ils n’ont pas déféré à la sommation du fait de leur état de fragilité à cette période et du fait de l’aspect nébuleux de la sommation qui ne reproduit pas la clause résolutoire.

Ils sollicitent le débouté des demandes indemnitaires, lesquelles ne sont pas justifiées.

A titre reconventionnel, ils sollicitent la condamnation des demandeurs :

à leur remettre l’ensemble des quittances de loyer depuis le 1er août 2019 et ce, sous astreinte de 50 € par jour de retard et par document manquant, le juge se réservant la liquidation de l’astreinte,à leur payer la somme de 3000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, avec intérêts au taux légal.

Le jugement est mis en délibéré pour être rendu le 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la résiliation du bail

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de production par le locataire d’un justificatif d’assurance couvrant ses risques locatifs et un mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

L’article 7g de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent paragraphe.

Par ailleurs, l’article 1225 du code civil dispose que la résolution du contrat par application de la clause résolutoire est subordonnée à une mise en demeure infructueuse qui ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ;

Par exploit du 15 février 2024, les bailleurs ont fait sommation à leurs locataires de justifier de leur assurance, laquelle reproduit les dispositions de l’article 7g susvisé, mais ne reproduit cependant pas la clause résolutoire insérée au bail ;

En outre, si les locataires n’ont pas déféré dans le mois à la sommation, ils justifient néanmoins de la souscription d’un contrat d’assurance à la signature du bail, soit au 1er juillet 2019, ainsi que d’une attestation d’assurance du même assureur pour la période du 1er juillet 2024 au 1er juillet 2025, ce qui entraîne une présomption d’assurance pour la période intermédiaire ;

En outre, alors qu’ils ne justifient d’aucune demande antérieure, les bailleurs font preuve d’une certaine mauvaise foi ;

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ni de prononcer la résolution du bail pour défaut d’assurance.

— Sur les dommages et intérêts

Les demandeurs sollicitent, sur le fondement de l’article 1104 du code civil et des articles 10 et 22-2 de la loi du 6 juillet 1989, la condamnation des locataires à leur verser la somme de 17470,37 € correspondant notamment au remboursement de la subvention de l’ANAH (4965 €) et à la perte de l’avoir fiscal (6954 €) ainsi que la somme de de 1900 € au titre de l’abstention de communication de l’avis d’imposition, soit 100 € par mois écoulé depuis août 2022 jusqu’à mars 2024 ;

Si l’article 1104 précité dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, l’article 9 du code de procédure civile dispose cependant qu’il appartient au demandeur de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au soutien de ses prétentions ;

Or en l’espèce, les demandeurs présentent un certain nombre de demandes indemnitaires sans apporter un quelconque justificatif, d’une part, du versement réel de la subvention de l’ANAH et d’autre part, du montant de leur imposition, point de départ de l’avoir fiscal qu’ils indiquent avoir perdu ;

Pour justifier de la réalité de la subvention de l’ANAH, ils se bornent à produire un courrier de l’ANAH les incitant à prévoir un nouveau bail au 1er septembre 2022 avec un loyer encadré, ce qui ne saurait constituer, ni un justificatif du montant de la subvention accordée, ni la preuve que cette subvention était liée à la production de l’avis d’imposition des locataires ;

Alors que les subventions accordées pour les travaux d’amélioration sont soumises à un certain nombre de facteurs, notamment le type de travaux effectués, les demandeurs n’apportent aucun justificatif des travaux effectués, le seul élément qu’ils produisent étant un échéancier de prêt d’un montant de 10000 € à compter du 2 décembre 2019 …

Par ailleurs, l’article 22-2 précité prévoit que le bailleur peut demander au candidat à la location un justificatif de ressources et notamment un avis d’imposition ;

Une telle disposition n’a pour but que de s’assurer de la solvabilité du candidat à la location mais ne permet en aucun cas au bailleur, une fois le contrat signé, d’exiger de son locataire un justificatif de ses ressources, ce qui est le cas en l’espèce ;

Si les bailleurs ont pris sur eux de ne pas solliciter de justificatifs de ressources de leurs locataires avant la signature du bail initial, aucun texte n’obligeait ceux-ci à produire de tels documents pendant la durée du bail de sorte qu’il ne peut leur être reproché d’avoir manqué à leurs obligations de co-contractants ;

Enfin, il est de principe en droit français que seul le préjudice réel peut être réparé : or en l’espèce, les demandeurs reconnaissent avoir reçu une subvention de l’ANAH qui n’a pas été minorée malgré l’absence de production de l’avis d’imposition des locataires et ne justifient donc d’aucun préjudice du fait de cette carence ;

Le préjudice allégué qui consiste en la possibilité éventuelle de devoir rembourser la subvention ne peut donc être indemnisé ;

Il en est de même de la perte de l’avoir fiscal allégué, l’article 199 triciès du code général des impôts visant la réduction d’impôt, laquelle suppose que le contribuable paie des impôts, ce qui n’est pas justifié par les demandeurs, lesquels ne produisent pas d’avis d’imposition ;

Les autres demandes, tout aussi fantaisistes, seront également rejetées dès lors qu’elles sont connexes à la demande principale, laquelle n’est pas fondée.

— Sur les demandes reconventionnelles

L’article 21 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur ou son mandataire est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Aucuns frais liés à la gestion de l’avis d’échéance ou de la quittance ne peuvent être facturés au locataire.

En l’espèce, les bailleurs ne contestant pas l’absence de remise à leurs locataires des quittances de loyers, il convient de leur ordonner de leur remettre l’ensemble des quittances de loyer depuis le 1er août 2019 et ce, sous astreinte de 20 € par jour de retard et par document manquant, en cas de non-exécution un mois après la signification de la décision à intervenir.

Le Juge des contentieux de la protection de céans se réserve la liquidation de l’astreinte.

— Sur les autres demandes

La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de droit.

La procédure engagée par les bailleurs à l’encontre de leurs locataires les a contraints à engager des frais d’avocat, ce qui justifie leur condamnation à payer aux défendeurs une indemnité de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que cette procédure n’était pas fondée.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les demandeurs parties perdantes, supporteront les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition,

DEBOUTE les demandeurs de toutes leurs demandes,

ORDONNE à Monsieur et Madame [J] de remettre à Monsieur [I] [V] et Madame [U] [W] les quittances de loyers depuis le 1er août 2019 et ce, sous astreinte de 20 € par jour de retard et par document manquant, en cas de non-exécution un mois après la signification de la décision à intervenir,

DIT que le Juge des contentieux de la protection de céans se réserve la liquidation de l’astreinte,

CONDAMNE Monsieur et Madame [J] à payer à à Monsieur [I] [V] et Madame [U] [W] une indemnité de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire de la présente décision,

CONDAMNE in solidum Monsieur et Madame [J] aux entiers dépens comme visés dans la motivation.

Ainsi jugé et prononcé par la mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE JUGE