MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 08 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01376 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WKCE

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE C/ Société LE WA DES HAIR’S

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDEUR

VALOPHIS HABITAT, OPH DU VAL DE MARNE, inscrit au RCS de CRETEIL sous le n° B 785 769 555, dont le siège social est sis 9, route de Choisy – 94000 CRETEIL

représentée par M^e Maxime TONDI, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

DEFENDERESSE

Société LE WA DES HAIR’S, dont le siège social est sis 63, avenue Anatole France – 94600 CHOISY LE ROI

non représentée

*******

Débats tenus à l’audience du : 1er Décembre 2025

Date de délibéré indiquée par le Président : 08 Janvier 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 08 Janvier 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 29 novembre 2005, l’Office Public de l’Habitat du Val-de-Marne – Valophis Habitat a donné à bail commercial à Mme [U] [Y], des locaux situés 63, avenue Anatole France à Choisy-le-Roi (94600), moyennant un loyer annuel de 3 420,21 €, hors charges et hors taxes, payable mensuellement, par avance.

Par acte du 4 juillet 2022, Mme [U] [Y] a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la société Le Wa Des Hair’s.

Des loyers sont demeurés impayés.

L’Office Public de l’Habitat du Val-de-Marne – Valophis Habitat a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 5 décembre 2024 à la société Le Wa Des Hair’s pour une somme de 5 520,31 € au titre de l’arriéré locatif au 27 novembre 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat du Val-de-Marne – Valophis Habitat a fait assigner la société Le Wa Des Hair’s devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Le Wa Des Hair’s et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société Le Wa Des Hair’s à payer à l’Office Public de l’Habitat du Val-de-Marne – Valophis Habitat la somme provisionnelle de 9 979,00 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 4 septembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement, sur la somme de 5 520,31 € et à compter de l’assignation pour le surplus,

— condamner la société Le Wa Des Hair’s au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société Le Wa Des Hair’s au paiement d’une somme de 997,00 € avec intérêts de droit majorés de 4 points au titre de la clause pénale,

— dire que le dépôt de garantie demeurera acquis au bailleur,

— condamner la société Le Wa Des Hair’s au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

A l’audience du 1er décembre 2025, l’Office Public de l’Habitat du Val-de-Marne – Valophis Habitat, comparant en personne, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus, actualisé la dette locative à la somme de 10 721,31 € et a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement de 24 mois à la défenderesse.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la société Le Wa Des Hair’s n’a pas constitué avocat.

Aucun document n’a été fourni concernant la dénonciation de la procédure aux créanciers éventuellement inscrits sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, l’Office Public de l’Habitat du Val-de-Marne – Valophis Habitat n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 5 520,31 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 6 janvier 2025.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par l’Office Public de l’Habitat du Val-de-Marne – Valophis Habitat, l’obligation de la société Le Wa Des Hair’s au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 4 septembre 2025 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 9 979,00 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Le Wa Des Hair’s, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 5 520,31 € et à compter du 23 septembre 2025 pour le solde.

Il sera rappelé qu’il ne peut être tenu compte, en l’absence de défendeur constitué, de l’actualisation de la créance alléguée à l’audience.

Sur la clause pénale et le dépôt de garantie

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les délais de paiement

L’Office Public de l’Habitat du Val-de-Marne – Valophis Habitat ayant donné son accord à l’octroi de délais de paiement sur une période de 24 mois, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à la société Le Wa Des Hair’s des délais de paiement sur une période de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative, en réglant en plus du loyer la somme de 415,79 € par mois pendant 23 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société le Wa des Hair’s, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Le Wa Des Hair’s ne permet d’écarter la demande de l’Office Public de l’Habitat du Val-de-Marne – Valophis Habitat formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 janvier 2025,

CONDAMNONS par provision la société Le Wa Des Hair’s à payer à l’Office Public de l’Habitat du Val-de-Marne – Valophis Habitat la somme de 9 979,00 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 4 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2024 sur 5 520,31 € euros et à compter du 23 septembre 2025 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,

AUTORISONS la société Le Wa Des Hair’s à se libérer de sa dette locative sur 24 mois en réglant la somme de 415,79 € pendant 23 mois, la 24ème mensualité équivalant au solde de la dette, payables le 1er de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 1er du mois suivant la signification de la présente décision,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour la société Le Wa Des Hair’s de payer dans le délai susvisé le montant de la dette locative :

— le tout deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire sera acquise,

— il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société Le Wa Des Hair’s et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués,

— en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

— une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,

CONDAMNONS la société Le Wa Des Hair’s aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement,

CONDAMNONS la société Le Wa Des Hair’s à payer à l’Office Public de l’Habitat du Val-de-Marne – Valophis Habitat la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 8 janvier 2026.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS