TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° RG 25/01008 – N° Portalis DB22-W-B7J-TLBE

JUGEMENT

Du :

S.D.C. DE LA [Adresse 8] [Adresse 9] représeenté par

C/

[W] [C], [L] [C]

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e RAISON

expédition certifiée conforme

délivrée le

à Mr [C]

Mme [C]

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 21 novembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Viviane BRETHENOUX, Première Vice-Présidente chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assistée de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 18 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.D.C. DE LA RESIDENCE JEAN COCTEAU PRINCIPAL SITUÉE [Adresse 9]

représenté par son syndic La Sté CITYA EIC SARL

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Ondine CARRO, avocat au barreau de VERSAILLES,

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [C]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant

Madame [L] [C]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparante

A l’audience du 18 septembre 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 21 novembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Madame [L] [C] et Monsieur [W] [C] sont propriétaires des lots n°285, 447 et 475 correspondant à un appartement T4, un parking et une cave, au sein de la résidence [7], [Adresse 10].

Des charges de copropriétés n’ayant pas été régulièrement acquittées, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble, a adressé plusieurs mises en demeure en 2024 et en 2025 par courrier recommandé qui sont restées infructueuses.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [7] », pris en la personne de son syndic la société CITYA EIC, a assigné Madame [L] [C] et Monsieur [W] [C] devant le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de :

— la recevoir en son action et l’en déclarer bien fondée,

— condamner solidairement Madame [L] [C] et Monsieur [W] [C] à lui payer les sommes suivantes :

5 195,46 euros à titre principal, charges arrêtées au 17 juillet 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mars 2024, qui porteront également intérêts, 677,23 euros correspondant aux frais de recouvrement, somme à parfaire, 1 500 euros à titre de dommages et intérêts, 2 016 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, – dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

— condamner solidairement Madame [L] [C] et Monsieur [W] [C] au paiement des entiers dépens.

A l’audience du 18 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence « JEAN COCTEAU PRINCIPAL », maintient l’ensemble de ses demandes telles que dans son assignation, précisant que la dette n’a pas évolué.

Bien que régulièrement cités à étude, Madame [L] [C] et Monsieur [W] [C], n’étaient ni présents, ni représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation du demandeur et à ses conclusions soutenues oralement à l’audience pour un plus ample exposé de ses prétentions et de ses moyens.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence du défendeur régulièrement cité à l’instance, ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.

Sur la solidarité

L’obligation au paiement d’une somme d’argent est en principe divisible et la solidarité entre plusieurs débiteurs ne s’attache pas de plein droit à leur qualité d’indivisaires.

En cas d’indivision, les copropriétaires d’un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s’acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l’indivision, sauf si le syndicat des copropriétaires justifie de l’existence d’une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété laquelle est désormais admise, que l’indivision soit d’origine conventionnelle ou légale.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété, aux termes duquel figure une clause de solidarité, de sorte que Madame [L] [C] et Monsieur [W] [C], copropriétaires indivis, doivent être condamnés solidairement au paiement de la dette.

2- Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présents à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :

le relevé de propriété,le contrat de syndic,un extrait du règlement de copropriété, les mises en demeure adressées par la société CITYA IMMOBILIER par lettres recommandées avec accusé de réception des 16 février 2024, 20 août 2024, et 11 février 2025, le relevé de compte copropriétaire du 17 juillet 2025, une mise en demeure adressée par le cabinet RAISON AVOCATS par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 mars 2024, les appels de fonds charges et travaux entre le 5 juin 2023 et le 18 juin 2025, les procès-verbaux des Assemblées générales de 2022 à 2024,des attestations de non recours des Assemblées générales, une facture du 13 mars 2024 relative à des frais de contentieux, une note d’honoraires des 21 mars 2024, 15 juillet 2024 et 9 juillet 2025 du cabinet RAISON AVOCATS.

Il ressort de l’ensemble de ces documents, et notamment du décompte actualisé, que la créance s’élève à la somme de 5 872,69 euros, arrêtée au 17 juillet 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus. Il convient de déduire de ce montant la somme de 677,23 euros qui est réclamée au titre des frais de recouvrement.

Il y a lieu en conséquence de condamner solidairement Madame [L] [C] et Monsieur [W] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence « [7] », la somme de 5 195,46 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 17 juillet 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mars 2024 avisée 16 mars 2024.

3 – Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation des défendeurs au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 677,23 euros.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de Madame [L] [C] et Monsieur [W] [C] des frais de mise en demeure de 45,60 euros à une reprise, et à 33,60 euros à quatre reprises ainsi que des frais de transmission du dossier à un auxiliaire de justice de 480 euros, des frais d’envoi de la mise en demeure par recommandé avec accusé de réception de 5,45 euros et des frais de relance de 5,89 euros à deux reprises.

S’agissant des frais de mise en demeure, une seule mise en demeure et une seule lettre de relance sont justifiées et constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006.

Dès lors que la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure et de relance, dont le coût ne pourra être évalué à plus de 15 euros pour une mise en demeure et 5 euros pour une relance, sera par conséquent accueillie à hauteur de la seule somme de 20 euros.

S’agissant des frais de transmission du dossier à un auxiliaire de justice, ils relèvent de l’activité du syndic et ne sont pas inclus dans les frais nécessaires au sens de la loi précitée.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [L] [C] et Monsieur [W] [C] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 20 euros au titre des frais de recouvrement nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

4- Sur la demande en dommages et intérêts

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’irrégularité de paiement des charges par Madame [L] [C] et Monsieur [W] [C] depuis le deuxième trimestre de l’année 2023 a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les dépenses liées à l’entretien des parties communes et au bon fonctionnement des équipements commun ont dû être assumées par les autres copropriétaires.

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure que Madame [L] [C] et Monsieur [W] [C] ont été destinataires de plusieurs mises en demeure et qu’ils n’ont pas procédé à des virements correspondant aux sommes appelées.

En se refusant de façon répétée de s’acquitter régulièrement de leurs charges de copropriété sans raison valable, Madame [L] [C] et Monsieur [W] [C] ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Ce préjudice sera justement et entièrement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts au paiement de laquelle les défendeurs seront solidairement condamnés.

5- Sur la demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires demande que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt.

Cependant, aucun élément produit au dossier ne justifie d’ordonner la capitalisation des intérêts.

En conséquence, la demande de capitalisation des intérêts sera rejetée.

6- Sur les autres demandes

Madame [L] [C] et Monsieur [W] [C], qui succombent supporteront in solidum les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 300 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’ancienneté et la nature du litige justifient que la présente décision ne soit pas dispensée de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Madame [L] [C] et Monsieur [W] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « JEAN COCTEAU PRINCIPAL » les sommes suivants :

5 195,46 euros au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 17 juillet 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 mars 2024 avisée 16 mars 2024, 20 euros au titre des frais de recouvrement,500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive,300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de capitalisation des intérêts,

CONDAMNE in solidum Madame [L] [C] et Monsieur [W] [C] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE