MINUTE N°

N° RG 25/00500 – N° Portalis DB22-W-B7J-TAQR

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 2] – [Adresse 4]

C/

Monsieur [I] [M]

Madame [E], [Y], [T], [B] [F]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 5]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 23 Juillet 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6], sise [Adresse 2] – [Adresse 4], représentée par son syndic la société par actions simplifiée FONCIA SEINE OUEST, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de NANTERRE sous le numéro 433 596 103 – dont le siège social est sis [Adresse 8]

Représenté par Maître Bruno ADANI, avocat au barreau de VAL D’OISE, substitué par Maître Aurélia NUGNES, avocat au barreau du VAL DE MARNE

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [M] – demeurant [Adresse 3]

Non comparant, ni représenté

Madame [E], [Y], [T], [B] [F] – demeurant [Adresse 3]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Martine SULTAN, Magistrate à Titre Temporaire

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Bruno ADANI

1 copie certifiée conforme à : Madame [E] [Y] [T] [B] [F]

Monsieur [I] [M]

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [I] [M] et Madame [E] [F] sont copropriétaires indivis du lot n°84 du règlement de copropriété de la RÉSIDENCE [Adresse 6] à [Localité 7], [Adresse 2] et [Adresse 4], composé d’un appartement représentant les 1631/100000 tantièmes des parties communes.

Ayant cessé de régler le montant des charges de copropriété y afférentes, le Syndicat des Copropriétaires demandeur leur a notifié une sommation de payer par exploits de la SASU ISMAN &Associés, commissaires de justice en date du 31 juillet 2023 portant sur la somme principale de 3.071,95 euros.

Puis, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SEINE OUEST a notifié à Monsieur [I] [M] et Madame [E] [F], par exploit introductif d’instance en date du 30 avril 2025, une assignation à comparaitre devant le Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, sollicitant notamment leur condamnation solidaire, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui verser les sommes de :

—  6.724,12 euros majorée des intérêts de retard au taux légal à compter du 31 juillet 2023, date de la sommation de payer jusqu’au jour du parfait paiement

—  1.500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Outre leur condamnation aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de l’inscription d’hypothèque et le coût des sommations de payer.

A l’audience du 22 mai 2025, le Syndicat des Copropriétaires demandeur, représenté par son avocat a soutenu oralement les demandes formulées dans son assignation.

Monsieur [I] [M] et Madame [E] [F], bien que régulièrement assignés par acte remis à l’étude n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.

L’affaire, appelée à l’audience du 22 mai 2025 a été mise en délibéré au 23 juillet 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

— d’une part, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

— d’autre part, les demandes tendant à voir constater, y compris lorsqu’elles sont libellées sous la forme de « juger que », ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles ne donnent pas lieu à statuer

Par ailleurs, selon l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I – Sur la recevabilité :

Il est constant que l’obligation de payer les charges de copropriété est une sujétion essentielle attachée à la qualité de copropriétaire étant précisé que chaque copropriétaire doit contribuer, selon les critères de répartition définis par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, aux dépenses résultant de l’entretien, de la conservation ou de l’administration des parties communes et des équipements collectifs.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Ce principe trouve une application directe en matière de recouvrement des charges de copropriété.

Si le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut valablement agir en recouvrement des charges impayées devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, il lui incombe de rapporter la preuve que le copropriétaire poursuivi en paiement des charges est bien titulaire du droit réel de copropriété sur le lot de copropriété, et ce afin de s’assurer qu’il est effectivement débiteur des sommes réclamées.

A défaut, l’action est irrecevable.

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [I] [M] et Madame [E] [F] à payer les charges appelées au titre du lot n° 84 du règlement de copropriété, composé d’un appartement mais aussi du lot numéro 66 composé d’une cave.

Or, le Syndicat des copropriétaires demandeur ne justifie pas de la qualité de copropriétaires indivis de Monsieur [I] [M] et Madame [E] [F] sur le lot numéro 66 du règlement de copropriété, le relevé de propriété produit aux débats ne mentionnant la copropriété indivise que du seul lot numéro 84, à l’exclusion de tout autre lot.

En conséquence, le Syndicat des Copropriétaires demandeur sera déclaré irrecevable en ses demandes de paiement de l’arriéré des charges et appels de travaux concernant le lot n°66 se chiffrant à la somme de 100,39 euros.

En revanche, il sera déclaré recevable en ses demandes de paiement à l’encontre de Monsieur [I] [M] et Madame [E] [F] portant sur le lot numéro 84 composé d’un appartement représentant les 1631/100000 tantièmes des parties communes.

II – Sur le paiement des charges générales de copropriété, des travaux et du fonds de travaux Loi ALUR :

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de I’ utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à 1'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14 1 ou du I de 1'article 14 2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En application de l’article 1353 alinéa 1° du code civil, il incombe au syndicat des copropriétaires qui sollicite le paiement d’un arriéré de charges de copropriété, de rapporter la preuve que le copropriétaire qu’il assigne est effectivement débiteur des sommes qui lui sont réclamées.

A cet égard, il convient de préciser que ni la loi du 10 juillet 1965, ni le décret du 17 mars 1967 ne définissent les pièces que le syndicat des copropriétaires doit fournir lorsqu’il recouvre en justice les charges de copropriété impayées.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

A ce titre, le syndicat des copropriétaires réclame le paiement d’une somme de 6.724,12 euros correspondant aux charges de copropriété et aux appels de fonds pour travaux impayés à compter du 1er juillet 2022 sur la base d’un décompte arrêté au 8 avril 2025.

Au cas particulier, il est constant que Monsieur [I] [M] et Madame [E] [F] sont copropriétaires indivis du lot numéro 84 du règlement de copropriété de la résidence [Adresse 6], représentant 1631/100000 tantièmes des parties communes, comme cela résulte de l’extrait de matrice cadastrale produit.

Monsieur [I] [M] et Madame [E] [F], non comparants n’apportent, par hypothèse, au Tribunal, aucun élément d’information qui permettrait de contester le nombre de tantièmes qu’ils détiennent au sein de la copropriété pas plus qu’ils ne sont en mesure de donner au Tribunal la preuve de règlements qu’ils auraient pu effectuer depuis l’assignation qui lui a été délivrée le 30 avril 2025.

Au soutien de sa demande, le Syndicat des Copropriétaires produit notamment :

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 24 mai 2022, approuvant notamment les comptes sur l’exercice 2021, l’ajustement du budget sur l’année 2022 ainsi que le budget prévisionnel pour l’année 2023 et approuvant la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice 2023.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 30 novembre 2022 approuvant notamment l’ajustement du budget prévisionnel pour l’exercice 2023

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 7 juin 2023 approuvant notamment la désignation de la SAS FONCIA SEINE OUEST AGENCE MODERNE en qualité de syndic, les comptes sur l’exercice 2022, l’ajustement du budget prévisionnel sur l’année 2023 ainsi que le budget prévisionnel pour l’année 2024 et approuvant la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice 2025.

— Le procès-verbal de l’assemblée générale qui s’est tenue le 4 juillet 2024 approuvant notamment les comptes sur l’exercice 2023, l’ajustement du budget prévisionnel sur l’année 2024 ainsi que le budget prévisionnel pour l’année 2025 et la cotisation obligatoire du fonds de travaux pour l’exercice 2025.

— Les attestations de non-recours des assemblées générales susvisées.

Le Syndicat des Copropriétaires demandeur produit également les appels de charges, les appels de travaux et ceux du fonds Loi ALUR adressés à Monsieur [I] [M] et madame [E] [F] depuis le 3ème trimestre 2022 jusqu’au 2ème trimestre 2025 et les bilans annuels de charges des exercices y afférents ainsi qu’un relevé de comptes depuis le 1er juillet 2022 jusqu’au 9 avril 2025.

Il est rappelé que pour fixer la créance du Syndicat des Copropriétaires demandeur à l’encontre de Monsieur [I] [M] et Madame [E] [F], il ne sera tenu des appels de charges afférents au seul lot numéro 84.

Le Syndicat des copropriétaires produit un décompte fixant le montant des appels de charges et travaux à la somme de 8.553 euros, montant dont il est justifié par la production des documents susvisés.

Pour établir le compte entre les parties, il convient donc de soustraire du compte établi par le syndicat des copropriétaires la somme de 159 euros correspondant à des frais de procédure et la somme de 100,39 euros correspondant aux charges appelées sur lot numéro 66. Enfin, il convient de tenir compte de la somme de 3.496,30 euros apparaissant au crédit du compte.

La créance du Syndicat des Copropriétaires s’établit donc à la somme de 4.797,31 € (8.553 € – 159 € – 100,39 € – 3.496,30 €).

Monsieur [I] [M] et Madame [E] [F] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 4.477,31 euros, au titre de l’arriéré des charges de copropriété, appels de fonds pour les travaux et cotisations obligatoires (Loi ALUR) dus à compter du 1er juillet 2022 jusqu’au 9 avril 2025, 2me trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 31 juillet 2023 sur la somme de 3.071,95 euros et à compter de la date d’assignation pour le surplus.

III – Sur la demande indemnitaire

L’article 1236-1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires demandeur réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de la résistance abusive de Monsieur [I] [M] et Madame [E] [F] à régler leurss charge, à concurrence de la somme de 1.500 euros.

L’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, l’abus de droit de la part de Monsieur [I] [M] et Madame [E] [F] n’est pas caractérisé dans la mesure où ces derniers ont procédé à des paiements comme cela résulte des documents produits par le Syndicat des Copropriétaires qui, par ailleurs, ne justifie pas d’une autre condamnation de ces derniers à payer des arriérés de charges antérieurement.

En conséquence, la demande indemnitaire pour résistance abusive du Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 6], sera rejetée.

IV– sur les demandes accessoires :

Monsieur [I] [M] et Madame [E] [F] qui succombent, supporteront in solidum a charge des entiers dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires que le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] a dû accomplir, Monsieur [I] [M] et Madame [E] [F] seront in solidum condamnés à lui verser la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge du Tribunal de Proximité de Saint-Germain-en-Laye, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

DECLARE irrecevable l’action en paiement du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] sis [Adresse 2] et [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SEINE OUEST prise en la personne de son représentant légal, au titre du recouvrement des charges et travaux sur le lot numéro 66 pour défaut de preuve de la qualité de copropriétaires dudit lot de Monsieur [I] [M] et Madame [E] [F],

DECLARE recevable l’action en paiement du Syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] sis [Adresse 2] [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SEINE OUEST prise en la personne de son représentant légal, au titre du recouvrement des charges et travaux de copropriété sur le lot numéro 84 depuis le 1er juillet 2022 jusqu’au 1er avril 2025,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [M] et Madame [E] [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] sis [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SEINE OUEST prise en la personne de son représentant légal, la somme de 4.4797,31 euros au titre de l’arriéré des charges de copropriété, travaux et cotisations obligatoires de la Loi ALUR afférent au lot numéro 84 du règlement de copropriété, selon décompte arrêté au 9 avril 2025, 2me trimestre 2025 inclus, avec intérêt au taux légal à compter du 31 juillet 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3.071,95 euros et à compter de la date d’assignation pour le surplus et ce jusqu’au complet règlement.

DEBOUTE le Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] sis [Adresse 2] et [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la SAS FONCIA SEINE OUEST prise en la personne de son représentant légal, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive,

REJETTE toute autre demande plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [M] et Madame [E] [F] aux entiers dépens, comprenant le coût de la sommation de payer en date 31 juillet 2023 et celui de l’assignation en date du 30 avril 2025.

CONDAMNE sin solidum Monsieur [I] [M] et Madame [E] [F] à payer au Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 6] sis [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 7], la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal de Proximité le 23 juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Martine SULTAN, magistrat à titre temporaire et par Monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, La magistrate à titre temporaire,