TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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N° RG 25/51890 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7GZ6

N° : 2

Assignation du :

04 Mars 2025

[1]

[1] 2 copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

rendu le 22 janvier 2026

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

LA VILLE DE [Localité 8], représentée par Madame la Maire de [Localité 8], Madame [G] [Z], agissant au nom et pour le compte de la Commune de [Localité 8]

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par Maître Bruno MATHIEU de la SELAS MATHIEU ET ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS – #R0079

DEFENDEUR

Monsieur [E] [H]

[Adresse 1]

[Localité 6]

représenté par Maître Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, la VILLE DE PARIS a assigné, selon la procédure accélérée au fond devant le président du tribunal judiciaire de PARIS, Monsieur [E] [H] afin de le voir condamner à une amende de 50.000 euros pour avoir mis en location de courte durée son appartement situé au [Adresse 4], sans que pourtant cet appartement ne constitue sa résidence principale.

Après plusieurs renvois sollicités par les parties, l’affaire a été évoquée à l’audience du 5 décembre 2025.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la VILLE DE PARIS sollicite du Président du Tribunal judiciaire de :

— condamner Monsieur [H] à lui payer une amende d’un montant de 50.000 euros,

— ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation sous astreinte de 51.000 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance,

— se réserver la liquidation de l’astreinte ainsi prononcée,

— condamner Monsieur [H] à lui payer la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens avec faculté de recouvrement dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, Monsieur [H] sollicite du Président du Tribunal Judiciaire de :

« Vu les dispositions des articles L.637-1 et L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation,

Vu les dispositions des articles L. 324-1-1 et suivants du Code du tourisme ;

Vu les dispositions des articles 8 et 16 de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen ;

Vu les dispositions des articles 6 et 7 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme ;

Vu l’article 49.1 de la charte des droits fondamentaux de l’Union Européenne ;

Vu l’article 2 du Code Civil ;

Vu la jurisprudence ;

Vu les pièces versées aux débats ;

Il est demandé à Madame, Monsieur le Président du Tribunal judiciaire :

A titre principal :

— JUGER que Monsieur [E] [H] était dépourvu de toute intention frauduleuse au moment des faits ;

— JUGER que, compte tenu de sa bonne foi, de sa coopération avec la Ville de [Localité 8], des circonstances particulières de l’affaire, Monsieur [E] [H] n’est fondé à être condamné qu’à une amende symbolique d'1 euro ;

En conséquence :

o DEBOUTER la Ville de [Localité 8] de sa demande de condamnation dirigée contre Monsieur [E] [H] à une amende civile de 50.000€ ;

o CONDAMNER Monsieur [E] [H] à une amende symbolique de 1 euro à défaut de l’en exempter ;

A titre subsidiaire :

— JUGER que le montant de 50.000 euros au titre de l’amende civile est manifestement disproportionné et injustifié compte tenu de la bonne foi de Monsieur [E] [H], de sa coopération avec la Ville de [Localité 8], des circonstances particulières de l’affaire;

— ECARTER les estimations de la Ville de [Localité 8] car manifestement erronées ;

En conséquence :

o DEBOUTER la Ville de [Localité 8] de sa demande de condamnation dirigée contre Monsieur [E] [H] à une amende civile de 50.000€ ;

o CONDAMNER Monsieur [E] [H] à une amende civile dont la somme ne pourrait excéder 1.000 euros ou toute somme que l’équité commandera, si le Tribunal devait entrer en voie de condamnation ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— DEBOUTER la Ville de [Localité 8] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

— DEBOUTER la Ville de [Localité 8] de sa demande d’ordonner le retour à l’habitation du local sis [Adresse 2] à [Localité 9] ([Adresse 7] – Porte 5 – lot de copropriété 24), sous astreinte de 51 000 euros par jour de retard ;

— DEBOUTER la Ville de [Localité 8] de sa demande de condamnation dirigée contre Monsieur [E] [H] au paiement de la somme de 1.500 euros de la Ville de [Localité 8] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la Ville de [Localité 8] à verser la somme de 1.500 euros à Monsieur [E] [H], au titre des frais nécessaires pour assurer sa défense, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

— CONDAMNER la Ville de [Localité 8] aux dépens ;

— ECARTER l’exécution provisoire en cas de condamnation de Monsieur [E] [H]."

Vu les dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

SUR CE :

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation

Aux termes de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction applicable à la cause :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 11] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ».

Aux termes de l’article L. 651-2 du même code, dans la même rédaction :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50.000 euros par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires ».

Pour l’application des dispositions susvisées, il y a donc lieu d’établir:

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970, qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

La preuve de l’usage d’habitation du bien au 1er janvier 1970 peut être rapportée par tous moyens.

En l’espèce, il résulte des pièces produites par la VILLE DE [Localité 8], et notamment du constat de location meublée touristique du 16 juillet 2024 établi par un agent assermenté, que Monsieur [H] a mis son appartement meublé situé au [Adresse 3] à [Localité 8] en location via la plateforme AIRBNB.

Cet appartement a fait l’objet d’une déclaration en ligne de location meublée le 1er juillet 2022 en application de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme, ayant donné lieu à la délivrance d’un numéro d’enregistrement.

La preuve de l’usage d’habitation du local est présumé, dès lors que l’immeuble abritant l’appartement de Monsieur [H] a été acquis en état futur de parfait achèvement le 22 septembre 1971 et que selon le permis de construire du 5 mars 1969 de cet immeuble, il s’infère notamment que le lot constituant l’appartement litigieux est à usage d’habitation. Au demeurant, Monsieur [H] ne conteste pas cet usage.

Il s’ensuit que Monsieur [H] a changé sans autorisation préalable l’usage du lot en cause, au sens de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation précité, en louant son appartement meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et qu’en conséquence, l’infraction est établie et la demande d’amende civile formée par la VILLE DE [Localité 8] est fondée.

S’agissant du montant de l’amende, il doit être fixé en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 8], où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

En l’espèce, il ressort du constat de location touristique que le bien a été loué à raison de 122 nuitées pour la période allant du 1er janvier au 11 août 2024, 263 nuitées pour l’année 2023 et 6 nuitées pour l’année 2022.

Concernant les gains tirés des locations illicites, le constat fait apparaître que le local était loué pour un montant moyen de 165 euros la nuit. La VILLE DE [Localité 8] estime les gains illicites à 64.710 euros.

Le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier s’élève à 40.800 euros.

Il doit toutefois être porté au crédit de Monsieur [H] qu’il a collaboré avec la VILLE DE [Localité 8] et immédiatement répondu aux demandes de justificatifs, faisant visiter le bien et transmettant l’historique des réservations.

Il a également cessé la location meublée touristique, dès lors que son fils Monsieur [I] [H] s’y est installé et qu’il a déclaré cette adresse comme étant sa résidence principale aux services fiscaux, ce qui relève de sa déclaration de revenus pour l’année civile 2024.

Dès lors, en considération de la durée de la période incriminée, du profit généré par les locations de courtes durées au regard d’une location classique, desquelles il ne saurait être déduit les charges afférentes audit bien dès lors que lesdites charges n’auraient pas été déductibles si ce bien avait été sa résidence principale, du retour du local litigieux à un usage d’habitation et de la situation financière du défendeur, il convient de fixer l’amende civile à 9.000 euros.

Enfin, il n’y a pas lieu d’ordonner le retour à l’habitation sous astreinte des locaux litigieux, dès lors qu’ils sont désormais utilisés par Monsieur [I] [H] à titre de résidence principale.

Cette demande sera, en conséquence, rejetée.

Sur les frais et dépens

Partie perdante, Monsieur [H] sera tenu aux dépens et, par suite, condamné au paiement de la somme de 1.500 euros à la VILLE DE [Localité 8] sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie d’écarter l’exécution provisoire, en sorte que la demande formée en ce sens sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le président, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Condamne Monsieur [E] [H] au paiement d’une amende civile de 9.000 euros sur le fondement des articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation et dit que le produit de cette amende sera intégralement versé à la VILLE DE [Localité 8] ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [E] [H] aux dépens ;

Condamne Monsieur [E] [H] à payer à la VILLE DE [Localité 8] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 8] le 22 janvier 2026

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI