Tribunal Judiciaire de Versailles, Tpx ver cg fond, 19 septembre 2025, n° 25/00596

TJ Versailles 19 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que la SCI MAF 78 n'a pas contesté les décisions de l'assemblée générale et est donc tenue de payer les charges dues.
Rejeté
Imputation des frais de recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement demandés ne sont pas justifiés et ne relèvent pas des frais imputables au copropriétaire.
Accepté
Préjudice causé par le retard de paiement
La cour a reconnu que le retard de paiement a causé un préjudice au syndicat, justifiant l'octroi de dommages et intérêts.
Accepté
Indemnité pour frais non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était équitable d'accorder une indemnité pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Versailles, tpx ver cg fond, 19 sept. 2025, n° 25/00596
Numéro(s) :	25/00596
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Annabelle ORTEGA GONZALEZ
Parties :	Syndic. de copro. SYNDICAT DE LA SCI RESIDENCE CLAUDE DEBUSSY SYNDIC FONCIA MANSART, “ SYNDICAT DE LA SCI RESIDENCE CLAUDE DEBUSSY ” SITUE [ Adresse 1 ] c/ La SCI MAF 78

Texte intégral

TRIBUNAL

de [Localité 9]

[Adresse 4]

[Localité 5]

N° RG 25/00596 – N° Portalis DB22-W-B7J-TDBF

JUGEMENT

Du : 19 Septembre 2025

Syndic. de copro. SYNDICAT DE LA SCI RESIDENCE CLAUDE DEBUSSY SYNDIC FONCIA MANSART

S.C.I. MAF 78

expédition exécutoire

délivrée le

à M^e ORTEGA GONZALEZ

expédition certifiée conforme

délivrée le

à SCI MAF 78

Minute : /2025

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le 19 Septembre 2025 ;

Sous la présidence de Monsieur Yohan DESQUAIRES, Vice-président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Madame Charline VASSEUR, Greffier,

Après débats à l’audience du 19 Juin 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

“SYNDICAT DE LA SCI RESIDENCE CLAUDE DEBUSSY” SITUE [Adresse 1]

Agissant poursuites et diligences de son syndic FONCIA MANSART

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Annabelle ORTEGA GONZALEZ, substituée par M^e Bruno ALLALI, avocats au barreau de PARIS

ET :

DEFENDEUR :

S.C.I. MAF 78

[Adresse 3]

[Localité 7]

non comparante

A l’audience du 19 Juin 2025, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré. Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Septembre 2025 aux heures d’ouverture au public.

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

La SCI MAF 78 est propriétaire des lots n°457 et 486 situés au sein de la RESIDENCE [8] sis [Adresse 1].

La SCI MAF 78 n’a pas régulièrement acquitté ses charges de copropriété.

Par un jugement en date du 28 mai 2024, la SCI MAF 78 a été condamnée à payer la somme de 4.673,49 euros au titre des charges dues à la date du 9 novembre 2023, provisions de charges arrêtées au 3e trimestre 2023 incluses.

Par assignation en date du 20 mai 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la société civile immobilière (SCI) RESIDENCE CLAUDE DEBUSSY sis [Adresse 1], représenté par son syndic le cabinet FONCIA MANSART, a saisi le tribunal judiciaire de Versailles aux fins de condamner la SCI MAF 78 à lui payer les sommes suivantes :

—  5 662,66 euros au titre des charges et travaux arrêtés à la date du 10 novembre 2023 au 16 mai 2025, avec intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 9 avril 2025,

—  1 300 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés à la date du 10 novembre 2023 au 16 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 avril 2025,

—  1 000 euros à titre de dommage et intérêts,

—  2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 19 juin 2025, le Syndicat des Copropriétaires de la SCI RESIDENCE CLAUDE DEBUSSY sis [Adresse 1], représenté par son conseil, maintient ses demandes formulées dans son assignation et précise qu’un précédent jugement a été soldé le 30 janvier 2025.

Bien que régulièrement citée à l’étude de l’huissier, la SCI MAF 78, n’était ni présente, ni représentée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 19 septembre 2025.

MOTIFS

1- Sur la demande en paiement des charges de copropriété :

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives privatives comprises dans leur lot.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées

En l’espèce, le Syndicat des Copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes:

La matrice cadastraleLe décompte arrêté au 16 mai 2025,Les appels de fonds,Les procès-verbaux des Assemblées générales du 16/05/2022 au 28/05/2024,Les attestations de non recours des Assemblées générales, Le contrat de syndic du 23/05/2023,La fiche immeuble.

Il ressort de l’ensemble des pièces produites que les charges de copropriété impayées du 10 octobre 2023 au 16 mai 2025 s’élèvent à la somme de 5 662,66 euros après déduction de l’ensemble des frais au décompte.

Il convient en conséquence de condamner la SCI MAF 78 à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 662,66 euros au titre des charges de copropriété suivant arrêté du compte au 16 mai 2025, appel du 4e trimestre 2024 inclus.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 avril 2025.

2 – Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

En l’espèce, il est réclamé la condamnation du défendeur au titre des frais de recouvrement au paiement de la somme totale de 1.300 euros, visés dans le décompte global versé aux débats.

Le syndicat des copropriétaires impute au débit du compte de la SCI MAF 78 des frais de « suivi dossier avocat » à trois reprises à hauteur de 150 euros chacun et des frais d'« inscription hypothèque » à hauteur de 430 euros. Ces frais relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété et non des prestations particulières nécessitant des diligences exceptionnelles.

Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires impute enfin au débit du compte de la SCI MAF 78 des frais de « saisine huissier et exécution » qui relèvent des dépens et seront donc examinés sur ce fondement.

En conséquence, il convient de rejeter la demande du Syndicat des Copropriétaires de la SCI RESIDENCE CLAUDE DEBUSSY sis [Adresse 1] au titre des frais de recouvrement.

3- Sur la demande en dommages et intérêts

L’irrégularité de paiement des charges par la SCI MAF 78 a entraîné un préjudice certain pour le syndicat de copropriétaires, dont les sommes dues à ses créanciers ont dû être avancées par le syndicat.

En se refusant de façon répétée à s’acquitter régulièrement de ses charges de copropriété sans raison valable, la SCI MAF 78 a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

Il convient toutefois de réduire la demande à de plus justes proportions, en condamnant la SCI MAF 78 au paiement d’une indemnité de 500 euros.

4- Sur les autres demandes

La SCI MAF 78, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 500 euros lui sera allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’ancienneté et la nature du litige justifient que la présente décision ne soit pas dispensée de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE la SCI MAF 78 à payer au Syndicat des Copropriétaires de la SCI RESIDENCE CLAUDE DEBUSSY sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART :

la somme de 5 662,66 euros au titre des charges de copropriété et travaux pour la période entre le 10 octobre 2023 et le 16 mai 2025, appel du 4e trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 avril 2025,la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts pour retard de paiement,

REJETTE la demande du Syndicat des Copropriétaires de la SCI RESIDENCE CLAUDE DEBUSSY sis [Adresse 1] pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART au titre des frais de recouvrement,

CONDAMNE la SCI MAF 78 aux entiers dépens,

CONDAMNE la SCI MAF 78 à payer au syndicat des copropriétaires de la SCI RESIDENCE CLAUDE DEBUSSY sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet FONCIA MANSART, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction à la date indiquée en tête du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT