MINUTE N°

N° RG 24/00835 – N° Portalis DB22-W-B7I-STD7

Syndicat des copropriétaires de la Villa des Impressionnistes à [Localité 10] de l’immeuble situé [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de son syndic, FONCIA MANSART

C/

Monsieur [P] [R]

Madame [O] [R]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 8]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 27 Juin 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la Villa des Impressionnistes à Carrières-sur-Seine de l’immeuble situé [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son syndic, FONCIA MANSART, société par actions simplifiée, immatriculée au R.C.S. de Versailles sous le numéro 490 205 184 , dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représentée par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Aurore ELSTER, avocat

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [P] [R], demeurant [Adresse 3], non-comparant, ni représenté

Madame [O] [R], demeurant [Adresse 3], non-comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Violaine ESPARBÈS, vice-président

Greffier : Thomas BOUMIER

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ

1 copie certifiée conforme à Monsieur [P] [R] et à Madame [O] [R]

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis “[Adresse 12], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a fait assigner monsieur [P] [R] et madame [O] [R] devant le tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye afin d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes suivantes :

—  5.072,08 € au titre des charges de copropriété et travaux arrêtés à la date du 12 septembre 2024, avec intérêts calculés au taux légal à compter de la mise en demeure (4 novembre 2020) ;

—  2.499,14 € au titre des frais de recouvrement avec intérêts calculés au taux légal à compter de la mise en demeure (4 novembre 2020) ;

—  1.000 € de dommages et intérêts ;

—  2.000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— les entiers dépens.

A l’audience du 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 13] (ci-après “le syndicat des copropriétaires”), représenté par son conseil, actualise ses demandes après avoir fait signifier aux défendeurs des conclusions d’actualisation portant le montant des charges impayées à 6.985,47 € et les frais à 2.819,14 €. A l’audience, le conseil précise que les autres demandes portées par l’assignation sont maintenues.

Il fait valoir que monsieur [P] [R] et madame [O] [R] paient irrégulièrement les charges de copropriété, qu’il a dû faire l’avance des frais et honoraires nécessaires au recouvrement de la créance.

Monsieur [P] [R] et madame [O] [R] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 27 juin 2025 par mise à disposition du public au greffe.

MOTIFS

Aux termes des dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, il a été vérifié à l’audience que monsieur [P] [R] et madame [O] [R] ont été régulièrement assignés par exploit de commissaire de justice délivré à étude.

L’assignation étant ainsi régulière, il sera statué sur le fond.

1° Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

Par ailleurs, l’article 14-1 de cette loi précis que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté, dans les délais, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— un relevé de propriété émis par la direction générale des finances publiques, dont il résulte que monsieur [P] [R] et madame [O] [R] sont propriétaires de biens et droits immobiliers dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété, sissection [Cadastre 9] à [Localité 10] formant les lots 3, 78 et 106,

— les appels de charges et cotisations de fonds pour travaux afférents aux périodes allant du 1er janvier 2007 au 2ème trimestre 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales suivantes :

* 14 mai 2019 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice 2018 et voté le budget prévisionnel pour l’année 2020, avec quitus pour le syndic,

*29 septembre 2020 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice 2019 et voté le budget prévisionnel pour l’année 2021 ainsi que des budgets supplémentaires pour travaux , avec quitus pour le syndic,

* 22 septembre 2021 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice 2020 et le budget prévisionnel 2022 outre une mission de maitrise d’oeuvre de conception et appel d’offre pour travaux de ravalement et traitement des balcons et terrasses, avec quitus pour le syndic,

* 14 avril 2022 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice 2021et voté le budget prévisionnel pour l’année 2023, avec quitus pour le syndic,

* 24 mai 2023 ayant régulièrement approuvé les comptes de l’exercice 2022 et voté le budget prévisionnel pour l’année 2024, outre des travaux de ravalement, avec quitus pour le syndic,

— une attestation de non recours concernant ces assemblées générales,

— le contrat de syndic, en date du 29 mai 2024, prenant effet au 1er octobre 2024 ;

Le syndic a mis à plusieurs reprises monsieur [P] [R] et madame [O] [R] en demeure de payer les charges et frais depuis le 3 février 2020. Il a fait délivrer aux intéressés une sommation de payer le 4 novembre 2020, le 4 octobre 2022, le 12 mai 2023 et le 24 janvier 2024. Par ailleurs, des conclusions d’actualisation leur ont été signifiées à personne par commissaire de justice le 16 mai 2025.

Le décompte arrêté au jour de l’audience, comprenant l’appel de charges émis pour la période correspondant au 2ème trimestre 2025 et les relevés individuels de charges produits laissent apparaître un solde débiteur de 5.294,56 € correspondant aux charges impayées pour la période allant du 3ème trismestre 2023 au 2ème trimestre 2024. Monsieur [P] [R] et madame [O] [R] , qui ne justifient d’aucun paiement libératoire et alors qu’aucune contestation ni recours n’a été formé à l’encontre des décisions d’assemblées générales, seront solidairement condamnés à verser la somme de 6.985,47 € correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 4ème trimestre 2019 au 2ème trismestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 24 janvier 2024 pour la somme de 2636,60 € et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus, les précédentes mises en demeure n’étant pas assorties d’accusé de réception.

S’agissant des frais réclamés, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue de la loi du 13 juillet 2006 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le juge peut les réduire ou supprimer en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*Frais de mise en demeure et de relance

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit le contrat de syndic en date du 29 mai 2024, prenant effet au 1er octobre 2024 et des copies de lettres de relance et de mise en demeure.

Or, il y lieu de constater que les mises en demeure ont été expédiées avant la prise d’effet du contrat fourni. Par ailleurs, il y a lieu de considérer leur montant excessif, en particulier concernant les lettres de relances.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à sa demande à ce titre.

* Frais de constitution du dossier

Aux termes du Contrat de Syndic, la facturation de frais de constitution et de transmission de dossiers aux commissaires de justice n’est prévue qu’en cas de diligences exceptionnelles. En outre, la constitution et la transmission de dossiers aux commissaires de justice constituent des actes d’administration de la copropriété entrant dans la mission générale des syndics.

Ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et le fait que le Contrat de Syndic prévoit une rémunération spécifique à ce titre n’en change pas la nature.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires concernant les frais de constitution et de transmission du dossier au commissaire de justice.

* Frais de sommation de payer

Les frais relatifs aux sommations de payer sont compris dans les dépens.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à cette demande.

2° Sur la demande de dommages et intérêts pour non paiement des charges

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, dans les obligations qui se bornent au paiement d’une certaine somme, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, monsieur [P] [R] et madame [O] [R], en refusant obstinément de s’acquitter des sommes dues au titre des charges de copropriété, ont commis une faute et a causé un préjudice au syndicat des copropriétaires qui ne peut être réparé par la seule condamnation à paiement de l’arriéré de charge.

En conséquence, ils seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 300 € en réparation de son préjudice.

3° Sur les autres demandes

Conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, monsieur [P] [R] et madame [O] [R], qui succombent, seront solidairement condamnés aux dépens, qui comprendront les sommations de payer des 4 novembre 2020, 4 octobre 2022, 12 mai 2023 et 24 janvier 2024.

Il est de plus équitable de condamner in solidum ces derniers à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 € au titre des frais exposés par lui et non comprise dans les dépens.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, en sa chambre de proximité détachée de Saint-Germain-en-Laye, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Condamne solidairement monsieur [P] [R] et madame [O] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, la somme de 6.985,47 € correspondant aux charges de copropriété dues pour la période du 4ème trimestre 2019 au 2ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer en date du 24 janvier 2024 pour la somme de 2636,60 € et à compter de la notification du présent jugement pour le surplus ;

Condamne in solidum monsieur [P] [R] et madame [O] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, la somme de 300 € de dommages et intérêts ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 7], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, de ses plus amples demandes ;

Condamne in solidum monsieur [P] [R] et madame [O] [R] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, la somme de 400 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne solidairement monsieur [P] [R] et madame [O] [R] aux dépens, qui comprendront les frais relatifs aux sommations de payer délivrées le 4 novembre 2020, le 4 octobre 2022, le 12 mai 2023 et le 24 janvier 2024 ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 27 juin 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine ESPARBÈS, vice-président, et par monsieur Thomas BOUMIER, greffier.

Le greffier, Le vice-président,