TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [X]

Monsieur [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BOURON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06078 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5E3B

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDEUR

Monsieur [F] [K],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 3]

assisté par Maître BOURON, avocat au barreau du Val-de-Marne

DÉFENDEURS

Madame [N] [X],

Monsieur [O] [J]- [T],

demeurant [Adresse 1] – [Localité 4]

comparants tout les deux en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 10 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06078 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5E3B

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 novembre 2018, M. [F] [K] a consenti un bail d’habitation à Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2100 euros.

Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 19 juillet 2023, réceptionnée le 24 juillet 2023, M. [F] [K] a fait délivrer aux locataires un congé pour reprise à effet au 15 octobre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 22 septembre 2023, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4310 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] le 29 septembre 2023.

Par assignations du 24 novembre 2023, M. [F] [K] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,7 294 euros au titre de l’arriéré locatif,5 000 euros à titre de dommages et intérêts,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement initial, la formalité CCAPEX et le coût de l’assignation, ainsi que tous les coûts de procédure à venir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 novembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Par jugement du 28 mai 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet a notamment « renvoyé le litige devant le tribunal judiciaire de Paris » sur le fondement de l’article 47 du code de procédure civile.

Appelée à l’audience du 20 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande de M. [F] [K].

À l’audience du 9 avril 2025, M. [F] [K], comparant assisté de son avocat, a déposé des conclusions, dont il a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles il demande au juge de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,surabondamment, valider le congé du 29 juillet 2023,plus surabondamment, prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des locataires,en tout hypothèse :

ordonner l’expulsion des locataire ainsi que de tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier dès la signification du jugement à intervenir,ordonner dispense du délai de deux mois pour procéder à la mesure d’expulsion,débouter les défendeurs de l’ensemble de leurs demandes,condamner, in solidum, les locataires à lui payer les sommes suivantes :16 932 euros correspondant à l’arriéré locatif échu au terme mensuel de mars 2025 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de chaque terme mensuel échu et impayé, et jusqu’à parfait paiement, 2 155 euros par mois à titre d’indemnité provisionnelle d’occupation à compter du 1er avril 2025 inclus et jusqu’à libération effective de l’ensemble des lieux, outre intérêts au taux légal à compter de chaque terme mensuel échu et impayé, et jusqu’à parfait paiement,ordonner la capitalisation des intérêts ainsi échus sur toutes condamnations prononcées, année par année, conformément à l’article 1343-2 du code civil,5 000 euros à titre de dommages et intérêts, 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il précise à l’oral que la dette s’élève désormais à 15 585 euros, et qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T], comparant en personne, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils demandent au juge de :

dire que la procédure est nulle et que la juridiction n’est pas valablement saisie,dire M. [F] [K] irrecevable en toute ses demandes,déclarer fausse les pièces n°36 et 37 produites par M. [F] [K] et les écarter, à défaut le débouter de ses demandes,condamner M. [F] [K] à leur payer les sommes suivantes :35 000 euros en garantie des vices et indemnité de jouissance,6 000 euros à Mme [N] [X] et 5000 euros à M. [O] [J]-[T] au titre du préjudice moral,le remboursement des frais de saisie conservatoire,condamner M. [F] [K] à effectuer les travaux de nature à mettre fin aux troubles de jouissance, dans un délai de trois mois à compter du jugement à intervenir,dire que jusqu’à complet achèvement des travaux, les locataires ne devront qu’un loyer ne dépassant pas 1702,45 euros,subsidiairement, leur accorder les plus larges délais de paiement autorisé par la loi avec toutes conséquences de droit, notamment la suspension des effets de la clause résolutoire,plus subsidiairement :fixer l’indemnité d’occupation à une somme ne dépassant pas 1 702,45 euros,leur accorder les plus larges délais autorisés par la loi pour quitter les lieux,ordonner la compensation de sommes qui seraient dues, le cas échéant,condamner M. [F] [K] au paiement des dépens,écarter toute exécution provisoire au profit du demandeur.Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 9 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

M. [F] [K] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond de la demande

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] considèrent que le commandement mentionnant à tort un délai de six semaines doit être annulé.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; […]

L’article 114 du code de procédure civile dispose qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle. La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le commandement de payer du 22 septembre 2023 contient la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette.

Il appartient donc aux défendeurs, qui demandent l’annulation de cet acte, de démontrer que cette irrégularité leur cause un grief. Les défendeurs sur ce point considèrent que cette irrégularité fait nécessairement grief invoquant une confusion possible avec le délai de deux mois stipulé dans la clause résolutoire. Cependant, il convient de relever qu’ils n’ont procédé à aucun paiement avant le mois de mars 2024. En l’absence de paiement dans le délai compris entre six semaines et deux mois, ils échouent à démontrer l’existence d’un grief qui puisse faire encourir une nullité du commandement.

Il convient donc de substituer le délai de deux mois au délai de six semaines visé au commandement de payer.

Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] soutiennent que M. [F] [K] a renoncé à se prévaloir du commandement de payer délivré le 22 septembre 2023, ce dernier ayant, postérieurement à cette date, délivrer, au mois de novembre 2024, deux autres commandements de payer visant des loyers et le contrat de location en cours, ces commandement octroyant un nouveau délai de deux mois aux locataires pour payer leur dette. Le bail a, selon eux, été renouvelé à compter du 15 octobre 2024.

La renonciation à un droit ou à une action ne peut se présumer et, pour être utilement opposée par celui qui s’en prévaut, doit être certaine, expresse et non équivoque.

En l’espèce, il est constant que M. [F] [K] n’a pas expressément renoncer à se prévaloir du commandement de payer délivré le 22 septembre 2023. Il a fait délivrer le 24 novembre 2023 une assignation pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, et a maintenu cette demande à l’audience de plaidoirie. Le fait de faire délivrer deux autres commandements de payer au cours de l’instance, alors que la validité du commandement de payer délivré le 22 septembre 2023 est critiquée, ne traduit pas une volonté de renoncer à se prévaloir de cet acte.

Le commandement de payer la somme de 4 310 euros, signifié aux locataires le 22 septembre 2023 est donc valable. Et il est constant que la somme de 4 310 euros n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, ces derniers se prévalant de l’exception d’inexécution.

Les défendeurs soutiennent, en effet, que leur bailleur a manqué à ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien du bien et de jouissance paisible, ces inexécutions contractuelles sont, selon eux, suffisamment grave pour justifier l’exception d’inexécution et l’absence de paiement du loyer du mois d’août 2023 au mois de février 2024 inclus.

L’article 1217 du code civil prévoit que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation.

L’article 1219 du code civil vient préciser qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En matière de bail, l’exception d’inexécution n’est pas admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient au demandeur à l’action de prouver les inexécutions contractuelles alléguées, de même que l’existence des dommages dont il réclame la réparation ainsi que leur imputabilité aux manquements allégués.

En l’espèce, Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] ne démontrent ni même n’allèguent une impossibilité totale d’habiter les lieux. Le moyen tiré de l’exception d’inexécution est donc écarté.

En cas de méconnaissance par le bailleur de ses obligations, le locataire peut solliciter l’indemnisation pour les préjudices subis. Les demandes reconventionnelles de Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] formulées à ce titre seront examinées plus bas.

Il résulte de ce qui précède que le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 23 novembre 2023.

Sur la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Cependant, Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] ne produisent aucun élément sur les revenus de leur foyer pour justifier qu’ils sont en situation de régler leur dette locative comme l’exige l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité. Dans ces conditions, il convient de les débouter de leur demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] étant sans droit ni titre depuis le 23 novembre 2023, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le délai prévu au premier alinéa de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

M. [F] [K] demande la suppression de ce délai pour mettre un terme à son préjudice, du fait de l’absence de paiement de loyer et compte tenu de dégradations dans le jardin, sans produire aucun élément de preuve à l’appui.

En l’espèce, il est constant que les demandeurs nesont pas entrés dans les lieux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Par ailleurs, les éléments évoqués par M. [F] [K] ne permettent pas d’établir leur mauvaise foi. Il n’y a donc pas lieu de réduire ou de supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

En application des dispositions combinées des articles L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, L.412-3, L.412-4, L.412-6 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] n’apportent aucun élément de nature à démontrer que leur relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, la demande de délai pour quitter les lieux est donc rejetée.

S’agissant des demandes de validation du congé pour reprise du 19 juillet 2023 et de prononcé de la résiliation judiciaire du contrat, il convient de constater que bien qu’elles soient présentées à titre « surabondant » par le demandeur, elles doivent être considérées comme des demandes subsidiaires à la demande de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, le contrat de bail ne pouvant être résilié plusieurs fois. Ces demandes n’ont donc pas à être examinées.

Sur la dette locative

Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, oralement, à l’audience, M. [F] [K] a actualisé le montant de sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 15 585 euros.

Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] contestent être redevable de la somme de 500 euros relative, à la lecture du décompte produit, à une facture de la société Archimad. En l’absence d’élément justificatif sur ce point, il convient effectivement d’écarter cette somme qui n’est pas justifiée par le demandeur.

Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] seront donc solidairement condamnés à payer la somme de 15 085 euros au bailleur, en application de la clause de solidarité du bail et du principe selon lequel les coauteurs d’un même dommage doivent être condamnés à le réparer en totalité. Cette somme correspond à l’arriéré de loyer, charges et indemnité d’occupation échus.

Les intérêts au taux légal courront à compter du présent jugement, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer et de l’assignation ayant été successivement réglées par les paiements postérieurs.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée, elle sera accordée.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, soit à ce jour 2 155 euros, à partir du 23 novembre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [F] [K] ou à son mandataire.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Pour que soit engagée la responsabilité délictuelle, encore faut-il que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien entre le préjudice et la faute commise.

Si M. [F] [K] vise l’article 1240 du code civil dans ses écritures, il n’apporte aucun élément de preuve pour démontrer les fautes qu’il reproche à ses contradicteurs et l’existence et l’étendu d’un préjudice. Sa demande sera, par conséquent rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

[…]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […]

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] allèguent de nombreux désordres touchant la fosse septique, le jardin, le terrain, le toit, l’isolation, entrainant des infiltrations, condensation et moisissures. Ils produisent essentiellement des courriers et courriel qu’ils ont adressés à M. [F] [K] dans lesquels ils listent les désordres qu’ils ont constatés dans la maison louée. Ces éléments ne sont pas probants nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même.

Le signalement « Histologe » n’est, à ce stade de la procédure de signalement, que la reprise des critiques formulées par les locataires sur le bien.

Les photographies produites, si M. [F] [K] ne conteste pas qu’elles aient pu être prises dans la maison, ne sont pas datées et ne permettent pas d’établir l’étendue, la cause et l’origine des désordres et donc a fortiori de les imputer au bailleur.

Les seules pièces extérieures produites sont des devis qui ne donnent pas d’information sur l’état du bien au moment de l’intervention du technicien et une mise en demeure de l’expert de leur assurance de réaliser des travaux de toiture de la maison. Or en l’absence de tout élément complémentaire objectif technique permettant d’établir un désordre, son étendu, son origine et sa cause, les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir un manquement susceptible d’engager la responsabilité du bailleur.

S’agissant de la demande de voir écarter les pièces 36 et 37 de M. [F] [K], il sera relevé que les défendeurs ne proposent aucun fondement juridique. Toutefois, en application de l’article 299 du code de procédure civile, si un écrit sous seing privé produit en cours d’instance est argué faux, il est procédé à l’examen de l’écrit litigieux comme il est dit aux articles 287 à 295.

L’article 287 du code de procédure civile précise que si l’une des parties dénie l’écriture qui lui est attribuée ou déclare ne pas reconnaître celle qui est attribuée à son auteur, le juge vérifie l’écrit contesté à moins qu’il ne puisse statuer sans en tenir compte. Si l’écrit contesté n’est relatif qu’à certains chefs de la demande, il peut être statué sur les autres. Si la dénégation ou le refus de reconnaissance porte sur un écrit ou une signature électroniques, le juge vérifie si les conditions, mises par les articles 1366 et 1367 du code civil à la validité de l’écrit ou de la signature électroniques, sont satisfaites.

En l’espèce, ces pièces sont produites par M. [F] [K] pour venir démontrer qu’il s’est montré diligent face aux demandes d’intervention des locataires mais qu’il a, parfois, été empêché d’agir du fait de l’attitude de ces derniers. Sa responsabilité en tant que bailleur n’étant pas retenue, il n’y a pas lieu de tenir compte de ces pièces, il ne sera donc pas procédé à une vérification d’écriture et il sera statué sans en tenir compte.

A défaut d’engagement de la responsabilité du bailleur, les demandes indemnitaires pour préjudice de jouissance et préjudice moral sont également rejetées ainsi que la demande de remboursement des frais de saisie conservatoire.

Les demandes de voir condamner M. [F] [K] à effectuer les travaux de nature à mettre fin aux troubles de jouissance, dans un délai de trois mois à compter du jugement à intervenir, ainsi que d’obtenir une réduction du loyer seront rejetées, aucun trouble de jouissance n’ayant été démontré. Etant en outre précisé que le bail étant résilié depuis le 23 septembre 2023, les défendeurs n’ont plus la qualité de locataire leur permettant de venir solliciter du bailleur la réalisation de travaux en exécution du contrat de bail.

Enfin, la demande de voir fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1 702,45 euros sera rejetée en l’absence de démonstration d’un trouble de jouissance imputable au demandeur.

La compensation, si elle est de droit, lorsqu’elle est invoquée, suppose l’existence d’obligations réciproques entre les deux parties, conformément à l’article 1347 du code civil, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, cette demande est donc sans objet.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T], partie perdante, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Condamnés aux dépens, Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] devront verser à M. [F] [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la résiliation du bail, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision par ailleurs compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer du 22 septembre 2023,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 novembre 2018 entre M. [F] [K], d’une part, et Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] est résilié depuis le 23 novembre 2023,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formée par Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T],

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux, formée par Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T],

ORDONNE à Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

REJETTE la demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE solidairement Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] à payer à M. [F] [K] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit à ce jour 2 155 euros), à compter du 23 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion),

CONDAMNE solidairement Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] à payer à M. [F] [K] la somme de 15 085 euros (quinze mille quatre-vingt-cinq euros), arrêtée au 5 mars 2025, mensualité de mars 2025 et paiements du 05/03/2025 inclus, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil,

REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par M. [F] [K],

DIT qu’il ne sera pas tenu compte des pièces 36 et 37 de M. [F] [K],

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formulées par Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T],

REJETTE la demande de remboursement des frais de saisie conservatoire,

REJETTE les demandes de voir condamner M. [F] [K] à effectuer les travaux de nature à mettre fin aux troubles de jouissance, dans un délai de trois mois à compter du jugement à intervenir, et de réduction du loyer,

CONDAMNE solidairement Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] à payer à M. [F] [K] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Mme [N] [X] et M. [O] [J]-[T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 22 septembre 2023 et celui des assignations du 24 novembre 2023,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge