Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE [J] VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 28 MARS 2025

N° RG 23/04969 – N° Portalis DB22-W-B7H-RQSU

DEMANDERESSE :

Madame [G] [N] [I] [M], retraitée, né le 31 mai 1961 à [Localité 4] (60), [J] nationalité française, demeurant [Adresse 2],

représentée par M^e Sophie CORMARY, avocat au barreau [J] VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [F] [P] [O], né le 23 avril 1965 à [Localité 6] (Cameroun), [J] nationalité camerounaise, Auto-entrepreneur, demeurant [Adresse 1],

représenté par M^e Luminita PERSA, avocat au barreau [J] VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

Madame [L] [S] [U] épouse [P] [O], née le 10 décembre 1978 à [Localité 3] (Cameroun), [J] nationalité française, Assistante sociale ; demeurant [Adresse 1],

représentée par M^e Luminita PERSA, avocat au barreau [J] VERSAILLES, avocat plaidant/postulant

ACTE INITIAL du 06 Septembre 2023 reçu au greffe le 08 Septembre 2023.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 28 Janvier 2025, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité [J] juge unique, conformément aux dispositions [J] l’article 812 du Code [J] Procédure Civile, assisté [J] Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Mars 2025.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié en date du 16 septembre 2022, Madame [G] [M] a conclu avec Monsieur [K] [P] [O] et Madame [L] [U], épouse [P] [O], une promesse [J] vente d’un bien immobilier situé à [Localité 5] (78), pour un prix [J] 293.000 euros nets, outre 13.500 euros [J] frais d’agence, soit la somme totale [J] 307.000 euros. Cet acte prévoyait la signature [J] l’acte authentique au plus tard le 16 décembre 2022.

La promesse [J] vente signée était soumise à une condition suspensive d’obtention [J] prêt et l’indemnité d’immobilisation prévue à l’acte était [J] 29.350,00 euros, versée en deux fois :

—  14.675 euros au plus tard le 27 septembre 2022 ;

—  14.675 euros au plus tard dans le délai [J] 8 jours [J] l’expiration du délai [J] réalisation [J] la promesse [J] vente, pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte [J] vente ou ne lèverait pas l’option [J] son seul fait.

La somme [J] 14.675,00 euros a été séquestrée entre les mains [J] la SCP TYL [E] et [J] BONNIERES, notaires.

Le 23 novembre 2022, un avenant à la promesse [J] vente portant sur la prorogation [J] la réalisation [J] la condition suspensive d’obtention du prêt au plus tard au 31 décembre 2022 et [J] la signature [J] l’acte authentique au 16 janvier 2023 a été signé par les parties.

Les époux [P] [O] ont transmis un courrier émanant [J] la Banque Postale daté du 3 janvier 2023, et un courrier [J] la Caisse d’Epargne daté du 11 janvier 2023.

Madame [M] considérant que l’indemnité d’immobilisation lui était définitivement acquise, son conseil a mis les défendeurs en demeure par courrier en date du 22 mai 2023 [J] lui verser la somme [J] 14.675 euros en sus [J] la somme [J] 14.675 euros déjà sous séquestre.

Par exploit d’huissier signifié le 6 septembre 2023, Madame [M] a assigné les époux [P] [O] aux fins [J] paiement du solde [J] l’indemnité d’immobilisation et [J] remise [J] la partie séquestrée.

Aux termes [J] ses dernières écritures notifiées par le RPVA le 17 mai 2024, Madame [G] [M] demande au tribunal, au visa [J] l’article 1124 du code civil, [J] :

Faute pour Monsieur [P] [O] et Madame [U] d’avoir levé l’option, les conditions suspensives étant réputées réalisées,

— La déclarer recevable et bien-fondée en ses demandes,

— Juger que l’indemnité d’immobilisation d’un montant [J] 29.350,00 euros (vingt-neuf mille trois cent cinquante euros) lui est acquise

— Ordonner à Maître [V] [E], notaire et séquestre, [J] remettre une partie [J] l’indemnité d’immobilisation d’un montant [J] 14.675,00 euros (quatorze mille six cent soixante-quinze euros) à Madame [M], sur présentation d’une copie exécutoire du jugement à intervenir

— Condamner solidairement Monsieur [P] [O] et Madame [U] à lui verser la somme [J] 14.675,00 euros (quatorze mille six cent soixante-quinze euros) correspondant au solde [J] l’indemnité d’immobilisation, portant intérêts au taux légal à compter [J] la mise en demeure en date du 22 mai 2023, avec capitalisation des intérêts dans les conditions [J] l’article 1343-2 du code civil

— Condamner solidairement Monsieur [P] [O] et Madame [U] à lui verser la somme [J] 3.000 euros (trois mille euros) à titre [J] dommages et intérêts pour résistance abusive

— Ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

— Condamner Monsieur [K] [P] [O] et Madame [L] [U] solidairement à lui payer la somme [J] 3.000,00 euros en application des dispositions [J] l’article 700 du code [J] procédure civile

— Condamner Monsieur [K] [P] [O] et Madame [L] [U] solidairement aux entiers dépens, y compris les éventuels frais d’exécution forcée.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 23 juillet 2024, Monsieur [K] [P] [O] et Madame [L] [U], épouse [P] [O] sollicitent [J] voir, sur le fondement des articles 1124 et 1304-3 du code civil :

— Débouter Madame [M] [J] toutes ses demandes, fins et conclusions,

— Dire que la promesse est devenue caduque sans faute [J] leur part,

— Juger que l’indemnité d’immobilisation n’est pas acquise à Madame [M],

— Autoriser Maître [V] [E], notaire et séquestre, à leur remettre l’indemnité d’immobilisation d’un montant [J] 14.675 euros qu’ils ont versée, sur présentation d’une copie exécutoire du jugement,

— Débouter Madame [M] [J] sa demande [J] paiement du solde [J] l’indemnité d’immobilisation,

— Débouter Madame [M] [J] sa demande [J] dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Débouter Madame [M] [J] sa demande [J] condamnation en application des dispositions [J] l’article 700 du code [J] procédure civile,

— Condamner Madame [M] à leur payer la somme [J] 3.000 euros en application des dispositions [J] l’article 700 du code [J] procédure civile,

— Condamner Madame [M] aux entiers dépens

— Ordonner l’exécution provisoire [J] la décision à intervenir.

Conformément aux dispositions [J] l’article 455 du code [J] procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé [J] leurs prétentions et moyens.

L’ordonnance [J] clôture a été prononcée le 19 novembre 2024. L’affaire a été fixée à l’audience du 28 janvier 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 mars 2025.

MOTIFS [J] LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé qu’en vertu [J] l’article 768 du Code [J] procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien [J] ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Sur l’indemnité d’immobilisation

La demanderesse fait valoir que la promesse unilatérale [J] vente signée le 16 septembre 2022 prévoyait une indemnité d’immobilisation [J] 29.350 euros qui, en cas [J] non-réalisation [J] la vente promise, devait rester acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire non réductible faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais alors que toutes les conditions suspensives étaient réalisées.

Elle rappelle que la seule condition suspensive particulière stipulée dans la promesse [J] vente avait pour objet l’obtention d’un prêt et considère que les bénéficiaires ayant justifié [J] deux refus [J] prêts pour des montants supérieurs à celui fixé dans la promesse, la condition suspensive est réputée réalisée, les bénéficiaires n’ayant pas demandé l’octroi d’un prêt conforme aux stipulations [J] la promesse.

Elle ajoute que les défendeurs ont communiqué les refus [J] prêts postérieurement à la date [J] réalisation [J] la condition suspensive fixée au 31 décembre 2022 par l’avenant conclu le 23 novembre 2022, [J] sorte que la condition suspensive d’obtention [J] prêt est réputée réalisée également à ce titre.

Elle souligne qu’elle n’avait pas l’obligation [J] signer le nouvel avenant proposé postérieurement à la date [J] réalisation [J] la vente prévoyant une prorogation [J] cette date au 5 mars 2023, d’autant que les défendeurs ne l’ont pas signé.

Les défendeurs répondent qu’ils n’ont pas empêché l’accomplissement [J] la condition suspensive d’obtention [J] prêt dans la mesure où ils justifient [J] deux demandes [J] prêt auprès [J] la Banque Postale et [J] la Caisse d’Epargne et que ce n’est que les 3 et 11 janvier 2023 qu’ils ont été informés du refus [J] leur prêt.

Ils affirment avoir tout mis en œuvre pour que la condition suspensive liée à l’octroi du prêt se réalise et qu’aucune négligence ou mauvaise foi ne peut leur être reprochée.

Ils soulignent que dès le 13 janvier, soit avant même la fin du délai [J] l’avenant à la promesse [J] vente, Monsieur [P] [O] a transmis au notaire une attestation [J] capacité financière fournie par sa banque personnelle située au Cameroun en précisant qu’il disposait déjà du reste des fonds en France pour financer l’achat du bien, et qu’un nouvel avenant a été proposé par le notaire le 30 janvier suivant.

Ils ajoutent que c’est Madame [M] qui a finalement décidé [J] ne pas donner suite à la vente [J] sa maison et que la vente n’ayant pas abouti du fait [J] la rétractation [J] la venderesse, elle doit dès lors être déboutée [J] sa demande [J] versement [J] l’indemnité d’immobilisation.

***

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu [J] loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort [J] l’article 1124 du même code que la promesse unilatérale est le contrat par lequel le promettant consent au bénéficiaire, qui accepte, la faculté d’acheter un bien à un certain prix, en levant l’option qui lui est offerte dans un certain délai. Le promettant s’interdit [J] vendre le bien à autrui tant que l’option n’est pas exercée. Le bénéficiaire, quant à lui, peut librement lever l’option, c’est-à-dire acquérir, ou renoncer à la vente.

La promesse peut être assortie d’un terme ou d’une condition suspensive, en particulier une condition suspensive d’obtention d’un prêt, stipulée à la charge [J] l’acquéreur.

Lorsqu’un délai est prévu pour la réalisation [J] la condition et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la convention est caduque.

S’agissant d’une condition positive devant intervenir dans un temps fixe, la condition suspensive d’obtention [J] prêt est censée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé, à moins que les parties n’aient pas voulu attacher au dépassement du délai la caducité [J] leur accord ou si le délai n’était qu’indicatif.

Il incombe au bénéficiaire [J] la promesse, obligé sous cette condition, [J] démontrer qu’il a déposé une demande [J] prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la convention. Si cette preuve est rapportée, il appartient ensuite au vendeur [J] démontrer que la non-réalisation [J] la condition est due à son fait, à sa faute ou à sa négligence.

En outre, selon l’article 1304-3 [J] ce code, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Sur la réalisation [J] la condition suspensive

En l’espèce, la promesse unilatérale [J] vente conclue entre les parties est soumise à la condition suspensive d’obtention d’un prêt répondant aux caractéristiques suivantes :

Montant maximal [J] la somme empruntée : 140.000 euros

Durée maximale [J] remboursement : 25 ans

Taux nominal d’intérêt maximal : 2,30% l’an (hors assurances)

Elle précise que « toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée [J] l’emprunt, entraînera la réalisation fictive [J] la condition au sens du premier alinéa [J] l’article 1304-3 du Code civil ».

L’acte prévoit que la condition suspensive doit être réalisée en cas d’obtention par le bénéficiaire d’une ou plusieurs offres [J] prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 16 novembre 2022.

Le bénéficiaire déclare en outre qu’il n’existe pas d’empêchement à l’octroi [J] ces prêts et qu’il a connaissance [J] l’alinéa premier [J] l’article 1304-3 du code civil.

L’avenant signé le 23 novembre 2022 par la demanderesse et le 27 novembre par les défendeurs proroge le délai d’obtention [J] prêt au plus tard le 31 décembre 2022 et le délai [J] signature [J] l’acte authentique au plus tard le 16 janvier 2023.

Il ressort des pièces versées aux débats que deux courriers [J] refus d’octroi d’un prêt ont été produits par les époux [P] [O] :

— Un courrier du 3 janvier 2023 émanant [J] la Banque Postale indiquant qu’elle ne donne pas suite à leur demande [J] prêt pour le financement [J] l’acquisition d’un bien immobilier situé à [Localité 5] pour un montant [J] 149.200 euros,

— Un courrier du 11 janvier 2023 [J] la Caisse d’Epargne d’Ile [J] France les informant qu’aucune suite favorable ne sera donnée à la demande [J] prêt d’un montant [J] 160.000 euros sur 300 mois à un taux d’intérêt [J] 2,830%.

Ces courriers sont tous deux postérieurs à la date butoir du 31 décembre 2022 fixée pour la réalisation [J] la condition suspensive.

De plus, les demandes qui y sont visées portent sur des montants supérieurs à celui figurant dans la promesse.

Les financements sollicités par les époux [P] [O] ne sont donc pas conformes aux caractéristiques définies par la promesse [J] vente en terme [J] montant, dès lors qu’ils excèdent le seuil maximum fixé, et les bénéficiaires n’ont [J] surcroît pas produit les courriers [J] refus dans le délai [J] réalisation.

Par suite, et sans avoir besoin [J] suivre les parties dans le détail [J] leur argumentation pour le surplus, il s’ensuit que la défaillance [J] la condition suspensive est due au fait des bénéficiaires [J] la promesse.

Sur les conséquences [J] la réalisation [J] la condition suspensive

La promesse prévoit un versement en deux fois [J] l’indemnité d’immobilisation [J] 29.350 euros.

Elle stipule que le premier montant [J] 14.675 euros versé dès le 27 septembre 2022 par les bénéficiaires à l’office notarial [J] [Localité 5] sera versé au promettant et lui restera acquis à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par les bénéficiaires d’avoir réalisé l’acquisition ou levé l’option dans les délais et conditions prévus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.

Les bénéficiaires s’engagent en outre à verser au promettant le surplus [J] l’indemnité d’immobilisation, soit la somme [J] 14.675 euros, au plus tard dans le délai [J] huit jours [J] l’expiration du délai [J] réalisation [J] la promesse [J] vente pour le cas où les bénéficiaires, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte [J] vente ou ne lèverait pas l’option [J] leur seul fait.

La promesse [J] vente prévoyait une réalisation [J] la vente au plus tard le 16 janvier 2023 or force est [J] constater que malgré l’accomplissement [J] toutes les conditions suspensives, l’accomplissement des conditions suspensives autres que celle relative au financement n’étant pas contesté et cette dernière étant réputée accomplie, la vente n’a pas eu lieu.

Par conséquent, il convient [J] condamner les époux [P] [O], redevables [J] l’indemnité forfaitaire d’immobilisation, à payer à Madame [M] la somme [J] 14.675 euros au titre du solde [J] cette indemnité, qui portera intérêt au taux légal à compter du 22 mai 2023, date [J] la mise en demeure adressée aux défendeurs, avec capitalisation des intérêts dans les conditions [J] l’article 1343-2 du code civil, et d’ordonner la libération [J] la somme [J] 14.675 euros séquestrée au titre [J] l’indemnité d’immobilisation au profit [J] la demanderesse.

Sur la demande [J] dommages intérêts pour résistance abusive :

Madame [M] considère que les défendeurs ont fait preuve d’une particulière mauvaise foi en ne lui communiquant pas spontanément les courriers [J] refus [J] prêt et en ne se manifestant pas auprès d’elle par la suite alors qu’elle était prête à signer un avenant afin [J] proroger une nouvelle fois la date [J] la réalisation [J] la signature [J] l’acte authentique.

Elle reproche en outre aux époux [P] [O] d’avoir refusé [J] verser l’indemnité d’immobilisation qu’ils savaient devoir et d’avoir ainsi fait preuve [J] résistance abusive.

Elle explique que, du fait [J] ce comportement, elle n’a pas pu remettre immédiatement son bien à la vente et que compte-tenu [J] la crise immobilière, elle n’a pu maintenir le prix [J] vente, faute d’acquéreurs et qu’elle a donc finalement signé une promesse [J] vente avec un prix inférieur [J] 10 % au prix convenu avec les époux [P] [O].

Elle demande dès lors la somme [J] 3.000 euros en réparation [J] son préjudice économique et moral.

Les défendeurs font valoir qu’ils ont accompli des démarches et discussions avec l’agence immobilière et le notaire après le refus d’octroi du prêt pour parvenir au deuxième avenant ce qui démontre qu’ils souhaitaient effectivement acheter le bien.

C’est selon eux par la seule volonté [J] Madame [M] que la vente ne s’est pas réalisée.

Ils soulignent que la venderesse a été informée des refus bancaires dès le mois [J] janvier et qu’en tout état [J] cause, la baisse [J] prix dont elle fait état est totalement compensée par le montant [J] l’indemnité d’immobilisation sollicitée et qu’il n’existe donc pas [J] préjudice économique distinct.

Ils soutiennent en outre que les difficultés du marché immobilier ne peuvent leur être imputées et que la demanderesse échoue à démontrer que leur comportement lui aurait causé un préjudice moral [J] sorte que sa demande doit être rejetée.

***

Il résulte [J] l’article 1240 du code civil que l’octroi [J] dommages-intérêts sur le fondement [J] la résistance abusive et injustifiée suppose que soient caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit [J] résister ainsi qu’un préjudice subi en conséquence [J] cet abus.

En l’espèce, la demanderesse ne démontre pas que le refus des défendeurs [J] payer l’indemnité d’immobilisation a dégénéré en abus et ne rapporte pas la preuve d’une mauvaise foi ou d’une faute [J] leur part qui lui aurait causé un préjudice distinct [J] celui déjà réparé par l’indemnité d’immobilisation.

La demande [J] dommages intérêts sera donc rejetée.

Sur les autres demandes :

Sur les dépens

Aux termes [J] l’article 696 du code [J] procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [P] [O], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens qui incluent, en application [J] l’article 695 du code [J] procédure civile, les éventuels frais d’exécution forcée.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes [J] l’article 700 du code [J] procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte [J] l’équité ou [J] la situation économique [J] la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux [P] [O], parties perdantes et condamnées aux dépens, devront verser à Madame [M] la somme [J] 2.000 euros en application [J] l’article 700 du code [J] procédure civile et seront déboutés [J] leurs propres demandes [J] ce chef.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes [J] l’article 514 du code [J] procédure civile, les décisions [J] première instance sont [J] droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En vertu [J] l’article 514-1 du code [J] procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire [J] droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature [J] l’affaire.

Aucun élément au dossier ne justifie que l’exécution provisoire [J] droit [J] la présente décision soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [P] [O] et Madame [L] [U], épouse [P] [O], à payer à Madame [G] [M] la somme [J] 14.675 euros au titre du solde [J] l’indemnité d’immobilisation avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2023 avec capitalisation des intérêts ;

ORDONNE à Me [V] [E] [J] libérer la somme [J] 14.675 euros séquestrée au titre [J] l’indemnité d’immobilisation au profit [J] Madame [G] [M] ;

DEBOUTE Madame [G] [M] [J] sa demande [J] dommages intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [P] [O] et Madame [L] [U], épouse [P] [O], au paiement des dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [K] [P] [O] et Madame [L] [U], épouse [P] [O], à payer à Madame [G] [M] la somme [J] 2.000 euros au titre [J] l’article 700 du code [J] procédure civile et les déboute [J] leur demande [J] ce chef ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est [J] droit ;

REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 28 MARS 2025 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité [J] Juge Unique, assisté [J] Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT